19,398,000원
수원지방법원 2023타경107669. 안양역 북서측 인근 한양하이츠빌 6층 602호, 전용 15.6385㎡의 원룸형 도시형생활주택입니다. 등기부만 보면 현재 존속하는 근저당권은 없고, 강제경매개시결정 뒤 국민건강보험공단 압류가 붙은 단순한 구조입니다. 과거 중소기업은행 근저당권도 이미 말소됐습니다. 하지만 이 사건의 핵심은 등기부가 아니라 2021.12.10. 전입한 허정인의 점유관계입니다.
허정인은 임차인 조사에 등장하면서 동시에 이 강제경매의 신청채권자입니다. 전입일은 현 소유자 강호경의 소유권 취득일인 2021.12.13.보다 3일 빠르고, 말소기준인 2023.11.21. 강제경매개시결정보다도 앞섭니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력과 인수액을 확정할 수 없고, 동일인이 신청채권자이므로 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성도 함께 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경107669 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 만안로 264, 6층 602호 (안양동, 한양하이츠빌) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 원룸형 도시형생활주택 · 전용 15.6385㎡ · 12층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 강호경 (2021.12.13. 거래가 130,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 92,500,000원 / 19,398,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 허정인 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
현재 등기부상 존속하는 근저당권이 없어 2023.11.21. 강제경매개시결정이 말소기준 역할을 합니다. 이후 2024.01.02. 설정된 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 허정인의 전입일 2021.12.10.은 말소기준보다 빠르므로, 점유와 임대차가 유효하다면 낙찰자가 미배당 보증금 잔액을 인수할 가능성을 배제할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 조사 1명, 보증금은 미상
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 확정일자·배당요구 | 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 허정인 602호 · 주거 | 2021.12.10. 말소기준 이전 | 미상 | 확정일자 미상 배당요구 여부 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 조사된 임차인은 허정인 1명입니다. 다만 허정인이 등기부상 강제경매 신청채권자와 동일하므로 임대차계약의 실체, 점유 경위, 채권 130,000,000원의 발생 원인, 보증금과 신청채권의 관계를 원본 서류로 확인해야 합니다. 현재 정보만으로는 허정인을 확정적인 대항력 임차인이라고 단정할 수도, 반대로 인수액을 0원이라고 단정할 수도 없습니다.
③ 시세 비교 — 가격은 낮지만 하락 추세
한양하이츠빌의 비슷한 전용면적 실거래 12건 중 최근 12개월 거래는 9건이며, 평균은 83,500,000원입니다. 최신 거래는 2026.07. 7층 전용 16.12㎡ 82,000,000원이고, 최근 거래 흐름은 이전보다 -3.3% 하락했습니다. 전체 12건 평균 84,208,333원보다 최근 12개월 평균이 낮아진 만큼, 과거 전체 평균보다 최근 시세와 최신 거래를 우선해 판단해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 16.12㎡ | 7 | 82,000,000원 |
| 2026.06 | 16.12㎡ | 7 | 84,000,000원 |
| 2026.04 | 16.12㎡ | 7 | 81,000,000원 |
| 2026.04 | 15.64㎡ | 10 | 81,000,000원 |
| 2026.02 | 15.35㎡ | 8 | 82,500,000원 |
| 2026.01 | 16.12㎡ | 8 | 83,000,000원 |
| 2025.11 | 15.64㎡ | 11 | 92,000,000원 |
| 2025.08 | 15.64㎡ | 12 | 83,000,000원 |
| 2025.08 | 15.64㎡ | 12 | 83,000,000원 |
| 2025.01 | 15.64㎡ | 11 | 88,000,000원 |
| 2024.12 | 15.35㎡ | 7 | 84,000,000원 |
| 2024.10 | 15.64㎡ | 5 | 87,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 9건 | 83,500,000원 |
현재 최저가는 최근 12개월 평균의 23.2%에 불과합니다. 표면 가격만 놓고 보면 큰 폭으로 내려온 것은 맞지만, 이를 곧바로 “최근 시세보다 76.8% 싸다”고 해석하면 안 됩니다. 실질취득액에는 허정인의 미배당 보증금이 더해질 수 있고, 그 금액이 현재 미상이기 때문입니다.
④ 예상배당표 (현재 최저가 19,398,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 749,164원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 허정인 | 130,000,000원 | 18,648,836원 |
| 신청채권 미배당 | 111,351,164원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 계산에서는 매각대금 전액이 집행비용과 신청채권자 배당에 사용됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 허정인의 임차보증금과 신청채권의 관계도 확인되지 않았습니다. 따라서 계산표상 인수액이 0원으로 표시되더라도 매수인의 실질 인수액이 0원이라고 확정할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 19,398,000원 | 18,648,836원 | 111,351,164원 |
| 8회 유찰 시 | 15,518,400원 | 14,839,069원 | 115,160,931원 |
| 9회 유찰 시 | 12,414,720원 | 11,791,255원 | 118,208,745원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 원룸형 도시형생활주택 단위세대로 이용되고 있습니다.
- 입지. 안양역 북서측 인근으로, 근린생활시설과 공동주택이 혼재된 주상복합지대입니다.
- 교통. 만안로 주변에 위치하고 전철 1호선 안양역까지 500미터 이내로, 간선도로와 대중교통 접근성이 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 도시형생활주택의 6층이며, 위생·급배수·난방·승강기·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측 4차로 포장도로와 북동측 세로에 접해 통행과 차량 접근성이 양호합니다.
- 규제. 일반상업지역이며 철도보호지구, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 시장 흐름. 최근 12개월 평균 83,500,000원, 최신 거래 82,000,000원이며 최근 거래 추세는 -3.3%입니다.
- 경매 환금성. 단지 경매통계상 평균 유찰 횟수는 7.0회이고 매각률은 0.0%입니다. 현재 물건도 7회 유찰됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 원액 확인. 허정인의 임대차계약서와 보증금, 월세 약정 여부를 확인해 미배당 보증금 잔액을 계산해야 합니다.
- 대항력 요건 확인. 주민등록전입세대 열람과 현장 점유 상태를 대조해 2021.12.10. 이후 점유·전입의 연속성을 확인하세요.
- 우선변제 여부 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 종기 서류를 대조하세요.
- 신청채권과 임대차 관계. 신청채권자와 임차인이 동일하므로 채권 130,000,000원의 집행권원과 임차보증금의 관계를 확인하세요.
- 실질취득액 재계산. 낙찰가가 아니라 낙찰가에 인수되는 미배당 보증금을 더한 금액으로 최근 시세 83,500,000원과 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최신 거래 82,000,000원, 최근 추세 -3.3%를 입찰 상한에 반영하고 전체 평균만으로 가격을 높게 평가하지 마세요.
- 7회 유찰 원인 확인. 권리 불확실성, 점유 상태, 관리 상태, 원룸형 도시형생활주택의 환금성을 현장에서 확인하세요.
- 관리비·공과금 확인. 관리주체를 통해 공용부분 관리비와 공과금 체납 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서, 집행권원과 실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “최저가 23.2%”보다 먼저 확인할 숫자가 있다
이 물건은 감정가 92,500,000원에서 7회 유찰돼 19,398,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 실거래 평균 83,500,000원과 비교하면 표면상 매우 낮은 가격입니다. 하지만 허정인의 보증금이 얼마인지, 그 임대차가 유효한지, 신청채권 130,000,000원과 어떤 관계인지가 밝혀지지 않았습니다.
허정인이 진정한 선순위 대항력 임차인이고 보증금이 낙찰가를 넘는다면 낙찰가가 더 내려가도 매수인의 인수액이 늘어 실질취득액은 크게 낮아지지 않을 수 있습니다. 반대로 임대차가 부인되거나 인수할 보증금이 없는 것으로 확인되면 현재 최저가의 의미가 완전히 달라집니다. 따라서 결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 허정인의 보증금과 채권관계를 원본으로 확정하는 데 있습니다.
