수원지방법원 2023타경108518. 등기부상 소유자는 노경원이고, 2023.06.01 거래가액 1,156,095,466원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 안양농업협동조합이 채권최고액 852,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 2023.07.04 윤기호의 채권최고액 40,000,000원 근저당과 2023.12.21 임의경매개시결정은 후순위로, 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부 밖 점유관계입니다. 현황조사와 매각물건명세서에 고준섭이 확인되지만, 점유 부분은 미상이고 전입신고일·보증금·확정일자·배당요구 여부도 확인되지 않았습니다. 따라서 이 점유자를 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수도, 반대로 인수 위험이 전혀 없다고 단정할 수도 없습니다. 현재 가격이 감정가의 20.97%까지 내려왔다는 사실보다 이 권리 공백을 먼저 해소해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경108518 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 전파로44번길 57(안양동), 1층125호 (안양동,두산명학아너비즈타워) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 일반음식점(상호 : 맘 김치찌개)으로 이용중 |
| 건물 | 프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 · 지하3층 지상11층 중 1층 125호 |
| 소유자 | 노경원 · 2023.06.01 소유권이전 · 거래가액 1,156,095,466원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,160,000,000원 / 243,270,000원 (7회 유찰) |
| 청구액 | 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 점유자는 별도 확인
말소기준권리는 2023.06.01 안양농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 852,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 윤기호의 40,000,000원 근저당과 2023.12.21 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 신탁등기는 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 점유자·임차관계 — 가장 먼저 보완해야 할 부분
| 점유자 | 점유부분 | 전입신고일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 고준섭 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
고준섭은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 점유자로 조사된 1명입니다. 다만 전입신고일이 없어 말소기준일인 2023.06.01보다 선행하는지 판정할 수 없고, 보증금도 확인되지 않아 낙찰자가 인수할 수 있는 금액을 계산할 수 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부 역시 확인되지 않아 우선변제 여부도 미상입니다.
③ 7회 유찰 — 감정가 20.97%, 그러나 시세 비교는 불가
감정가 1,160,000,000원에서 현재 최저매각가는 243,270,000원입니다. 7회 유찰된 현재 회차의 최저가는 감정가의 20.97%입니다. 다음 시나리오로 제시된 8회 유찰 가격은 194,616,000원, 9회 유찰 가격은 155,692,800원입니다.
그러나 동일 용도·동일 조건의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가 제시되어 있지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 가격 메리트가 확정됐다고 평가할 수는 없습니다. 특히 현재 이용상태가 일반음식점이고 주변은 공장·지식산업센터·근린생활시설이 혼재하는 지역이라, 아파트처럼 단순한 동일평형 비교를 적용해서도 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 243,270,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,205,780원 | - |
| 1. 근저당 · 안양농업협동조합 | 852,000,000원 | 239,064,220원 | 612,935,780원 |
| 2. 근저당 · 윤기호 | 40,000,000원 | 0원 | 40,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 가정에서는 총 채권최고액 892,000,000원 중 239,064,220원이 배당되고, 미배당은 652,935,780원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 현재 배당 계산상의 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 점유자 고준섭의 보증금·대항력 여부가 확인되지 않았으므로 이 인수 0원은 임차관계까지 확정한 금액이 아닙니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 명학역(지하철1호선) 북동측 인근. 주변은 공장, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장 및 지하철 1호선 명학역의 거리·운행빈도 등을 기준으로 대중교통여건은 보통입니다.
- 현재 이용. 1층 125호는 일반음식점, 상호 “맘 김치찌개”로 이용중입니다.
- 건물. 프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지하3층 지상11층 건물이며 공동위생·급배수·화재탐지·스프링클러설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 토지면적 6,611.6㎡, 지목 공장용지, 일반공업지역이며 공시지가는 2,489,000원/㎡입니다.
- 도로. 서측 약 10미터 내외 포장도로, 북측 약 8미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 이용계획. 도시지역·일반공업지역·벤처기업육성촉진지구·과밀억제권역 등에 해당하며 토지거래계약에관한허가구역도 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 고준섭의 전입신고일 확인. 2023.06.01 말소기준일보다 빠른지 늦은지가 대항력 판정의 핵심입니다.
- 보증금 확인. 보증금이 미상인 상태에서는 낙찰 후 인수 가능액과 실질취득액을 계산할 수 없습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제와 실제 미배당·인수 범위를 판단하기 위해 반드시 확인해야 합니다.
- 현재 영업·점유 상태 확인. 일반음식점으로 이용중인 만큼 실제 점유자와 영업관계, 인도 가능성을 현장에서 대조해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가 대비 20.97%라는 할인율만으로 적정가를 판단하지 말고 동일 건물·유사 1층 지원시설 또는 근린생활시설 거래·임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 토지이용규제 확인. 일반공업지역·토지거래계약에관한허가구역 등 이용제한이 실제 취득·활용 계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 최신 점유관계를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “21%까지 내려왔다”보다 중요한 한 가지
이 사건의 숫자만 보면 강렬합니다. 감정가 1,160,000,000원이 7회 유찰돼 243,270,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 경매에서 할인율은 권리관계가 확정된 뒤에야 의미가 있습니다. 등기상으로는 2023.06.01 안양농업협동조합 근저당 이후 권리가 소멸하는 구조지만, 점유자 고준섭의 전입일·보증금·확정일자가 모두 미상입니다.
따라서 현재 결론은 “가격은 크게 내려왔지만, 권리확정 전에는 싼 물건이라고 말할 수 없다”입니다. 배당표상 매수인 인수는 0원이나 임차관계가 확인되지 않은 상태의 계산값일 뿐입니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하는 구조라면 낮아진 낙찰가만큼 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 고정될 수도 있습니다. 7회 유찰보다 먼저 확인할 숫자는 고준섭의 보증금과 전입일입니다.
