28,320,000원
수원지방법원 2024타경2303. 안양동 ‘미담채’ 3층 304호, 전용면적 비교대상 29.91㎡의 다세대 주택입니다. 감정평가상 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중이고, 건물은 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물입니다. 소유자는 지유리입니다. 등기부상 과거 수협은행 근저당권은 2020.02.24 이미 말소됐고, 이 사건에서 제시된 말소기준권리는 2022.12.28 주택도시보증공사 가압류입니다.
문제는 그보다 앞선 임차권입니다. 임차인 최용기는 2020.02.24 전입·점유, 2020.02.06 확정일자를 갖고 있으며 임차보증금은 219,400,000원입니다. 말소기준권리보다 전입이 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제를 받을 수 있습니다. 그러나 현재 매각대금만으로 보증금을 전액 회수할 수 없기 때문에 배당되지 않는 잔액은 낙찰자가 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경2303 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양로343번길 18-1, 3층304호 (안양동,미담채) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) · 29.91㎡ · 5층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 지유리 |
| 감정가 / 최저가 | 211,000,000원 / 28,320,000원 (9회 유찰) |
| 청구금액 | 219,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 건물 | 미담채 · 16세대 · 2019.11.18 준공 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 먼저 봐야 할 2.194억 임차권
2019.11.26 설정됐던 수협은행 근저당권은 2020.02.24 이미 말소됐습니다. 임차인 최용기는 같은 2020.02.24 전입·점유했고, 이 사건의 말소기준인 2022.12.28 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다. 이후 2024.02.13 주택임차권등기를 마쳤으며, 등기부상 보증금은 219,400,000원입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 · 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최용기 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.02.24 · 2020.02.06 | 219,400,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닙니다. 최용기는 2024.02.13 배당요구를 했고, 매각물건명세서에도 이 주택임차권등기가 매수인에게 대항할 수 있으며 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최저가 2,832만원이 아니라 실질취득 2.194억을 비교한다
미담채의 비교 실거래는 29㎡대입니다. 전체 4건 평균은 202,075,000원이지만, 과거 250,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 따라서 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 2건 평균은 173,150,000원, 최신 거래는 2026.07 · 161,300,000원이며, 최근 거래와 이전 거래의 추세는 -25.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 29.43㎡ | 4 | 161,300,000원 |
| 2025.11 | 29.78㎡ | 2 | 185,000,000원 |
| 2022.08 | 30.03㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2021.11 | 29.6㎡ | 4 | 212,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 173,150,000원 |
표면 최저가는 최근 12개월 평균의 16.4%에 불과하지만, 이 비율은 대항력 임차인의 인수액을 제외한 숫자입니다. 이 사건에서는 그 비교를 가격 메리트로 사용할 수 없습니다. 실질취득의 구조적 기준인 보증금 219,400,000원은 최근 12개월 평균 173,150,000원과 최신 거래 161,300,000원을 모두 웃돕니다. 최근 시세가 -25.0% 하락 추세인 상황까지 감안하면 9회 유찰됐어도 실질 가격 메리트는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 28,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 909,760원 |
| 1. 임차인 최용기 보증금 | 219,400,000원 | 27,410,240원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 403,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 최용기 | 219,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 최용기의 미배당 보증금은 191,989,760원으로 계산돼 매수인 인수 대상입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상배당입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 | 28,320,000원 | 191,989,760원 | 220,309,760원 |
| 10회 유찰 시 | 22,656,000원 | 197,551,808원 | 220,207,808원 |
| 11회 유찰 시 | 18,124,800원 | 202,001,446원 | 220,126,246원 |
9회에서 11회로 더 유찰돼도 낙찰가가 줄어드는 만큼 인수액이 증가해 총부담은 220,309,760원 → 220,207,808원 → 220,126,246원으로 거의 변하지 않습니다. 이 숫자가 바로 이 사건에서 최저가 할인율보다 임차보증금 인수 구조를 먼저 봐야 하는 이유입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 “안양역” 서측 근거리에 위치하며, 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 근거리에 버스정류장과 지하철1호선 안양역이 있어 대중교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 중 3층 304호이며, 승강기·도시가스 개별난방·급배수·위생설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 354.8㎡, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 2,461,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·도시교통정비지역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 미담채는 16세대이며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 7.3회입니다. 실거래는 4건이 확인되고 최근 가격 추세는 -25.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 28,320,000원만 보면 감정가 대비 크게 할인됐지만, 대항력 임차인의 보증금 잔액을 인수하므로 실질취득은 보증금 219,400,000원 수준입니다.
- 배당 후 인수액 확인. 현재 예상 인수액은 191,989,760원입니다. 실제 배당액이 달라지면 인수 잔액도 달라질 수 있으므로 배당순위와 조세채권을 원본으로 확인해야 합니다.
- 유찰만 기다리는 전략 금지. 10회 유찰 시 인수 197,551,808원, 11회 유찰 시 인수 202,001,446원으로 오히려 인수액이 증가합니다.
- 최근 시세 우선. 최근12개월 평균 173,150,000원, 최신 거래 161,300,000원, 추세 -25.0%입니다. 전체 평균 202,075,000원만으로 가격을 높게 평가하면 안 됩니다.
- 임차인 관계 확인. 최용기는 임차권자이자 강제경매 채권자로 나타납니다. 임대차계약, 보증금 지급, 임차권등기명령 및 경매신청 관계를 직접 대조해야 합니다.
- 등기·명세서 원본 대조. 대항력 임차권의 배당·인수 범위와 주택도시보증공사 가압류, 국 압류, 경매개시결정의 처리 내용을 입찰 전에 재확인해야 합니다.
맺으며 — “2,832만원짜리 물건”이 아니다
이 물건을 최저매각가 28,320,000원만 보고 판단하면 결론이 완전히 달라집니다. 대항력 있는 임차인 최용기의 보증금은 219,400,000원이고, 현재 예상배당 후 191,989,760원이 남아 매수인에게 인수됩니다. 현재 회차의 낙찰가와 인수액을 합치면 220,309,760원입니다.
반면 최근 12개월 실거래 평균은 173,150,000원, 최신 거래는 161,300,000원이고 가격 추세는 -25.0%입니다. 실질취득 기준이 최근 시세를 웃도는 데다 9회 유찰, 16세대 규모, 평균 유찰 7.3회라는 환금성 신호도 겹칩니다. 더 유찰돼 최저가가 내려가더라도 인수액이 늘어 총부담이 거의 유지되므로 “유찰을 기다리면 싸진다”는 접근도 통하지 않습니다. 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 대항력 임차보증금 인수입니다.
