수원지방법원 2024타경2303. 안양시 만안구 안양동 미담채 3층 304호, 전용 29.91㎡ 규모의 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 감정가 211,000,000원에서 11회 유찰돼 최저매각가는 18,125,000원까지 내려갔습니다. 표면적으로는 감정가의 약 8.59%에 입찰할 수 있는 물건이지만, 낙찰자가 실제로 부담할 금액은 최저매각가에서 끝나지 않습니다.
이 사건의 핵심은 임차인 최용기입니다. 해당 임차인은 2020.02.24. 전입했고, 2020.02.06. 확정일자를 받았습니다. 반면 말소기준권리는 2022.12.28. 주택도시보증공사의 가압류입니다. 따라서 임차인의 대항력이 말소기준권리보다 앞서며, 매각물건명세서에도 임차보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 취지의 내용이 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경2303 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양로343번길 18-1, 3층 304호 (안양동, 미담채) |
| 물건종류 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) |
| 전용면적 | 29.91㎡ |
| 건물규모 | 철근콘크리트구조 5층 건물 중 3층 304호 |
| 단지규모 | 미담채 · 16세대 · 2019.11.18. 사용승인 |
| 소유자 | 지유리 (단독소유) |
| 감정가 | 211,000,000원 |
| 최저매각가 | 18,125,000원 (11회 유찰) |
| 신청채권자 | 최용기 |
| 청구금액 | 219,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.10. |
| 말소기준권리 | 2022.12.28. 주택도시보증공사 가압류 · 403,000,000원 |
| 매수인 인수 예상 | 202,001,250원 |
| 실질취득 예상 | 220,126,250원 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 빠른 임차인이 핵심
등기부상 2019.11.26. 설정된 수협은행 근저당권은 2020.02.24. 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 분석에서 2019년 근저당권을 살아 있는 말소기준권리로 취급해서는 안 됩니다. 실질적인 말소기준권리는 2022년 주택도시보증공사 가압류입니다.
그 이후 설정된 국의 압류와 강제경매개시결정은 원칙적으로 매각에 따라 말소되는 후순위 권리입니다. 다만 임차인 최용기는 선순위 대항력을 갖춘 것으로 확인되므로, 임차권등기 자체의 말소 여부와 별개로 미배당 보증금의 매수인 인수 문제가 남습니다.
② 임차인 분석 — 219,400,000원 보증금의 인수 위험
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최용기 | 전유부분 전부 | 2020.02.24. | 2020.02.06. | 219,400,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 승계 아님 |
실제 임차인 1명. 최용기는 보증기관의 대위·승계 신고자가 아닌 임차권등기상 임차인입니다.
| 임대차계약일 | 2020.03.17. / 2022.01.25. |
|---|---|
| 주민등록일 | 2020.02.24. |
| 점유개시일 | 2020.02.24. |
| 최초 확정일자 | 2020.02.06. (209,000,000원) |
| 증액 확정일자 | 2022.01.25. (10,400,000원 증액) |
| 현재 보증금 | 219,400,000원 |
| 임차권등기 | 2024.02.13. · 을구 3번 |
| 배당요구 | 신고 확인 · 2024.02.13. |
| 매수인 인수 예상 | 202,001,250원 |
최용기는 최초 보증금 209,000,000원으로 임차한 후 2022.01.25. 보증금을 10,400,000원 증액해 총 219,400,000원의 임차보증금이 등기돼 있습니다. 전입과 확정일자가 말소기준권리보다 앞서고 배당요구도 확인됩니다.
매각물건명세서에는 을구 3번 주택임차권등기에 관해, 배당에서 전액 변제되지 않는 보증금 잔액을 매수인이 인수한다는 취지가 명시돼 있습니다. 따라서 보증금 전액이 배당되는 경우가 아니라면 낙찰자가 그 부족분을 부담할 수 있습니다.
즉, 최저매각가만 준비해서 소유권을 취득하면 끝나는 물건이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 18,125,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 726,250원 |
| 1. 임차인 · 최용기 | 219,400,000원 | 17,398,750원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 403,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청채권 · 최용기 | 219,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 예상배당 시뮬레이션 기준입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세 및 임차인 최우선변제는 미반영됐습니다. 경매신청채권자와 임차인이 동일하므로 동일한 보증금 채권을 별개 채무처럼 중복 합산하지 않도록 주의해야 합니다.
보증금 219,400,000원 가운데 예상배당금 17,398,750원을 제외하면 202,001,250원이 미변제됩니다. 이를 매수인이 전액 인수한다는 가정에서 실질취득금액은 220,126,250원입니다.
이 금액이 보증금 자체보다 726,250원 높은 이유는 매각대금에서 집행비용이 먼저 공제되기 때문입니다. 최저가가 추가로 내려가더라도 대항력 있는 임차인의 미변제 보증금이 반대로 늘어나는 구조이므로 실질취득금액은 보증금 수준에서 사실상 고정됩니다.
④ 추가 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 총부담은 그대로
| 구분 | 최저매각가 | 인수 예상 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재(11회 유찰) | 18,125,000원 | 202,001,250원 | 220,126,250원 |
| 12회 유찰 시 | 14,500,000원 | 205,561,000원 | 220,061,000원 |
| 13회 유찰 시 | 11,600,000원 | 208,408,800원 | 220,008,800원 |
실질취득금액은 각 회차의 매각가와 인수 예상액을 합산한 값입니다. 회차별 집행비용 추정 차이 때문에 총액에 소폭 차이가 발생합니다.
⑤ 시세 비교 — 최근 거래는 하락 중
미담채의 전용면적 약 29㎡~30㎡대 실거래 사례입니다. 가격 판단에서 중요한 것은 과거 고가 거래를 포함한 전체 평균보다 최근 12개월 거래와 최신 거래가격입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 29.43㎡ | 4층 | 161,300,000원 |
| 2025.11 | 29.78㎡ | 2층 | 185,000,000원 |
| 2022.08 | 30.03㎡ | 5층 | 250,000,000원 |
| 2021.11 | 29.60㎡ | 4층 | 212,000,000원 |
| 전체 실거래 평균 | 202,075,000원 (4건) |
|---|---|
| 최근 12개월 평균 | 173,150,000원 (2건) |
| 최신 거래 | 161,300,000원 (2026.07) |
| 전체 최고 거래 | 250,000,000원 |
| 전체 최저 거래 | 161,300,000원 |
| 최근·과거 거래 추세 | -25.0% |
| 실질취득 예상 | 220,126,250원 |
| 실질취득 / 최근 평균 | 127.1% |
전체 평균은 202,075,000원이지만, 여기에는 2022년 250,000,000원 거래와 2021년 212,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 최근 12개월 평균은 173,150,000원으로 더 낮고, 2026년 7월 최신 거래는 161,300,000원입니다.
최근 거래가격은 과거 거래 대비 25.0% 하락한 추세입니다. 따라서 과거 고가 거래를 기준으로 감정가 211,000,000원이 적절하다고 판단하기 어렵습니다. 지금의 가격 경쟁력을 평가하려면 최근 12개월 평균과 최신 거래를 중심으로 봐야 합니다.
단순 최저매각가는 최근 시세의 10.5%에 불과하지만, 보증금 인수를 반영한 실제 부담액은 최근 시세를 크게 초과합니다. 최저가 기준 할인율을 투자 수익 기회로 해석하면 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안양시 만안구 안양동 소재 안양역 서측 근거리에 위치합니다. 주변에는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진입이 가능하고 근거리에 버스정류장과 지하철 1호선 안양역이 있어 대중교통 이용 여건은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물로, 석재·벽돌·스톤코트 외벽과 하이샷시 창호를 갖췄습니다. 위생·급배수시설, 승강기 및 도시가스 개별난방시설이 설치돼 있습니다.
- 도로. 건물 동측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 354.8㎡, 공시지가는 ㎡당 2,461,000원입니다. 제시된 토지이용계획에는 과밀억제권역과 상대보호구역 등이 포함돼 있습니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 16세대 소규모 단지로 실거래 사례가 제한적입니다. 최근 거래가격 하락과 반복 유찰 이력이 함께 확인돼 재매각 시 가격과 매수 수요를 보수적으로 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 인수보증금 확인. 매각물건명세서의 을구 3번 주택임차권등기 관련 인수 문구를 반드시 원본에서 재확인하세요. 낙찰가와 별도로 미배당 보증금을 부담할 수 있다는 점이 가장 큰 위험입니다.
- 배당액 검증. 예상배당금 17,398,750원과 인수액 202,001,250원은 추정 배당표에 근거합니다. 당해세, 최우선변제, 실제 집행비용과 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.
- 임대차 실질 확인. 최용기가 임차권자이면서 강제경매 신청채권자인 점을 고려해 임대차계약서, 보증금 지급·반환 내역, 점유 관계 및 관련 법원 서류를 대조하세요.
- 증액 보증금 검토. 최초 보증금 209,000,000원과 2022.01.25. 증액된 10,400,000원의 우선순위 및 인수 범위를 개별적으로 확인해야 합니다. 본 시뮬레이션은 총보증금 219,400,000원을 기준으로 합니다.
- 임차권등기·명도. 낙찰 후 인수보증금 정산과 임차권등기 말소에 필요한 절차를 확인하고, 실제 점유자와 인도 가능 시점도 조사하세요.
- 하락장 시세 검증. 최신 거래 161,300,000원, 최근 12개월 평균 173,150,000원을 중심으로 비교하세요. 과거 최고가 250,000,000원을 현재 시세로 사용해서는 안 됩니다.
- 추가 유찰 효과 확인. 최저가가 더 낮아져도 매수인 인수액이 늘어납니다. 회차별 실질취득금액을 다시 계산하지 않고 입찰하지 마세요.
- 민간임대주택 등록 확인. 갑구 2-1번에 민간임대주택등기가 있습니다. 등록 상태와 매각 후 관련 의무의 처리 여부를 관할 기관에 확인하세요.
- 관리비·세금·부대비용. 체납 관리비, 세금, 취득 관련 비용 및 정산 비용은 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당 관련 자료와 최신 실거래 내역을 직접 확인하세요.
⑧ 종합 판단 — 권리 D, 가격 메리트 없음
여기에 11회 유찰, 최근 거래가격 25.0% 하락 추세, 16세대 소규모 단지의 환금성 위험이 겹칩니다. 최저매각가가 감정가 대비 크게 낮아졌다는 사실만으로는 투자 매력을 인정하기 어렵습니다.
맺으며 — “1,812만원짜리 집이 아니라, 약 2.20억원의 부담”
이 사건은 최저매각가만 보면 판단을 크게 잘못할 수 있는 대표적인 대항력 임차인 인수형 경매입니다.
감정가 211,000,000원에서 11회 유찰돼 최저매각가가 18,125,000원으로 내려갔지만, 그 이면에는 219,400,000원의 선순위 임차보증금이 있습니다. 예상배당 후 잔액 202,001,250원을 매수인이 인수하면 실질취득금액은 220,126,250원입니다.
문제는 이 실질취득금액이 최근 시세보다 높다는 점입니다. 최근 12개월 거래 평균은 173,150,000원, 최신 거래는 161,300,000원이고, 최근 거래 추세 역시 -25.0%입니다. 추가 유찰로 최저가가 떨어져도 인수보증금이 늘어나 실질취득금액은 거의 줄지 않습니다.
결론은 입찰 보류입니다. 선순위 임차인의 보증금 인수 구조가 유효한 한, 낮은 최저매각가는 가격 메리트가 아닙니다. 보증금 인수의 법적 범위와 실제 배당 결과를 먼저 검증해야 하며, 현재 시뮬레이션 기준으로는 최근 시세 대비 가격 경쟁력이 부족합니다. 이 물건의 핵심은 낙찰가가 아니라 인수할 보증금입니다.
