확약으로 실질 인수 0원*, 그러나 14회 유찰이 말하는 환금성 — 군포 라포레 802호

수원지방법원 2024타경102685. 군포역 서측 인근에 위치한 라포레 8층 802호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 이진형·이호균이 각 2분의 1 지분을 보유하고 있으며, 대상면적은 80.1509㎡입니다. 권리분석의 핵심은 말소기준권리보다 먼저 전입·점유한 고현경의 임차보증금입니다. 전입·점유일은 2019.04.26., 말소기준권리는 2021.10.01. 강일웅 근저당권이므로 임차인은 원칙적으로 대항력 있는 선순위 임차인입니다.

그러나 이 사건에는 일반적인 선순위 임차인 사건과 다른 결정적 문서가 있습니다. 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력 및 미회수 보증금의 매수인 상대 반환청구권을 포기하며, 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 확약이 매각물건명세서와 원본 기록에서 그대로 유지되는 것을 전제로 하면, 매수인의 실질 인수액은 0원*으로 봅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인이지만 확약이 승부처

을구 1번 근저당권 180,000,000원은 2020.01.02. 해지로 말소됐고, 을구 3번 근저당권 910,000,000원도 2021.01.18. 일부포기를 원인으로 설정등기가 말소됐습니다. 따라서 이 두 근저당권은 낙찰자가 인수하는 존속 권리가 아닙니다. 현재 말소기준은 2021.10.01. 강일웅의 이호균 지분 전부 근저당권 300,000,000원이며, 그 이후의 윤종기 근저당권, 압류, 강제경매개시결정 및 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 임차권등기 자체가 말소기준 뒤에 등기됐다는 사실만으로 임차인의 대항력이 사라지는 것은 아닙니다. 고현경은 말소기준보다 앞선 2019.04.26. 전입·점유를 갖추고 있어, 확약이 없다면 배당받지 못한 보증금 잔액이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 이 때문에 2026.04.30.자 확약서의 진위·적용 범위·말소 동의가 최우선 확인사항입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 승계인은 중복 합산하지 않는다

실제 임차인은 고현경 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인이 아니라 주택임차권의 승계인이므로 보증금을 다시 합산하지 않습니다. 최저가 252,000,000원에서 집행비용 4,328,000원을 먼저 차감하면 임차보증금에 247,672,000원이 배당되고, 통상 산식상 부족분은 24,278,000원입니다.

③ 시세 비교 — 2.52억은 최근 거래의 77.5%, 하지만 하락 추세

라포레는 총 7세대의 소규모 건물이고, 확인되는 실거래 표본은 3건입니다. 전체 평균은 343,333,333원이지만, 과거 370,000,000원 거래가 포함돼 있으므로 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다.

확약 적용 후 실질취득 252,000,000원은 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 325,000,000원의 77.5%로, 금액 차이는 73,000,000원입니다. 감정가 315,000,000원도 최신 거래보다 10,000,000원 낮습니다. 따라서 확약이 유효하다면 최저가 기준에는 분명한 가격 여유가 있습니다.

그러나 최근 가격은 과거 거래보다 7.8% 하락했고, 최근 12개월 거래도 1건뿐입니다. 최저가가 최근 시세보다 낮다는 사실은 확인되지만, 거래 표본이 적고 경매 유찰이 반복된 만큼 이를 곧바로 높은 환금성이나 확정적인 저평가로 해석해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 252,000,000원 가정)

통상 배당 산식에서는 임차보증금 미배당액 24,278,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 다만 2026.04.30.자 확약이 유효하게 적용되면 실질 인수는 0원*입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 집행비용 이후 선순위로 차감될 수 있어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 철근콘크리트조 지하 1층·지상 14층 건물의 8층 802호입니다.
• 입지. 지하철 1호선 군포역 서측 인근으로, 상업·업무시설·근린생활시설·다세대주택·근린공원이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 군포역이 있어 제반 교통조건은 무난한 편입니다.
• 설비. 위생·급배수·개별난방·도시가스·승강기·소화전·화재탐지설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 일반상업지역의 평탄한 부정형 토지이며, 공시지가는 4,547,000원/㎡, 토지면적은 308.3㎡입니다.
• 도로. 북측 약 18m, 서측 약 6m 포장도로에 접하고, 토지이용계획상 중로1류에 접합니다.
• 규제. 과밀억제권역·과밀억제지역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 현황. 위반건축물과 공부상 차이는 확인되지 않았으나, 현장조사는 폐문부재 상태에서 탐문으로 진행됐습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.04.30.자 확약서의 제출 여부, 주택도시보증공사의 대항력·잔존채권 포기 문구, 임차권등기 말소 동의 범위를 원본에서 확인하세요.
• 실제 임차인 수 확인. 확인된 실제 임차인은 고현경 1명이며 주택도시보증공사는 승계인입니다. 보증금을 중복 합산하지 않되, 별도 점유자가 있는지는 현장에서 확인해야 합니다.
• 점유·내부 상태 확인. 폐문부재로 내부 및 이용관리 상태가 직접 확인되지 않았으므로 입찰 전 현장조사가 필요합니다.
• 조세 배당 확인. 압류 등기 이력 중 2021년 2건은 해제·말소됐고 2024년 압류 5건이 확인됩니다. 당해세 해당 여부와 교부청구액을 배당요구종기 기록에서 확인하세요.
• 가격 기준. 실질취득 252,000,000원은 최근 거래 325,000,000원의 77.5%지만, 최근 추세가 -7.8%이고 최근 12개월 거래가 1건뿐이라는 점을 함께 반영하세요.
• 환금성 기준. 7세대 오피스텔·14회 유찰·경매 매각률 0%를 감안해 재매각 기간과 목표 매도가를 보수적으로 산정하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 확약서를 최종 입찰 전에 다시 대조하세요.

맺으며 — “권리 위험은 확약으로 낮아졌지만, 유찰 위험은 남는다”

이 사건은 보증금 271,950,000원의 선순위 대항력 임차인이 존재해, 확약이 없다면 최저가 252,000,000원에서 미배당되는 24,278,000원을 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다. 그러나 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했으므로, 그 효력이 그대로 유지된다면 실질 인수 0원·실질취득 252,000,000원으로 정리됩니다.

실질취득가는 최신 거래 325,000,000원의 77.5%로 가격 여유가 있지만, 이 물건은 이미 14회 유찰됐습니다. 라포레는 7세대에 불과하고 실거래 표본도 3건, 최근 12개월 거래는 1건이며 가격 추세는 -7.8%입니다. 따라서 결론은 “확약 확인 시 권리 조건부 합격, 가격은 할인 구간, 환금성은 경계”입니다. 확약서 원본과 현장 점유를 확인하지 않은 채 최저가만 보고 접근해서는 안 됩니다.