수원지방법원 2024타경105554. 안양동 세르누비앙3차 6층 605호로, 감정평가 이용상태는 공동주택(도시형생활주택)입니다. 소유자 오서현은 2021.03.15. 이 호실을 거래가액 220,000,000원에 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2023.01.19. 동고양세무서장 압류입니다. 문제는 등기 순서만 보면 그보다 앞선 2021.02.24.에 임차인 송찬영이 전입하고 점유를 개시했다는 점입니다. 보증금도 220,000,000원으로 현재 최저매각가 129,920,000원보다 큽니다.
따라서 확약이 없었다면 최저가만 보고 “감정가의 64%니까 싸다”고 판단할 수 없는 사건입니다. 제공 배당가정에서는 집행비용을 먼저 차감한 뒤 송찬영에게 127,301,120원이 배당되고 92,698,880원이 미배당돼 매수인 인수로 계산됩니다. 다만 이 사건에는 그 구조를 바꾸는 결정적인 문서가 있습니다. 2026.06.09. 주택도시보증공사가 제출한 확약서입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경105554 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양로263번길 5, 6층605호 (안양동,세르누비앙3차) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) · 10층 건물 중 6층 |
| 면적 | 27.88㎡ |
| 소유자 | 오서현 (2021.03.15. 소유권이전 · 거래가액 220,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 129,920,000원 (13회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 231,137,787원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 단지 | 세르누비앙3차 · 28세대 · 2015.06.01. 준공 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
말소기준은 2023.01.19. 국 압류입니다. 이후 안양시 압류, 남동세무서장 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2015.07.02. 신한은행 근저당권 110,400,000원은 2021.02.24. 이미 말소됐으므로 현재 말소기준권리가 아닙니다. 반면 송찬영은 2021.02.24. 전입·점유, 확정일자 2021.02.05.로 말소기준보다 앞서 대항력이 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 승계 확약이 핵심
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송찬영 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.02.24. 2021.02.05. | 220,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 주택도시보증공사 승계·확약 실질 인수 0원* |
실제 임차인은 송찬영 1명입니다. 매각물건명세서에는 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 2026.06.09. 확약서를 제출한 것으로 기재돼 있습니다. 보증금 승계 관계를 별도 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 확약 밖 별도 임차인은 없습니다.
③ 시세 비교 — 표면가격은 낮지만 시장은 하락 중
세르누비앙3차의 면적 매칭 실거래는 4건입니다. 전체 평균 189,500,000원보다 최근 시장을 우선해서 보면, 최근 12개월 2건 평균은 171,500,000원, 최신 거래는 2026.04. 175,000,000원입니다. 현재 최저매각가 129,920,000원은 최근 12개월 평균의 75.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 26.22㎡ | 7 | 175,000,000원 |
| 2026.03 | 26.22㎡ | 8 | 168,000,000원 |
| 2023.09 | 27.88㎡ | 10 | 225,000,000원 |
| 2021.07 | 26.06㎡ | 6 | 190,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 171,500,000원 |
다만 가격이 낮다는 사실만으로 등급을 높이기는 어렵습니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세가 -17.3%로 내려와 있고, 이 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 13.0회, 매각률은 0.0입니다. 즉 최근 시세 대비 숫자상 가격 여유는 있지만, 하락 추세와 반복 유찰이 동시에 확인되는 시장입니다.
④ 예상배당표 (매각가 129,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,618,880원 |
| 1. 임차인 송찬영 보증금 | 220,000,000원 | 127,301,120원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 231,137,787원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공 배당가정에서는 송찬영 보증금 중 92,698,880원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 다만 2026.06.09. 확약에 따라 본 리포트에서는 실질 인수 0원으로 반영합니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 우선 차감되어 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 확약 전 계산 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 13회 유찰 · 감정가 64% | 129,920,000원 | 92,698,880원 | 0원* |
| 14회 유찰 시 · 감정가 51% | 103,936,000원 | 118,319,104원 | 0원* |
| 15회 유찰 시 · 감정가 41% | 83,148,800원 | 138,747,878원 | 0원* |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안양초등학교 북서측 인근. 주위는 오피스텔·아파트·다세대 등 주택과 근린생활시설이 혼재돼 있으며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 노선버스정류장의 위치와 운행빈도 등을 기준으로 대중교통 이용은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 중 6층 605호이며, 기본적인 위생·급배수설비, 자주식·기계식 주차설비, 승강기, 소화·화재설비, 도시가스설비가 있습니다.
- 토지. 2필일단의 부정형 토지로 공동주택(도시형생활주택 및 오피스텔) 부지로 이용 중이며, 북서측과 남동측 포장소로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역. 공시지가 3,088,000원/㎡, 토지면적 236.7㎡입니다.
- 제한. 과밀억제권역·도시교통정비지역·대기관리권역·상대보호구역 등이 포함되며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 세르누비앙3차는 28세대이며, 경매 통계상 평균 유찰 13.0회·매각률 0.0입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 결론을 바꾸는 핵심은 2026.06.09. 주택도시보증공사의 대항력·잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의입니다.
- 배당표상 92,698,880원과 실질 인수 0원을 혼동하지 말 것. 전자는 확약 미반영 계산, 후자는 확약을 반영한 본 분석의 결론입니다.
- 국세·지방세 압류 확인. 압류 3건이 당해세에 해당하면 배당순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 최근 시세를 우선할 것. 전체 평균 189,500,000원보다 최근 12개월 평균 171,500,000원과 최신 거래 175,000,000원을 우선 비교해야 합니다.
- 하락 추세 확인. 최근 대비 과거 거래 추세가 -17.3%입니다. 현재 최저가가 최근 평균의 75.8%라는 사실만으로 향후 가격을 낙관하지 마세요.
- 13회 유찰 원인 점검. 본건 유찰 13회, 단지 경매 평균 유찰도 13.0회이며 매각률은 0.0입니다. 재매각 가능성과 실제 수요를 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·배당관계·확약서·실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 위험은 확약이 지웠지만, 13회 유찰은 남아 있다”
이 사건의 첫인상은 위험합니다. 보증금 220,000,000원의 임차인 송찬영이 말소기준보다 먼저 전입·점유했고, 현재 매각가 가정에서는 92,698,880원이 미배당됩니다. 이런 구조라면 최저가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져, 최저가만 보고 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
하지만 이 사건에는 2026.06.09. 확약서가 있습니다. 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하면서 대항력과 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 그래서 본 분석의 실질 인수액은 0원*, 실질취득 기준 금액은 129,920,000원입니다.
가격만 보면 최근 12개월 평균 171,500,000원의 75.8%입니다. 그러나 최근 시장 추세는 -17.3%, 본건 유찰 횟수는 13회, 단지 경매 통계도 평균 유찰 13.0회·매각률 0.0입니다. 결론은 단순합니다. 확약으로 권리 인수는 해소됐지만, 시장성과 환금성까지 해소된 것은 아닙니다. 이 물건의 승부처는 낮은 최저가 자체가 아니라, 확약서의 효력 확인과 반복 유찰의 원인을 얼마나 보수적으로 검증하느냐입니다.
* 제공 배당표상 확약 미반영 매수인 인수액은 현재 회차 92,698,880원입니다. 2026.06.09. 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 확약서가 제출된 사실을 반영해 실질 인수액을 0원으로 처리했습니다.
