수원지방법원 2024타경105554. 안양초등학교 북서측 인근 세르누비앙3차 6층 605호로, 전용면적 27.88㎡의 공동주택 (도시형생활주택)입니다. 현 소유자 오서현은 2021.03.15. 거래가 220,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기 흐름에서 가장 먼저 확인할 것은 2015년 신한은행 근저당이 아니라 2023.01.19. 국세 압류입니다. 신한은행 근저당은 2021.02.24. 이미 말소됐으므로 현재 말소기준권리는 국세 압류입니다.
임차인 송찬영은 2021.02.24. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.02.05.로, 말소기준보다 앞섭니다. 통상 구조라면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어가는 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 매각가 203,000,000원 가정 시 집행비용을 차감한 임차보증금 배당액은 199,358,000원, 룰상 미배당액은 20,642,000원입니다.
다만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 2026.06.09.자 확약서를 제출했습니다. 이 확약이 적용되는 송찬영 임차보증금의 매수인 인수는 따라서 실질 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경105554 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양로263번길 5, 6층605호 (안양동, 세르누비앙3차) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) · 전용 27.88㎡ · 지상 10층 중 6층 |
| 소유자 | 오서현 (2021.03.15. 소유권이전, 거래가 220,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 203,000,000원 (11회 유찰, 감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 231,137,787원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 단지 규모 / 사용승인 | 세르누비앙3차 · 28세대 · 2015.06.01. |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약으로 인수 해소
2015.07.02. 설정된 신한은행 근저당 110,400,000원은 2021.02.24. 해지로 말소됐습니다. 따라서 이 근저당을 말소기준권리나 매수인 인수 권리로 계산하면 안 됩니다. 현재 말소기준은 2023.01.19. 동고양세무서장의 국세 압류이며, 이후 안양시 압류·남동세무서장 압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제의 임차권은 말소기준보다 앞선 2021.02.24. 전입·점유를 갖춰 대항력이 있습니다. 2023.03.17. 임차권등기와 배당요구도 확인되므로 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 그러나 주택도시보증공사가 제출한 확약서에 따라 매수인에 대한 미배당 보증금 청구와 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 송찬영 임차권에 관한 실질 인수액은 0원*으로 봅니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 전입·확정·배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송찬영 실제 임차인 1명 | 전유부분 전부 220,000,000원 | 전입·점유 2021.02.24. 확정일자 2021.02.05. 배당요구 2023.03.17. | 대항력 있음 말소기준보다 선순위 | 우선변제 있음 확정일자·배당요구 | HUG 승계·확약 실질 인수 0원* |
③ 시세 비교 — 실질취득 2.03억은 최근 시세보다 높다
세르누비앙3차의 확인된 거래는 4건입니다. 이 가운데 최근 12개월 거래는 2026.03. 168,000,000원과 2026.04. 175,000,000원으로, 평균은 171,500,000원입니다. 현재 실질취득액 203,000,000원은 이 최근 평균의 118.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 26.22㎡ | 7 | 175,000,000원 |
| 2026.03 | 26.22㎡ | 8 | 168,000,000원 |
| 2023.09 | 27.88㎡ | 10 | 225,000,000원 |
| 2021.07 | 26.06㎡ | 6 | 190,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 171,500,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 189,500,000원 |
전체 평균 189,500,000원에는 2023년 225,000,000원 거래와 2021년 190,000,000원 거래가 포함됩니다. 최근 12개월 평균은 171,500,000원으로 낮아졌고, 최근 거래와 과거 거래의 추세도 -17.3%입니다. 따라서 전체 평균만 보고 가격을 평가해서는 안 되며, 최근 평균과 최신 거래를 우선하면 현재 최저가 203,000,000원은 시세보다 저렴하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 203,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,642,000원 |
| 1. 임차보증금 우선변제 송찬영 임차권 · 승계인 HUG 우선변제 주장 | 220,000,000원 | 199,358,000원 |
| 2. 신한은행 근저당 2021.02.24. 말소 | 110,400,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 신청채권 표시 임차보증금 승계 관련 중복 합산 금지 | 231,137,787원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 임차보증금 부족액은 20,642,000원이지만, 2026.06.09.자 확약서에 따라 매수인에 대한 잔존 보증금 청구권을 포기하므로 실질 인수는 0원*입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 여부에 따라 배당 순서와 임차보증금 배당액을 바꿀 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 유지되면 낙찰가가 곧 실질취득가
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 | 확약 반영 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 11회 유찰 · 감정가 100% | 203,000,000원 | 20,642,000원 | 0원* | 203,000,000원 |
| 12회 유찰 시 감정가 80% | 162,400,000원 | 60,673,600원 | 0원* | 162,400,000원 |
| 13회 유찰 시 감정가 64% | 129,920,000원 | 92,698,880원 | 0원* | 129,920,000원 |
확약이 없는 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 묶입니다. 그러나 이 사건은 해당 임차권의 대항력과 잔존 보증금 청구권을 포기하는 확약이 있으므로, 확약이 그대로 적용되면 낙찰가 하락이 실제 취득비용 하락으로 연결됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래내역 기준)
- 용도. 감정평가상 공동주택인 도시형생활주택으로 이용 중이며, 전용면적은 27.88㎡입니다.
- 입지. 안양초등학교 북서측 인근으로 오피스텔·아파트·다세대주택과 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 노선버스정류장의 위치와 운행빈도 등을 기준으로 대중교통 이용은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 중 6층이며 승강기·도시가스·자주식 및 기계식 주차설비가 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 부정형 평지로 일반상업지역에 속하고 북서측과 남동측 포장도로에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·도시교통정비지역·대기관리권역·상대보호구역 등에 포함되며 공부와의 차이와 위반건축물은 없습니다.
- 환금성. 총 28세대의 소규모 도시형생활주택이고 확인된 거래는 4건, 최근 12개월 거래는 2건입니다. 최근 거래 추세 -17.3%와 단지 경매 평균 유찰 11회·매각률 0%를 함께 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 2026.06.09.자 확약서의 제출 주체가 주택임차권 승계인 주택도시보증공사인지, 대항력·잔존 보증금 청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 명확한지 확인하세요.
- 임차권 말소. 매각 후 을구 3번 주택임차권등기가 실제 말소되는 절차와 필요한 서류를 확인하세요.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건 가운데 당해세가 있는지 확인하세요. 당해세가 선차감되면 임차보증금 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 가격 기준. 전체 평균 189,500,000원보다 최근 12개월 평균 171,500,000원과 최신 거래 175,000,000원을 우선해 응찰가를 판단하세요.
- 현재 매각상태. 매각기일은 2026.07.14.로 기재돼 있으므로 법원 원본에서 낙찰·변경·취하 여부를 확인하세요.
- 점유·명도. 임차권등기와 실제 점유 상태가 같다고 단정하지 말고 현황조사와 현장 방문으로 현재 점유자를 확인하세요.
- 소형주택 환금성. 28세대 규모와 최근 거래량, 기계식 주차설비의 상태·관리비·수선비를 점검하세요.
맺으며 — “권리는 확약으로 풀렸지만 가격은 풀리지 않았다”
이 사건은 서류를 한 단계만 읽으면 위험한 대항력 임차인 물건입니다. 송찬영의 전입·점유는 말소기준보다 빠르고 보증금 220,000,000원은 현재 최저가 203,000,000원보다 큽니다. 확약이 없었다면 미배당 보증금 인수가 발생하는 구조입니다.
그러나 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출해, 해당 임차권의 매수인 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다. 권리상 핵심 위험은 해소됐지만 현재 실질취득액 203,000,000원은 최근 12개월 평균 171,500,000원의 118.4%입니다. 최근 거래 추세도 -17.3%, 단지는 28세대이며 경매 통계상 평균 유찰 11회·매각률 0%입니다. 권리는 확약 확인을 전제로 통과, 가격과 환금성은 부적합. 현재 회차에서 최저가가 낮아 보인다는 평가는 성립하지 않습니다.
* 확약을 반영하지 않은 일반 배당모형상 현재 회차 미배당 보증금은 20,642,000원, 12회 유찰 시 60,673,600원, 13회 유찰 시 92,698,880원입니다. 본 리포트의 실질 인수 0원은 2026.06.09.자 확약서가 해당 임차권에 유효하게 적용되고 약정대로 임차권등기가 말소되는 것을 전제로 합니다.