수원지방법원 2024타경107208. 안양역 북서측 인근의 헤븐리치더퍼스트294 1층 108호입니다. 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이고 현재 주점으로 이용 중이며, 107호·108호·109호 3개 호수를 합해 크라운호프집으로 사용하고 있습니다. 감정가 401,000,000원에서 9차례 유찰돼 현재 최저매각가는 53,822,000원, 감정가의 13.42% 수준입니다.
권리의 기준점은 2018.06.12. 하나은행 근저당권 192,000,000원입니다. 그 뒤의 다올저축은행 근저당권, 국민건강보험공단 압류, 가압류 및 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권리관계가 단순하다고 해서 점유관계까지 단순한 것은 아닙니다. 김민혁은 2021.04.30. 전입으로 말소기준보다 뒤여서 대항력이 없지만, 별도의 ‘점포’ 조사 건은 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경107208 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 만안로 254, 1층108호 (안양동,헤븐리치더퍼스트294) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현재 주점 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 11층 건물 내 제1층 제108호 · 사용승인일 2018.03.07 |
| 소유자 | 주식회사태건종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 401,000,000원 / 53,822,000원 (9회 유찰) |
| 청구금액 | 192,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸
말소기준은 2018.06.12. 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 2023.02.14. 다올저축은행 근저당권 1,000,000,000원, 2023.07.31. 국민건강보험공단 압류, 2024년의 주식회사힘펠·이병훈·오대호 가압류와 국세 압류 및 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 2018.03.15. 코리아신탁주식회사 신탁등기는 2018.04.19. 신탁재산 귀속으로 이미 말소됐습니다.
② 임차인·점유 — ‘인수 0원’으로 단정하면 안 된다
| 조사 대상 | 사용부분 | 전입 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민혁 | 전부 (107호, 108호, 109호) · 주거 | 2021.04.30 | 3,000원 | 2024.10.28 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 점포 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 비교 — 59% 숫자만 보고 ‘싸다’고 판단하기 어렵다
헤븐리치더퍼스트294의 최근 거래 자료는 12건, 전체 평균 91,166,666원, 최근 12개월 평균은 91,187,500원, 최신 거래는 2026.08. 90,000,000원입니다. 현재 최저가 53,822,000원은 최근 12개월 평균의 59.0%입니다. 최근 구간과 이전 구간의 추세 차이는 0.1%입니다.
하지만 이 숫자를 이 108호의 직접 시세로 쓰면 안 됩니다. 분석 대상 면적은 23.87㎡인데 거래 표본은 13.05㎡ 또는 18.0㎡이고, 면적 일치가 확인되지 않았습니다. 더구나 본건은 현재 일반음식점·주점으로 이용되는 근린시설입니다. 따라서 최저가가 참고 거래평균보다 낮다는 사실은 확인되지만, 곧바로 ‘시세보다 싸다’는 결론으로 연결할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 13.05㎡ | 10 | 90,000,000원 |
| 2026.07 | 13.05㎡ | 5 | 85,000,000원 |
| 2026.02 | 13.05㎡ | 5 | 92,000,000원 |
| 2026.01 | 13.05㎡ | 10 | 91,000,000원 |
| 2025.12 | 13.05㎡ | 10 | 90,500,000원 |
| 2025.11 | 13.05㎡ | 5 | 100,000,000원 |
| 2025.10 | 13.05㎡ | 6 | 93,000,000원 |
| 2025.09 | 13.05㎡ | 5 | 88,000,000원 |
| 2025.08 | 18.0㎡ | 3 | 90,000,000원 |
| 2025.05 | 13.05㎡ | 10 | 90,000,000원 |
| 2025.04 | 18.0㎡ | 3 | 92,500,000원 |
| 2025.04 | 13.05㎡ | 8 | 92,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 91,187,500원 |
④ 예상배당표 (매각가 53,822,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,368,796원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 192,000,000원 | 52,453,204원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사다올저축은행 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 주식회사힘펠 | 5,856,400원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 이병훈 | 11,000,000원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 오대호 | 8,901,995원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,217,758,395원 중 채권자 배당은 52,453,204원, 미배당은 1,165,305,191원입니다. 계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 점포 점유자의 보증금·전입일 미상 문제는 이 배당계산과 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 다음 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (9회 유찰, 감정가 13%) | 53,822,000원 | 52,453,204원 | 1,165,305,191원 | 0원 |
| 10회 유찰 시 (감정가 11%) | 43,057,600원 | 41,882,563원 | 1,175,875,832원 | 0원 |
| 11회 유찰 시 (감정가 9%) | 34,446,080원 | 33,426,051원 | 1,184,332,344원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안양역 북서측 인근으로 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설이 분포하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 안양역(1호선)과 노선버스장이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 현재 주점으로 이용 중입니다.
- 영업 형태. 1층 107호·108호·109호 총 3개 호수를 합하여 크라운호프집으로 사용하고 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 20미터의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·자연녹지지역 등이 포함되며 공시지가는 3,312,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 근린시설이고 이미 9회 유찰된 만큼 단순 주거상품보다 매수층과 재매각 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점포 점유자 확인. 전입일·보증금이 모두 미상입니다. 대항력 가능성을 배제하지 말고 현황조사·명세서·현장 점유를 대조해야 합니다.
- 107·108·109호 통합 사용 확인. 본건은 108호지만 3개 호수를 합쳐 영업 중이므로 칸막이·출입구·설비·원상회복 문제를 확인해야 합니다.
- 비교시세 과신 금지. 대상 23.87㎡와 실거래 표본 13.05㎡·18.0㎡가 일치하지 않습니다. 59.0%라는 비율만으로 저평가를 단정하지 마세요.
- 9회 유찰 원인 점검. 단지 평균 유찰 6.9회보다도 많습니다. 권리 외에 상가 수요·점유·영업상태·매각 난도를 함께 확인해야 합니다.
- 배당 외 인수위험 구분. 배당계산상 매수인 인수 0원과 미상 점유자의 대항력 여부는 별개의 문제입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 현장 상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “13%라는 숫자보다 9회 유찰의 이유를 보라”
401,000,000원이던 감정가가 53,822,000원까지 내려왔다는 숫자는 강렬합니다. 참고 실거래 평균 91,187,500원보다도 낮습니다. 하지만 비교 거래의 면적이 본건 23.87㎡와 맞지 않고, 본건은 현재 주점으로 쓰이는 근린시설이며 이미 9회 유찰됐습니다. 무엇보다 별도의 ‘점포’ 점유자는 보증금과 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다. 등기 권리는 비교적 정리되지만, 점유와 환금성은 정리되지 않은 물건입니다. 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 왜 아홉 번이나 시장에서 외면받았는지를 입찰 전에 확인하는 것입니다.
