8,106,000원
서울동부지방법원 2023타경58135. 송파동 성보팰리채 5층 501호로, 감정평가상 현황은 주거용, 건물은 도시형생활주택 단지형다세대입니다. 소유자는 박민국이고 2020.12.24. 소유권보존이 이뤄졌습니다. 같은 날 대왕새마을금고 근저당권 120,000,000원이 설정됐으나 이 근저당은 2021.04.05. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2023.09.04. 강제경매개시결정입니다.
문제는 그보다 앞선 김남훈의 권리입니다. 2021.04.05. 주민등록, 2021.02.04. 확정일자, 2021.04.21. 전세금 400,000,000원의 전세권 설정, 2023.04.10. 보증금 400,000,000원의 주택임차권등기가 확인됩니다. 모두 강제경매개시결정보다 앞선 관계여서, 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시된 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2023타경58135 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 송파대로36가길 15-16, 5층501호 (송파동,성보팰리채) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 현황 주거용 · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 전용 / 건물 | 20.39㎡ · 철근콘크리트구조 평지붕 6층 중 5층 · 사용승인 2020.09.09 |
| 소유자 | 박민국 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 360,000,000원 / 8,106,000원 (17회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김남훈 / 416,701,369원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권리가 핵심
대왕새마을금고 근저당은 경매 전에 이미 말소됐기 때문에 현재 인수 판단의 기준권리가 아닙니다. 반면 김남훈의 전세권과 주택임차권은 2023.09.04. 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 특히 임차인의 주민등록일은 2021.04.05., 확정일자는 2021.02.04.이고 배당요구도 이뤄져 대항력과 우선변제권이 모두 있는 실제 임차인 1명으로 분석됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 잔액 승계
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김남훈 | 건물 전부 · 주거 | 400,000,000원 | 2021.04.05 | 2021.02.04 | 2023.04.10 | 대항력 有 우선변제 잔액 승계 |
전세권 400,000,000원과 주택임차권의 보증금 400,000,000원은 모두 같은 김남훈의 권리로 표시됩니다. 이를 별개의 실제 임차인 두 명으로 세지 않습니다. 본건의 실제 임차인은 김남훈 1명이며, 매수인 인수액은 제공된 배당 시나리오상 392,439,908원입니다.
③ 최저가가 내려가도 실질취득은 거의 그대로다
대항력 있는 임차인의 보증금 400,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 유찰로 낙찰가가 낮아지면 그만큼 배당액이 줄고 미배당 보증금 승계액이 늘어납니다. 따라서 이 사건은 최저가만 내려갈 뿐 매수인의 실질 부담은 보증금 4억원 부근에 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 17회 유찰 회차 | 8,106,000원 | 392,439,908원 | 400,545,908원 |
| 18회 유찰 시 | 6,484,800원 | 394,031,926원 | 400,516,726원 |
| 19회 유찰 시 | 5,187,840원 | 395,305,541원 | 400,493,381원 |
17회 유찰 회차에서는 최저가 8,106,000원과 인수액 392,439,908원을 합친 실질취득이 400,545,908원입니다. 18회·19회로 더 내려가도 인수액이 반대로 증가해 총 부담은 400,516,726원, 400,493,381원으로 보증금 400,000,000원 부근에서 거의 변하지 않습니다. 유찰 횟수가 추가된다고 가격 메리트가 커지는 구조가 아닙니다.
④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 400,545,908원으로 봐야 한다
성보팰리채 실거래는 3건이 확인되지만, 본건 전용은 20.39㎡인 반면 거래 표본은 34.22㎡·46.58㎡·49.81㎡입니다. 면적이 일치하지 않기 때문에 실거래 금액을 본건에 그대로 대입해 ‘시세보다 싸다’고 단정하는 것은 적절하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 49.81㎡ | 2 | 568,000,000원 |
| 2024.08 | 46.58㎡ | 5 | 473,000,000원 |
| 2021.12 | 34.22㎡ | 6 | 590,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.81㎡ | 1건 | 568,000,000원 |
최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 568,000,000원이며 최근 구간은 이전 거래 대비 6.9% 흐름으로 집계됩니다. 그러나 최신 거래 면적 49.81㎡가 본건 20.39㎡와 크게 달라 직접 비교에는 한계가 있습니다. 표면 최저가가 최근 시세의 1.4% 수준이라는 수치는 보증금 승계를 제외한 값이어서 가격 메리트 판단에 사용하면 안 됩니다. 이 사건은 반드시 실질취득 400,545,908원을 기준으로 봐야 하며, 그 금액은 감정가 360,000,000원도 웃돕니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 8,106,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 545,908원 |
| 1. 임차인 김남훈 보증금 | 400,000,000원 | 7,560,092원 |
| 2. 을구 3번 전세권 · 김남훈 | 400,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 김남훈 | 416,701,369원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 집행비용 545,908원을 제외한 7,560,092원이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분 392,439,908원은 매수인이 인수합니다. 따라서 매각가와 인수액을 합친 실질취득은 400,545,908원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑥ 위반건축물·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 현황 주거용으로 이용 중인 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 아파트가 아닙니다.
- 위반건축물. 집합건축물대장 전유부에 2021.07.29. 위반건축물로 기재돼 있고, 501호 판넬/판넬 구조의 주거 24㎡ 부분이 현장에서도 주거용으로 이용 중입니다.
- 입지. 가락고등학교 남서측 인근이며 다세대주택·아파트·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철8호선 송파역이 있어 대중교통 상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·사다리형 토지이며 공시지가는 6,702,000원/㎡입니다. 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 환금성. 성보팰리채는 14세대이고 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 17.0회, 매각률은 0.0으로 집계돼 있습니다. 본건 역시 17회 유찰 상태여서 실제 응찰 수요를 보수적으로 평가해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득가로 계산. 8,106,000원이 아니라 400,545,908원을 출발점으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 김남훈 보증금 400,000,000원 중 예상 미배당 392,439,908원이 매수인 인수 대상으로 계산돼 있습니다.
- 동일인 권리관계 원본 대조. 임차인·전세권자·신청채권자가 모두 김남훈으로 동일하므로 임대차계약, 전세권 설정, 실제 보증금 지급 및 채권관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 501호 주거 24㎡ 위반 부분의 현 상태와 행정상 조치 여부를 집합건축물대장 및 관할 행정청에서 확인해야 합니다.
- 실거래 단순 비교 금지. 본건 20.39㎡와 실거래 표본 34.22㎡·46.58㎡·49.81㎡가 일치하지 않으므로 총액만 비교해 응찰 상한을 정하지 마세요.
- 17회 유찰의 의미 확인. 낮은 최저가가 권리부담을 제거한 것이 아니며, 추가 유찰 시에도 인수액이 늘어 총 부담이 거의 유지됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 및 건축물대장을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “810만원 경매”가 아니라 “4억원 인수형”
이 사건의 숫자 중 가장 위험하게 보이는 것은 17회 유찰도, 감정가 대비 2% 수준의 최저가도 아닙니다. 핵심은 대항력 있는 김남훈의 보증금 400,000,000원입니다. 현재 가정 매각가 8,106,000원에서 임차인 배당은 7,560,092원에 그치고, 392,439,908원이 남아 매수인에게 승계됩니다. 결과적으로 실질취득은 400,545,908원으로 감정가 360,000,000원보다 높습니다.
최근 12개월 실거래 568,000,000원이 있어 표면적으로는 여유가 있어 보일 수 있지만, 해당 거래 면적은 49.81㎡이고 본건은 20.39㎡로 직접 비교 대상이 아닙니다. 여기에 17회 유찰, 주거 24㎡ 위반건축물, 동일인의 전세권·임차권·경매신청 관계까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 극단적으로 낮으니 싸다”가 아니라, “보증금 승계까지 포함한 약 4억원의 실질부담을 감당할 가치가 있는가”를 따져야 하는 사건입니다.
