수원지방법원 2024타경107321. 공부상 업무시설인 오피스텔이지만 현황은 주거용 오피스텔로 탐문된 5층 501호입니다. 이 사건의 핵심은 “보증금 420,000,000원의 대항력 임차권”과 “2026.06.09. 제출된 주택도시보증공사의 확약”을 반드시 함께 읽어야 한다는 점입니다. 임차인 김광철은 2022.02.28. 전입·점유를 시작했고, 말소기준권리인 2023.05.04. 도봉세무서 압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰가가 보증금보다 낮은 현재 회차에서 미회수액이 매수인에게 이어질 수 있는 구조입니다.
그러나 매각물건명세서에는 임차권 승계인인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 2026.06.09.자 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 사건에서는 김광철 임차권에 관한 매수인 실질 인수액을 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경107321 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 만안로 123, 5층501호 (안양동,하이트타운아파트) |
| 물건종류 / 현황 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 현황 주거용 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 15층 건물 내 5층 501호 · 사용승인일 2017.09.08 |
| 소유자 | 최창업 · 2022.03.14. 소유권이전 · 거래가액 420,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 422,000,000원 / 337,600,000원 |
| 유찰횟수 | 11회 |
| 청구금액 | 420,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 있지만 확약으로 인수 해소
말소기준권리는 2023.05.04. 도봉세무서 압류입니다. 그보다 앞선 2017년 수협은행 근저당은 2022.02.28. 이미 말소됐습니다. 이후 2023.06.14. 국세 압류, 2024.03.28. 안양시 압류, 2024.04.18. 국세 압류, 2024.08.22. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 2024.09.13. 국민건강보험공단 압류는 데이터상 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김광철 | 전유부분 전부 · 2022.02.28. | 420,000,000원 | 有 | 행사 가능 | 실질 0원 |
② 시세 비교 — 11회 유찰에도 최근 거래보다 높다
가격 판단에서는 과거 거래를 포함한 전체 평균 363,000,000원보다 최근 12개월 거래를 우선해 보는 것이 안전합니다. 최근 12개월 거래는 2026.07. 4층 84.91㎡의 305,000,000원 1건이며, 최근 12개월 평균도 305,000,000원입니다. 현재 최저가 337,600,000원은 이 가격의 110.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.91㎡ | 4 | 305,000,000원 |
| 2022.03 | 84.91㎡ | 5 | 420,000,000원 |
| 2022.02 | 84.91㎡ | 2 | 380,000,000원 |
| 2021.08 | 80.94㎡ | 6 | 356,000,000원 |
| 2021.08 | 80.5㎡ | 6 | 354,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.91㎡ | 1건 | 305,000,000원 |
전체 5건 평균은 363,000,000원이지만 2021~2022년의 354,000,000원~420,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 최근 거래는 305,000,000원까지 내려왔고, 최근 구간과 과거 구간의 추세 지표는 -19.2%입니다. 따라서 전체 평균만 보고 현재 최저가가 싸다고 평가하면 안 됩니다. 확약을 반영한 실질취득액 337,600,000원 역시 최근 시세보다 32,600,000원 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 337,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,526,400원 |
| 1. 임차인 김광철 보증금 · 우선변제 | 420,000,000원 | 332,073,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 420,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체로는 임차보증금 미회수액 87,926,400원이 발생하지만, 2026.06.09.자 확약으로 이 임차권에 대한 매수인의 잔존 보증금 반환부담은 실질 0원입니다. 국세·지방세 압류 5건은 당해세 해당 시 선순위 차감 가능성이 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 확약 전 인수액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 확약 전 인수 계산 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 11회 유찰 · 감정가 80% | 337,600,000원 | 87,926,400원 | 0원 |
| 12회 유찰 시 · 감정가 64% | 270,080,000원 | 154,501,120원 | 0원 |
| 13회 유찰 시 · 감정가 51% | 216,064,000원 | 207,760,896원 | 0원 |
이 표가 중요한 이유는 대항력 임차인 사건의 가격 착시를 보여주기 때문입니다. 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 보증금 미회수분이 커져 매수인 부담으로 연결됐을 구조입니다. 이번 사건은 그 위험을 2026.06.09. 확약이 차단하고 있으므로, 이후 회차에서는 실제 낙찰가 자체가 실질취득액이 됩니다.
⑤ 물건 자체 리스크 — 주거용 이용·위반건축물 확인
- 용도 차이. 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중으로 탐문됐습니다. 실제 구조가 공부와 상이할 수 있어 현장 확인이 필요합니다.
- 건물 표시. 매각물건명세서에는 건물 외벽에 101동으로 표시되어 있다고 기재돼 있습니다.
- 위반건축물. 집합건축물대장 표제부에 2018.11.14. 201호 업무시설 2.2㎡ 증축과 2022.01.06. 1층 철파이프·주차장 27㎡ 무단증축 내용이 등재돼 있습니다.
- 국세·지방세. 국세·지방세 압류 5건이 있어 당해세 해당분은 배당에서 우선 차감될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 입지. 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 안양초등학교 남동측 인근이며 공동주택, 오피스텔, 각종 근린생활시설이 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장 및 근거리에 지하철 1호선 안양역이 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 토지면적 462.9㎡, 공시지가 3,577,000원/㎡이며 북동측 중로와 남동측 세로에 접합니다.
- 규모. 하이트타운아파트101동은 24세대, 사용승인일 2017.09.08.로 집계돼 있습니다.
- 환금성 신호. 단지 경매 평균 유찰 횟수 9.0회, 매각률 0.0%로 집계돼 있어 다회 유찰 자체를 할인 매력으로 해석하기보다 실제 매수 수요를 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.09.자 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 임대차보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용과 적용 대상을 원본에서 확인해야 합니다.
- 최근 시세 기준. 현재 실질취득 337,600,000원은 최신 거래 305,000,000원보다 32,600,000원 높습니다. 전체 평균 363,000,000원만 보고 싸다고 판단하지 마십시오.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름은 과거 대비 -19.2%로 집계돼 있습니다. 가격 상한을 정할 때 최근 시세를 우선해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 201호 2.2㎡ 증축 및 1층 27㎡ 무단증축의 현재 상태와 해당 호실에 미치는 영향을 관할 행정청·건축물대장 원본에서 확인해야 합니다.
- 현황 확인. 공부상 업무시설과 현황 주거용 오피스텔의 차이, 실제 내부 구조, 101동 표시 여부를 현장에서 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건 가운데 당해세로 우선 배당될 금액이 있는지 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 위험은 확약이 지웠지만, 가격 위험은 남았다”
이 사건은 겉으로만 보면 보증금 420,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 접근하기 어려운 물건입니다. 실제로 현재 최저가 기준 단순 계산상 87,926,400원의 미회수 보증금이 생깁니다. 하지만 임차권 승계인 주택도시보증공사가 2026.06.09. 제출한 확약 때문에 매수인 실질 인수액은 0원으로 정리됩니다.
그렇다고 현재 회차의 가격이 매력적인 것은 아닙니다. 11회 유찰 후 최저가가 337,600,000원까지 내려왔지만 최근 2026.07. 거래와 최근 12개월 평균은 305,000,000원입니다. 실질취득액은 최근 시세의 110.7%이고, 최근 가격 추세는 -19.2%입니다. 여기에 단지 평균 유찰 9.0회, 매각률 0.0%, 공부상 업무시설과 현황 주거용의 차이, 위반건축물 등재까지 겹칩니다. 권리상 핵심 인수는 해소됐지만, 현재 가격은 보류가 합리적인 구조입니다.
