수원지방법원 2024타경107628. 경기도 안양시 동안구 호계동 1099-7, 1099-8에 있는 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 2층 건물이며 현재 단독주택으로 이용 중입니다. 토지는 223.2㎡, 지목은 대, 제1종일반주거지역입니다. 감정가 3,185,934,280원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 2,038,998,000원입니다.
등기권리의 기준 자체는 분명합니다. 2023.04.13. 설정된 안양새마을금고의 채권최고액 2,400,000,000원 근저당권이 말소기준권리이고, 그 뒤 2024.05.24. 압류와 2024.09.12. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기권리가 정리된다는 사실만으로 안전하다고 결론 내릴 수는 없습니다. 말소기준보다 먼저 신고된 점유관계가 여러 건 존재하기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경107628 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 동안구 갈산로44번길 7 · 호계동 1099-7, 1099-8 |
| 용도 / 현황 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 2층 |
| 토지 | 223.2㎡ · 대 · 제1종일반주거지역 · 평지 · 가로장방 |
| 소유자 | 임정자 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 3,185,934,280원 / 2,038,998,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 2,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 등기 발급일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다
현재 사건의 말소기준권리는 2023.04.13. 안양새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 2,400,000,000원이고 채무자는 주식회사다온투자개발입니다. 이후 2024.05.24. 동안양세무서장 관련 압류와 2024.09.12. 안양새마을금고의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
말소기준 근저당은 2025.02.24. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 느티나무제사차유한회사를 채권자로 하는 채권최고액 2,400,000,000원의 근질권이 설정됐습니다. 즉 현재 배당관계에서는 말소기준 근저당에 붙은 후속 이전·질권관계까지 함께 확인해야 합니다.
② 점유·임차 조사 — 선순위 신고 5건
| 성명 / 법인 | 점유 부분 | 신고일 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김남수 | 미상 (주민등록상은 1층) | 2018.02.12 | 가능·미상 | 미상 | 가능성·금액 미상 |
| 김철희 | 미상 (주민등록상은 지층 1호) | 2019.07.11 | 가능·미상 | 미상 | 가능성·금액 미상 |
| 김주희 | 미상 (주민등록상은 2층) | 2024.08.26 | 없음 | 미상 | 대항력 기준 없음 |
| 주식회사 드림산업개발 (대표자 김철희) | 지하1층 1호 45.0㎡ | 2018.05.08 | 가능·미상 | 미상 | 가능성·금액 미상 |
| 주식회사농업회사법인 느루 (대표자 임정자) | 지층 33.0㎡ | 2022.04.14 | 가능·미상 | 미상 | 가능성·금액 미상 |
| 주식회사 디앤디파이오니어에셋 (대표자 김주희) | 지하1층 2호 30.0㎡ | 2018.05.09 | 가능·미상 | 미상 | 가능성·금액 미상 |
2018.02.12., 2018.05.08., 2018.05.09., 2019.07.11., 2022.04.14. 신고는 모두 2023.04.13. 말소기준권리보다 앞섭니다. 다만 이들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 “대항력 있음”이라고 단정해서는 안 됩니다. 현재 단계에서는 대항력 가능·미상으로 보고 실제 점유, 임대차계약, 보증금, 배당요구 여부를 대조해야 합니다.
김주희의 2024.08.26. 신고는 말소기준권리보다 뒤이므로 제공된 조사 내용상 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 반면 나머지 선순위 신고 5건은 보증금이 확인되기 전까지 승계 가능 금액을 계산할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,038,998,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.1% 추정) | - | 22,789,980원 |
| 2. 을구 27번 근저당권 · 안양새마을금고 | 2,400,000,000원 | 2,016,208,020원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 미배당 | - | 383,791,980원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 22,789,980원과 근저당권 배당 2,016,208,020원으로 매각대금 2,038,998,000원이 모두 소진되고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 선순위 점유자의 보증금도 확인되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 64%) | 2,038,998,000원 | 2,016,208,020원 | 383,791,980원 | 충족 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 1,631,198,400원 | 1,612,486,416원 | 787,513,584원 | 미충족 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 1,304,958,720원 | 1,289,509,133원 | 1,110,490,867원 | 미충족 |
현재 회차에서는 신청채권 2,000,000,000원이 충족되는 시나리오지만, 3회 또는 4회 유찰 시에는 미충족으로 바뀝니다. 다만 이 표는 등기채권의 배당 구조를 보는 자료일 뿐, 선순위 점유자의 보증금이 확인되지 않은 상황에서 매수인의 최종 실질취득액을 나타내는 표는 아닙니다.
⑤ 토지·건물 및 현황 체크
- 이용현황. 건물은 감정평가상 단독주택으로 이용 중입니다. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 2층 건물입니다.
- 지하층. 지하 1층은 공부상 소매점 및 보일러실이나 현황은 주거용 부속시설인 창고·보일러실 등으로 탐문됐습니다.
- 토지. 토지면적 223.2㎡, 지목 대, 평지·가로장방이며 제1종일반주거지역입니다.
- 경계. 토지의 정확한 지적경계는 정밀측량을 요합니다.
- 수목·조경. 소나무, 반송, 섬잣나무, 주목, 감나무, 향나무 등 수목 수십수와 조경시설이 있으며 토지에 포함 평가됐습니다.
- 대문·담장. 토지상 대문 및 담장 등은 건물에 포함 평가됐습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 확인됐습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안양덕현초등학교 북측 인근에 위치하며 아파트단지, 단독주택, 주상용건물 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 보호구역. 안양덕현초등학교 절대보호구역, 일심유치원·평촌공업고등학교 상대보호구역이 포함됩니다.
- 기타 규제. 과밀억제권역·도시교통정비지역·대기관리권역·집단에너지공급대상지역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 3,059,000원/㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 5건부터 확인. 2023.04.13. 이전 신고 5건의 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 보증금이 확인되기 전에는 배당표의 인수 0원을 확정값으로 보지 말고, 낙찰가에 추가될 수 있는 부담을 별도로 계산해야 합니다.
- 시세 확인. 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 64%라는 할인율만으로 싸다고 판단하지 말고 인근 단독·연립·다세대와 토지가치를 직접 비교해야 합니다.
- 지하층 현황 확인. 공부상 소매점 및 보일러실과 현황 주거용 부속시설 사이의 이용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 경계·수목 확인. 토지 경계는 정밀측량이 필요하고 수목·조경시설이 다수 포함되어 있으므로 현황과 경계를 함께 점검해야 합니다.
- 권리 이전 확인. 2025.02.24. 말소기준 근저당의 이전과 근질권 설정 관계를 최신 등기와 배당요구 종기 관련 서류에서 대조해야 합니다.
맺으며 — “64% 할인”보다 선순위 점유가 먼저다
이 사건은 등기만 보면 2023.04.13. 근저당권을 기준으로 이후 압류와 경매개시결정이 정리되는 구조입니다. 하지만 실제 입찰 판단의 중심은 등기 말소가 아니라 말소기준 전에 신고된 5건의 점유관계입니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않은 이상 매수인 인수액도, 실질취득액도 확정할 수 없습니다.
두 차례 유찰로 최저가가 감정가의 64%까지 내려온 것은 사실이지만, 실거래 시세 자료가 없고 잠재 인수금도 미상입니다. 따라서 이 물건은 가격을 먼저 계산하는 사건이 아니라 선순위 점유자의 실체를 먼저 확정해야 하는 사건입니다. 임대차 원본 확인 전에는 “감정가보다 많이 내려왔다”는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
