32,347,000원
수원지방법원 2024타경107772. 군포시 당정동 ‘당정동동도센트리움’ 101동 4층 406호입니다. 사건 자체의 숫자만 보면 매우 강한 할인처럼 보입니다. 감정가 241,000,000원에서 9회 유찰돼 현재 최저가는 32,347,000원입니다. 같은 면적대 최근 12개월 실거래 평균 236,000,000원의 13.7%에 불과합니다. 하지만 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 정시온의 임차보증금이 얼마인지 알 수 없다는 점입니다.
말소기준권리는 2022.03.15 국민건강보험공단 압류입니다. 과거 하나은행 근저당권 132,000,000원이 2016.09.29 설정됐지만 2017.06.05 이미 말소됐습니다. 반면 정시온은 2021.02.22 전입해 현재 말소기준보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않아, 정확도 원칙상 이를 단순히 “대항력 있음”으로 단정할 수 없습니다. 대항력 가능성이 있는 선순위 전입자로 보고 인수 위험을 미확정 상태로 남겨야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경107772 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 군포시 고산로185번길 36, 101동 4층406호 (당정동,당정동동도센트리움) |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 도시형생활주택 · 전용 30.564㎡ · 14층 중 4층 |
| 소유자 | 김미숙 (2024.09.23. 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 241,000,000원 / 32,347,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울신용보증재단 / 34,914,042원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입이 핵심
등기부상 현재 말소기준은 2022.03.15 국민건강보험공단 압류입니다. 2024.09.27 서울신용보증재단의 강제경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 하나은행 근저당권 132,000,000원은 2017.06.05 이미 말소돼 현재 경매의 말소기준권리가 아닙니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정시온 | 미상 | 2021.02.22 | 미상 | 미상 | 2024.10.18 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 신고 없음 |
배당요구는 2024.10.18 접수됐습니다. 하지만 배당요구를 했다는 사실만으로 인수 위험이 자동으로 없어지는 것은 아닙니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으면 실제 배당액과 미배당 잔액을 계산할 수 없기 때문입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사례도 아니므로 실제 임차인은 1명으로 봅니다.
③ 시세 비교 — 13.7%라는 숫자만으로는 ‘싸다’고 할 수 없다
당정동동도센트리움 동일 면적대 최근 거래 12건의 평균은 236,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.08 240,000,000원이며, 최근 거래 범위는 225,000,000원~250,000,000원입니다. 현재 최저가 32,347,000원은 최근 12개월 평균의 13.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 30.7㎡ | 6 | 240,000,000원 |
| 2026.08 | 30.03㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2026.08 | 30.03㎡ | 9 | 225,000,000원 |
| 2026.07 | 30.58㎡ | 8 | 244,000,000원 |
| 2026.07 | 30.03㎡ | 4 | 238,000,000원 |
| 2026.06 | 30.58㎡ | 9 | 233,000,000원 |
| 2026.05 | 30.03㎡ | 2 | 226,000,000원 |
| 2026.05 | 30.01㎡ | 5 | 226,000,000원 |
| 2026.04 | 30.03㎡ | 11 | 245,000,000원 |
| 2026.01 | 30.56㎡ | 6 | 234,000,000원 |
| 2026.01 | 30.56㎡ | 6 | 234,000,000원 |
| 2026.01 | 30.7㎡ | 7 | 237,000,000원 |
| 평균 | 30.564㎡ | 12건 | 236,000,000원 |
표면가격만 비교하면 할인폭은 매우 큽니다. 그러나 이 사건에서는 최저가를 시세와 바로 비교해 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 선순위 전입 임차인의 보증금이 확인되고 실제 인수액이 계산돼야 ‘낙찰가 + 인수액’ 기준의 실질취득가와 최근 시세 236,000,000원을 비교할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 32,347,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 982,246원 |
| 경매개시결정 · 서울신용보증재단 | 34,914,042원 | 31,364,754원 |
| 미배당 | - | 3,549,288원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션상 서울신용보증재단 청구액 34,914,042원 중 31,364,754원이 배당되고 3,549,288원이 미배당됩니다. 다만 정시온의 보증금·확정일자가 미상이라, 이 배당표의 매수인 인수 0원 계산만으로 실제 인수액 0원을 단정할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당도 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 임차 리스크는 그대로
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 | 32,347,000원 | 31,364,754원 | 3,549,288원 |
| 10회 유찰 시 | 25,877,600원 | 25,011,803원 | 9,902,239원 |
| 11회 유찰 시 | 20,702,080원 | 19,929,443원 | 14,984,599원 |
낙찰가가 더 내려가면 신청채권자의 미배당은 3,549,288원에서 9,902,239원, 14,984,599원으로 커집니다. 그러나 임차보증금이 확인되지 않은 상태에서는 유찰이 더 진행된다고 해서 실질취득 위험까지 함께 줄어든다고 볼 수 없습니다. 대항력이 인정되는 범위와 미배당 보증금이 존재한다면 낮아진 낙찰가만큼 인수액이 커질 수도 있기 때문입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 아파트입니다. 당정동동도센트리움은 216세대이며 사용승인일은 2014.01.24입니다.
- 입지. 경기도 군포시 당정동 한세대학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트·단독주택·다세대주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장 및 전철역이 소재해 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 중 4층이며 위생·급배수·소화·도시가스·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 공시지가 2,395,000원/㎡, 토지면적 3,992㎡입니다. 과밀억제권역·과밀억제지역·가축사육제한구역·보호구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 실거래. 최근 12건이 225,000,000원~250,000,000원에 거래됐고 평균은 236,000,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 정시온 보증금 확인이 최우선. 전입 2021.02.22가 말소기준 2022.03.15보다 앞섭니다. 보증금이 확인되기 전에는 실질취득가 계산이 완성되지 않습니다.
- 확정일자와 임대차 범위 확인. 확정일자가 미상이고 점유 부분도 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 임대차 범위를 다시 대조해야 합니다.
- 배당요구만으로 안심 금지. 2024.10.18 배당요구가 접수됐지만 보증금과 실제 배당액을 알아야 미배당 인수 여부를 계산할 수 있습니다.
- 13.7% 할인율의 착시 경계. 최저가는 최근 시세 평균의 13.7%지만 이것은 실질취득가가 아닙니다. 임차보증금 확인 후 ‘낙찰가 + 인수액’ 기준으로 다시 비교해야 합니다.
- 9회 유찰 원인 확인. 단지 경매 평균도 7.4회 유찰입니다. 반복 유찰이 권리·점유 문제와 연결되는지 원본 문서에서 확인해야 합니다.
- 세금·비용 확인. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않을 수 있으므로 실제 배당순위를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “3,234만원”보다 먼저 확인할 것은 보증금이다
감정가 241,000,000원짜리 물건의 최저가가 32,347,000원까지 내려왔고, 최근 동일 면적대 실거래 평균은 236,000,000원입니다. 숫자만 보면 극단적인 할인처럼 보입니다. 하지만 이 사건에는 2021.02.22 전입한 정시온이 있고, 말소기준은 그보다 늦은 2022.03.15입니다. 더 중요한 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
따라서 지금 단계에서 “시세보다 싸다”, “인수 0원이다”라고 결론내리는 것은 위험합니다. 실질취득가를 계산할 수 없는 물건은 할인율도 확정할 수 없습니다. 임차보증금을 확인해 실제 인수액을 산정한 뒤, 그 금액을 최근 시세 236,000,000원 및 최신 거래 240,000,000원과 비교해야 비로소 가격 판단이 가능합니다. 이 사건의 결론은 가격 매력 판단 보류, 임차관계 확인이 선행입니다.
