수원지방법원 안양지원 2024타경107772. 군포시 당정동 998-2 소재 당정동동도센트리움 101동 406호입니다. 전용면적은 30.564㎡이며, 14층 건물의 4층에 위치합니다. 집합건물의 용도는 아파트로 분류되어 있지만, 감정평가서상 실제 이용상태는 도시형생활주택입니다. 서울신용보증재단이 청구금액 34,914,042원으로 강제경매를 신청했고, 현재 소유자는 김미숙입니다.
이 물건에서 가장 먼저 살펴야 할 것은 최저매각가가 아닙니다. 등기부상 말소기준은 2022.03.15 국민건강보험공단 압류인데, 임차인 정시온의 전입일은 2021.02.22입니다. 전입일이 말소기준권리보다 앞서는 만큼 대항력 성립 여부가 핵심입니다. 다만 실제 점유의 계속성 등 요건과 보증금액이 확인되지 않았으므로 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 안양지원 2024타경107772 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 군포시 고산로185번길 36, 101동 4층 406호 (당정동, 당정동동도센트리움) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 감정평가상 도시형생활주택 · 전용 30.564㎡ · 지상 14층 중 4층 |
| 소유자 | 김미숙 · 2022.12.30 상속, 2024.09.23 소유권이전 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 241,000,000원 / 25,878,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 서울신용보증재단 / 34,914,042원 |
| 말소기준권리 | 2022.03.15 국민건강보험공단 압류 (갑구 6번) |
| 임차관계 | 실제 임차인 1명 · 정시온 · 보증금 및 확정일자 미상 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 단지 규모 / 준공 | 216세대 / 2014.01.24 준공 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 임차보증금 인수는 별개
등기부에 설정되었던 하나은행 근저당권(채권최고액 132,000,000원)은 2017.06.05 이미 말소되었습니다. 따라서 이번 사건의 말소기준은 근저당권이 아니라 2022.03.15 국민건강보험공단 압류입니다. 그 뒤에 등기된 서울신용보증재단의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
반면 임차인 정시온의 전입신고는 말소기준일보다 빠릅니다. 선순위 전입 자체가 대항력의 모든 요건을 증명하는 것은 아니지만, 대항력이 성립할 가능성을 배제할 수 없는 상태입니다. 특히 보증금 규모와 확정일자가 미상이라 우선변제순위, 예상 배당액 및 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 이번 경매의 핵심 위험
| 임차인 | 전입일 / 배당요구 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정시온 점유 부분 미상 |
2021.02.22 배당요구 2024.10.18 |
보증금 미상 확정일자 미상 |
가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인 1명. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 확인되지 않습니다. 임차인 관련 확인 자료는 현황조사, 문건접수 및 매각물건명세서입니다.
③ 시세 비교 — 11.1%라는 숫자의 함정
당정동동도센트리움의 유사 전용면적 거래를 살펴보면, 최근 12개월 실거래 12건 평균은 233,416,666원입니다. 가장 최근인 2026년 9월 거래 중 확인되는 거래가는 235,000,000원입니다. 이에 비해 현재 최저가는 25,878,000원으로 최근 평균의 11.1%에 불과합니다.
다만 이는 어디까지나 인수 보증금을 제외한 최저매각가 비교입니다. 임차보증금을 인수하게 되면 매수인의 실질취득비용이 달라지므로, 지금 단계에서 이 물건이 최근 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 30.69㎡ | 14 | 235,000,000원 |
| 2026.09 | 30.03㎡ | 3 | 239,000,000원 |
| 2026.09 | 30.58㎡ | 9 | 200,000,000원 |
| 2026.08 | 30.70㎡ | 6 | 240,000,000원 |
| 2026.08 | 30.03㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2026.08 | 30.03㎡ | 9 | 225,000,000원 |
| 2026.07 | 30.58㎡ | 8 | 244,000,000원 |
| 2026.07 | 30.03㎡ | 4 | 238,000,000원 |
| 2026.06 | 30.58㎡ | 9 | 233,000,000원 |
| 2026.05 | 30.03㎡ | 2 | 226,000,000원 |
| 2026.05 | 30.01㎡ | 5 | 226,000,000원 |
| 2026.04 | 30.03㎡ | 11 | 245,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 유사 면적 | 12건 | 233,416,666원 |
최근 거래가격은 200,000,000원~250,000,000원에 분포합니다. 거래 시기와 층·전용면적에 따른 가격 차이가 있으므로, 유사 면적의 평균이 이 물건의 확정 시세를 의미하지는 않습니다. 특히 실제 비교해야 할 금액은 감정가나 최저가 자체가 아니라 미배당 임차보증금 인수를 포함한 실질취득 비용입니다.
④ 예상배당표 (매각가 25,878,000원 가정)
현재 회차의 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당 추정입니다. 집행비용과 신청채권자 청구액을 반영한 계산이며, 임차인의 보증금·배당순위·우선변제액은 확정되지 않아 실제 배당 및 인수액과 다를 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 865,804원 |
| 1. 강제경매 · 서울신용보증재단 | 34,914,042원 | 25,012,196원 |
| 신청채권자 미배당액 | — | 9,901,846원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
신청채권자의 미배당액 9,901,846원은 채권자에게 배당되지 못하는 금액으로, 그 자체가 매수인의 인수채무를 뜻하지 않습니다. 반대로 임차보증금 인수액은 이 배당 추정만으로 0원이라고 확정할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 검토가 필요합니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 낙찰가는 낮아져도 인수위험은 남는다
| 회차 시나리오 | 최저매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 10회 유찰 | 25,878,000원 | 25,012,196원 | 9,901,846원 |
| 11회 유찰 시 | 20,702,400원 | 19,929,757원 | 14,984,285원 |
| 12회 유찰 시 | 16,561,920원 | 15,863,805원 | 19,050,237원 |
추가 유찰 시 최저매각가는 낮아지고 신청채권자의 미배당액은 증가합니다. 그러나 위 미배당액은 서울신용보증재단 청구채권에 대한 계산이며, 임차인 정시온의 보증금 인수액과는 별개입니다.
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰대금보다 크고 그 차액을 매수인이 인수해야 하는 구조라면, 매각가격이 떨어져도 실질취득 총액은 보증금 규모에 가까워질 수 있습니다. 따라서 11회·12회 유찰만으로 투자 매력도가 개선된다고 단정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가·토지정보 기준)
- 입지. 경기도 군포시 당정동 소재 한세대학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하며 인근에 노선버스 정류장과 전철역이 있어 감정평가상 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 14층 건물 중 4층입니다. 위생·급배수·소화·도시가스·난방·승강기 설비가 있습니다. 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택입니다.
- 토지. 사다리형 평탄지이며 중로와 접합니다. 전체 토지면적은 3,992.0㎡이고 공시지가는 2,395,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 교육환경 관련 절대·상대보호구역 등의 제한사항이 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 확인 대상입니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 내부 관리상태와 실제 점유관계는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 216세대 규모의 도시형생활주택으로, 최근 유사 면적 실거래는 확인되지만 본건은 이미 10회 유찰되었습니다. 단지 경매물건 평균 유찰 8.3회라는 지표도 있어 입찰 경쟁과 재매각 가능성을 신중하게 평가해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 원금 확인. 정시온의 임대차계약서, 보증금 총액, 계약 변경 및 반환 여부를 확인해야 합니다. 인수 가능금액을 계산하기 위한 최우선 사항입니다.
- 대항요건 확인. 2021.02.22 전입 이후 실제 점유와 주민등록이 계속 유지되었는지, 대항력 취득 시점에 필요한 요건을 충족했는지 조사해야 합니다.
- 확정일자·우선변제 확인. 확정일자 부여 여부와 그 일자, 배당요구의 적법성 및 배당순위를 확인해야 합니다. 배당요구일은 2024.10.18입니다.
- 매각물건명세서 대조. 매수인에게 대항할 수 있는 임차권 기재와 임차보증금 인수 여부, 매각조건의 변경사항을 최종 명세서에서 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재산정. 입찰가에 임차인의 미배당 보증금 인수 가능액을 반영한 뒤 최근 12개월 평균 233,416,666원 및 최신 거래 235,000,000원과 비교해야 합니다.
- 명도 및 점유 확인. 임차인의 실제 점유 부분과 임대차 종료·보증금 반환관계를 점검해야 합니다. 대항력이 인정되면 보증금 미반환 상태에서 인도를 받는 데 제약이 발생할 수 있습니다.
- 압류·체납액 확인. 국민건강보험공단 압류와 관련한 채권, 당해세 및 다른 우선배당 가능 채권을 확인해야 합니다. 실제 배당금액은 추정표와 달라질 수 있습니다.
- 관리비 체납 확인. 공용부분 관리비 등 매수인이 별도로 부담할 수 있는 비용을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 환금성 검증. 본건 10회 유찰 및 단지 평균 8.3회 유찰의 원인을 서류·현장조사를 통해 검토하고, 실제 재매각 시 매수 수요를 판단해야 합니다.
- 최종 원본 확인. 2026.10.27 매각기일 전 최신 등기부, 현황조사서, 매각물건명세서, 배당요구 관련 기록 및 매각조건을 재확인해야 합니다.
맺으며 — “25,878,000원 낙찰가가 25,878,000원 취득비용은 아니다”
이 사건은 감정가 241,000,000원에서 10회 유찰되어 최저가가 25,878,000원까지 내려온 물건입니다. 최근 실거래 평균 233,416,666원과 비교하면 최저가 자체는 현저히 낮습니다. 그러나 그 차액을 수익으로 해석해서는 안 됩니다.
권리분석의 핵심은 2021.02.22 전입한 정시온의 대항력 성립 여부와 보증금액입니다. 말소기준권리는 2022.03.15 국민건강보험공단 압류로, 전입일보다 늦습니다. 임차인이 법적 대항요건을 충족하고 보증금을 충분히 배당받지 못한다면 매수인에게 상당한 인수부담이 남을 수 있습니다. 반대로 대항력이나 인수채무가 없다는 사실이 확인된다면 가격 평가는 크게 달라질 수 있습니다. 현재는 어느 쪽도 확정할 수 없습니다.
특히 대항력 있는 보증금 인수형 구조에서는 낙찰가가 계속 내려가더라도 미배당 보증금 인수액이 늘어 실질취득 부담이 보증금 규모에 가까워질 수 있습니다. 따라서 최저가와 실거래 평균의 11.1%라는 비율은 투자수익률을 의미하지 않습니다.
종합 판단은 D등급, 입찰 판단 보류. 권리관계와 보증금 인수액이 확인되기 전에는 합리적인 응찰가격을 산정할 수 없습니다. 이 물건의 승부처는 추가 유찰 여부가 아니라, 선순위 전입 임차인의 보증금과 대항력 검증입니다.
