최저가 21%만 보면 안 된다 — 말소기준 전 전입·보증금 미상인 군포 동도센트리움 406호

수원지방법원 안양지원 2024타경107772. 군포시 당정동 ‘당정동동도센트리움’ 101동 4층 406호로, 전용면적은 30.564㎡입니다. 감정평가서상 이용상태는 도시형생활주택이며, 철근콘크리트구조 14층 건물의 4층에 위치합니다. 감정가 241,000,000원에서 7회 유찰돼 최저가는 50,542,000원까지 낮아졌습니다.

표면 가격만 보면 동일 면적대 최근 12개월 실거래 평균 230,583,333원의 21.9%입니다. 그러나 가격 차이 전부가 낙찰자의 이익은 아닙니다. 정시온은 2021.02.22 전입했고, 말소기준권리인 국민건강보험공단 압류는 2022.03.15 접수됐습니다. 전입일이 더 빠르지만 보증금·확정일자·점유부분이 확인되지 않아 대항력을 확정할 수 없고, 대항력 가능성과 미배당 보증금 승계 위험을 남겨 두어야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 전 전입이 핵심

등기상 2016.09.29 하나은행 근저당권 132,000,000원이 설정됐지만, 2017.06.05 해지를 원인으로 말소등기가 접수돼 현재 존속하는 근저당으로 보기 어렵습니다. 이후 가장 앞선 소멸기준 권리는 2022.03.15 국민건강보험공단 압류입니다. 이 압류와 2024.09.27 서울신용보증재단의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

임차인 현황 — 실제 임차인 1명

정시온은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 배당요구를 했다는 사실만으로 낙찰자의 인수 위험이 자동으로 없어지는 것은 아닙니다. 대항력이 인정되고 보증금이 배당에서 전액 회수되지 않는다면 미배당액이 낙찰자에게 남을 수 있습니다.

② 시세 비교 — 21.9%는 ‘입찰가’ 비교일 뿐

당정동동도센트리움 동일 면적대의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 거래면적은 30.01㎡부터 30.70㎡까지로, 대상 물건 전용 30.564㎡와 유사합니다.

실거래 범위는 210,000,000원~245,000,000원, 최근 12개월 평균은 230,583,333원, 최신 거래는 2026.06의 233,000,000원입니다. 최저가 50,542,000원만 놓고 보면 최근 평균의 21.9%로 매우 낮습니다.

그러나 이 비율은 어디까지나 법원에 납부할 최저매각가만 비교한 값입니다. 정시온의 보증금이 확인되지 않았으므로 현재 실질취득액의 하한은 50,542,000원이지만 상한은 계산할 수 없습니다. 대항력이 인정되는 미배당 보증금이 추가될 경우 시세와의 가격 차이는 그만큼 줄어듭니다.

③ 예상배당표 (매각가 50,542,000원 가정)

채권총액 166,914,042원 중 예상배당은 49,232,244원, 미배당액은 117,681,798원입니다. 정시온의 보증금과 당해세·최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과와 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 거래자료 기준)

• 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중이며, 대상 전용면적은 30.564㎡입니다.
• 입지. 한세대학교 서측 인근으로 아파트·단독주택·다세대주택이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장과 전철역이 있어 대중교통 사정은 무난합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물로 위생·급배수·소화·도시가스·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역의 사다리형 평지이며 중로와 소로에 접합니다. 공시지가는 2,395,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·과밀억제지역, 절대보호구역·상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
• 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
• 환금성 경고. 최근 실거래 12건은 확인되지만, 해당 단지 경매 통계는 평균 5.6회 유찰·낙찰률 0.0%입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 정시온 임대차계약서 확인. 보증금, 계약기간, 실제 점유 여부, 점유부분과 임대인을 확인해야 합니다.
• 확정일자·전입 유지 확인. 확정일자 유무와 기준일 현재 전입·점유가 유지됐는지 확인해야 대항력과 우선변제를 판단할 수 있습니다.
• 배당요구 종기 및 배당순위 확인. 2024.10.18 배당요구의 적법성과 실제 배당 가능액을 법원 문건으로 대조하세요.
• 실질취득액 재계산. 입찰가에 정시온의 예상 미배당 보증금, 취득비용, 명도비용을 더해 최근 시세와 비교해야 합니다.
• 하나은행 근저당 원본 대조. 2017.06.05 말소기재와 예상배당표가 일치하지 않으므로 등기 원본과 채권신고서를 확인하세요.
• 당해세·체납관리비 확인. 배당표에 반영되지 않은 조세와 공용부분 관리비 부담 가능성을 확인해야 합니다.
• 다회유찰 원인 확인. 7회 유찰과 단지 평균 5.6회 유찰의 원인이 권리, 점유, 물건 상태 중 어디에 있는지 현장조사로 확인하세요.
• 현장 점유 조사. 정시온 또는 다른 점유자의 실제 거주 여부와 출입·명도 가능성을 직접 확인하세요.

맺으며 — “최저가가 싸도 실질취득액은 미정”

감정가 241,000,000원이 7회 유찰돼 50,542,000원까지 내려왔고, 같은 면적대 최근 12개월 실거래 평균은 230,583,333원입니다. 숫자만 보면 큰 가격 차이가 보입니다. 하지만 이 사건의 판단 기준은 최저가가 아니라 정시온의 미배당 보증금까지 더한 실질취득액입니다.

정시온은 말소기준권리보다 먼저 전입했으나 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 대항력은 가능·미상으로 두어야 하고, 인수액도 0원으로 확정할 수 없습니다. 여기에 7회 유찰, 단지 평균 5.6회 유찰, 하나은행 근저당 말소기재와 예상배당표의 불일치까지 겹칩니다. 가격은 매력적으로 보이지만 권리비용이 확정되지 않은 고위험 확인형 물건입니다. 임대차 원본으로 인수액을 확정하기 전에는 입찰가를 정해서는 안 됩니다.