수원지방법원 2024타경108157. 안양시 동안구 관양동 강남프린스빌딩 4층 408호입니다. 사건 용도는 근린주택이고, 감정평가 이용상태는 연립주택으로 확인됩니다. 감정가는 420,000,000원이지만 7회 유찰돼 현재 최저매각가는 137,626,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 약 32.8%라 매우 낮아 보입니다. 하지만 이 사건은 낙찰가 자체보다 선순위 권리와 임차보증금 인수액을 먼저 봐야 합니다.
임차인 신재권은 2020.09.04 전입·점유를 시작했고 2020.08.07 확정일자를 받았으며, 보증금은 340,000,000원입니다. 배당요구도 했지만 현재 회차 매각대금에서 집행비용을 제외하고 임차인에게 배당되는 금액은 134,899,236원뿐입니다. 따라서 보증금 중 205,100,764원이 남아 매수인에게 인수됩니다. 이 때문에 현재 회차의 실질취득은 137,626,000원 + 205,100,764원 = 342,726,764원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경108157 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 동안구 동편로183번길 76, 4층 408호 (관양동, 강남프린스빌딩) |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 감정 이용상태 연립주택 |
| 소유자 | 유인자 |
| 감정가 / 최저가 | 420,000,000원 / 137,626,000원 (7회 유찰) |
| 청구금액 | 350,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상4층 · 4층 408호 · 사용승인일 2018.07.06 |
| 비고 | 확장형 발코니 및 복층(다락) 있음 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 권리가 핵심
등기상 과거 안양만안새마을금고 근저당권들은 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준으로 제시된 권리는 2024.09.25 강제경매개시결정입니다. 따라서 그보다 앞선 2021.04.14 가압류와 2024.04.24 등기된 주택임차권이 핵심입니다. 특히 임차권은 실제 전입·점유가 2020.09.04로 더 앞서 대항력이 인정되는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 3.4억
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신재권 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.09.04 / 2020.08.07 | 340,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미배당액 인수 |
신재권은 실제 임차인 1명이며 보증기관 대위·승계 중복신고가 아닙니다. 임대차계약일은 2020.07.18, 확정일자는 2020.08.07, 전입·점유 개시는 2020.09.04입니다. 2024.04.24 주택임차권등기가 설정됐고 배당요구도 했습니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 취지가 명시돼 있습니다.
③ 최저가가 내려가도 ‘총 부담’은 크게 줄지 않는다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 전형적인 인수형입니다. 현재 회차에서는 매각대금 137,626,000원에서 집행비용 2,726,764원을 빼고 임차인에게 134,899,236원이 배당됩니다. 남은 205,100,764원은 매수인이 인수합니다. 그래서 현재 회차 실질취득은 342,726,764원입니다.
| 회차 | 최저가 | 임차인 인수 | 최저가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 137,626,000원 | 205,100,764원 | 342,726,764원 |
| 8회 유찰 시 | 110,100,800원 | 232,240,611원 | 342,341,411원 |
| 9회 유찰 시 | 88,080,640원 | 253,904,812원 | 341,985,452원 |
즉 낙찰가만 1.38억 → 1.10억 → 0.88억으로 내려가도, 임차인이 배당받지 못하는 금액이 그만큼 늘어나면서 실질부담은 계속 보증금 340,000,000원 부근에 머뭅니다. 이 물건은 “7회 유찰이라 싸다”가 아니라 “보증금이 사실상 가격의 바닥을 만든다”고 읽어야 합니다. 게다가 선순위 가압류 위험은 이 계산과 별개입니다.
④ 예상배당표 (매각가 137,626,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,726,764원 |
| 1. 임차인 신재권 보증금 | 340,000,000원 | 134,899,236원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 건인종합건설 | 1,523,611,742원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 신재권 | 350,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차인 보증금 부족분은 205,100,764원으로 계산돼 매수인 인수액으로 잡혀 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안양시 동안구 관양동 관악초등학교 북측 인근. 다가구주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 4층 408호의 이용상태는 연립주택이며, 확장형 발코니와 복층(다락)이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하2층·지상4층 건물로 사용승인일은 2018.07.06입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 도로. 남서측으로 중로와 연계되고 동측으로 폭 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 3,324,000원/㎡입니다.
- 규제. 절대보호구역·상대보호구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등이 표시돼 있습니다.
- 규모. 강남프린스빌딩은 총 20세대로 표시돼 있으며 대상 면적은 50.22㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 137,626,000원만 보면 감정가의 약 32.8%지만, 임차보증금 인수까지 합친 현재 회차 실질취득은 342,726,764원입니다.
- 임차보증금 원본 대조. 신재권의 임대차계약일·전입·점유·확정일자·보증금 340,000,000원 및 실제 지급관계를 확인해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인과 경매신청 채권자가 모두 신재권으로 표시돼 있으므로 관계인 여부와 채권관계를 확인해야 합니다.
- 선순위 가압류 확인. 주식회사 건인종합건설 가압류 1,523,611,742원이 말소기준 이전·매수인 인수로 분류돼 있으므로 등기부와 매각물건명세서 원본 확인이 필수입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.23 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 후 효력과 말소 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 복층·다락 현황 확인. 확장형 발코니 및 복층(다락)의 실제 구조와 공부 일치 여부를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 배당관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.38억짜리 물건”이 아니다
이 사건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 7회 유찰과 최저가 137,626,000원이지만, 권리분석의 결론은 그 반대편에 있습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 340,000,000원이고, 현재 회차에서 205,100,764원이 배당되지 않아 매수인에게 넘어옵니다. 따라서 현재 회차 실질취득은 342,726,764원입니다. 8회·9회 유찰로 최저가가 더 낮아져도 인수액이 늘어나 총 부담은 계속 보증금 부근에 머뭅니다.
그뿐 아니라 2021.04.14 주식회사 건인종합건설 가압류 1,523,611,742원이 제공된 권리분류상 말소기준 이전·매수인 인수로 표시돼 있습니다. 즉 이 물건은 “다회 유찰로 싸진 물건”이 아니라 선순위 임차권과 선순위 가압류를 먼저 해결해야 하는 고위험 권리형입니다. 실거래 비교자료도 없어 가격 메리트를 확인할 근거가 부족합니다. 최저가는 낮지만, 권리 부담은 무겁습니다.
