수원지방법원 2024타경108157. 경기도 안양시 동안구 관양동 강남프린스빌딩 4층 408호입니다. 감정가 4억 2,000만원에서 아홉 차례 유찰을 거쳐 최저매각가가 8,808만원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 파격적인 가격처럼 보입니다. 하지만 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가가 아닙니다. 임차보증금 3억 4,000만원과 그중 배당받지 못하는 금액을 낙찰자가 부담할 수 있다는 점입니다.
임차인 신재권은 2020년 9월 4일 전입 및 점유를 시작했고, 2020년 8월 7일 확정일자를 받았습니다. 등기부에는 2024년 4월 24일 주택임차권등기가 설정되어 있습니다. 데이터상 대항력과 우선변제권이 인정되며, 현재 회차에서 임차인이 배당받는 금액은 86,095,542원입니다. 나머지 253,904,458원은 매수인 인수 가능성이 있는 금액으로 계산되어 있습니다.
더 주의할 점은 신재권이 단순한 임차인에 그치지 않는다는 것입니다. 강제경매개시결정의 신청채권자도 신재권이며 청구금액은 350,000,000원입니다. 임차권자와 신청채권자의 이름이 동일하다는 점에 대해 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 기재되어 있습니다. 실제 임대차의 진정성은 별도 증빙으로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경108157 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 동안구 동편로183번길 76, 4층 408호 (관양동, 강남프린스빌딩) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린주택(사건 분류) · 감정평가상 연립주택 · 전용면적 50.22㎡ |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조, 지하 2층~지상 4층 건물 중 4층 408호 |
| 사용승인일 | 2018.07.06 |
| 소유자 | 유인자 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 420,000,000원 / 88,081,000원 (9회 유찰) |
| 최저가 비율 | 감정가의 약 20.97% |
| 신청채권자 / 청구액 | 신재권 / 350,000,000원 |
| 기준권리 판정 | 갑구 9번 강제경매개시결정 · 2024.09.25 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 민간임대주택 표시 | 갑구 1-1 · 2022.11.23 등기 |
| 매각물건명세서 비고 | 확장형 발코니 및 복층(다락) 있음 |
① 권리 흐름 — 임차보증금과 선순위 가압류가 핵심
권리관계에서 먼저 확인할 부분은 2018년 설정된 근저당권이 현재는 말소되어 있다는 점입니다. 안양만안새마을금고의 근저당권 4건은 2020년 9월 4일 말소되었고, 과거 유주미 명의의 가압류도 집행취소로 말소되었습니다. 2023년 접수된 다른 강제경매개시결정 2건 역시 2024년 9월 5일 기각에 따른 말소가 이루어졌습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 3.4억, 미배당 2.54억
이 물건의 가장 중요한 인수 위험은 신재권의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2020년 7월 18일, 확정일자는 2020년 8월 7일, 주민등록 및 점유개시일은 2020년 9월 4일입니다. 2024년 4월 24일 임차권등기가 이루어졌으며 같은 날 배당요구가 접수된 것으로 확인됩니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 상태 | 미배당 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 신재권 전유부분 전부 |
340,000,000원 | 2020.09.04 / 2020.08.07 | 대항력 有 우선변제 有 승계신고 없음 | 253,904,458원 |
대항력 및 우선변제권 판단
- 전입·점유. 2020년 9월 4일 주민등록과 점유가 시작된 것으로 기재되어 있고, 권리분석상 대항력이 인정됩니다.
- 확정일자. 2020년 8월 7일 확정일자가 확인되어 우선변제권 행사 대상입니다.
- 임차권등기. 2024년 4월 24일 을구 7번 주택임차권등기가 설정되었습니다.
- 배당요구. 2024년 4월 24일 배당요구가 접수된 것으로 확인됩니다.
- 인수위험. 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하면 잔액이 매수인에게 인수될 수 있다는 내용이 매각물건명세서에 명시되어 있습니다.
③ 가격 분석 — 최저가 21%와 실질취득 3.42억은 다르다
현재 최저매각가는 88,081,000원으로 감정가 420,000,000원의 약 20.97%입니다. 그러나 임차보증금 미배당액 253,904,458원을 더하면 실질취득 추정액은 341,985,458원이 됩니다.
이는 감정가의 약 81.4%에 해당합니다. 즉, 화면에 보이는 최저가는 감정가의 21% 수준이지만 임차보증금 인수를 반영하면 실제 부담은 감정가의 81% 수준으로 올라갑니다. 더구나 동일 면적 실거래가 매칭이 확인되지 않아 이 금액이 실제 시장가격보다 저렴한지 판단할 근거도 부족합니다.
| 회차 시나리오 | 최저매각가 | 임차보증금 미배당 | 실질취득 추정액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (9회 유찰) | 88,081,000원 | 253,904,458원 | 341,985,458원 |
| 10회 유찰 시 | 70,464,800원 | 271,203,566원 | 341,668,366원 |
| 11회 유찰 시 | 56,371,840원 | 285,042,853원 | 341,414,693원 |
실질취득 추정액은 각 회차의 최저매각가와 임차보증금 미배당 인수액을 합산한 금액입니다. 실제 입찰가격에 따라 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 88,081,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,985,458원 | 매각가의 약 2.3% 추정 |
| 1. 임차인 신재권 보증금 | 340,000,000원 | 86,095,542원 | 우선변제 · 미배당 253,904,458원 |
| 2. 가압류 · 건인종합건설 | 1,523,611,742원 | 0원 | 미배당 · 등기상 존속 및 인수 여부 확인 |
| 3. 강제경매개시결정 · 신재권 | 350,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
예상배당은 제공된 배당 시나리오 기준입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다. 건인종합건설 가압류의 미배당과 등기상 존속 여부는 구분하여 검토해야 합니다.
⑤ 민간임대주택 등록 및 입지·환금성
- 민간임대주택 등록. 갑구 1-1에 민간임대주택 등기가 2022년 11월 23일 접수되어 있습니다. 임대의무기간 동안 계속 임대해야 하는 의무와 임대료 증액기준 준수 내용이 기재되어 있으므로, 매수 후 임대사업자 지위 및 의무의 승계·말소 여부를 확인해야 합니다.
- 위치 및 주위환경. 안양시 동안구 관양동 관악초등학교 북측 인근입니다. 주변에는 다가구주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통 여건은 무난한 것으로 평가되었습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조, 평스라브 지붕의 지하 2층~지상 4층 건물입니다. 기본 위생·급배수·난방·도시가스·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 본건은 연립주택입니다. 사건 분류의 근린주택과 감정평가상 이용상태가 다르므로 건축물대장과 실제 이용상태를 대조해야 합니다.
- 토지이용계획. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역에 해당하며, 주차장 관련 표시와 학교 절대·상대보호구역 등의 규제가 확인됩니다.
- 토지거래허가구역. 토지거래계약허가구역 표시가 있습니다. 대상자·용도·지정기간에 따라 적용 여부가 달라질 수 있으므로 관할 관청에 확인해야 합니다.
- 공시지가. 3,324,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 없는 것으로 표시되어 있으며 공부와의 차이도 없는 것으로 평가되었습니다. 확장형 발코니와 복층(다락) 구조는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 강남프린스빌딩은 20세대 규모이며 단지 통계상 평균 유찰 횟수는 8.8회, 낙찰률은 4.76%입니다. 현재 물건도 9회 유찰되어 환금성 측면에서 보수적으로 접근해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수액 재계산. 현재 회차의 미배당 보증금은 253,904,458원입니다. 최저매각가만 기준으로 입찰가를 정하지 말고, 낙찰가와 임차보증금 인수액을 합산해 자금계획을 세워야 합니다.
- 임차인 진정성 검증. 임차인 신재권과 신청채권자 신재권이 동일인입니다. 실제 임대차계약서, 보증금 지급내역, 계좌이체 기록, 전입 및 점유 사실, 채권 발생 경위를 확인해야 합니다.
- 가압류 존속 확인. 건인종합건설의 2021년 4월 14일 가압류는 청구금액이 1,523,611,742원입니다. 매각 후 말소되는지, 잔존하는지, 후속 집행 위험이 있는지 등기부 원본과 법원 서류를 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소. 을구 7번 신재권의 주택임차권등기는 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 잔액 인수 가능성이 있으므로, 실제 배당과 말소 조건을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 의무. 갑구 1-1 민간임대주택 등기의 현재 효력과 임대의무기간, 임대사업자 지위 및 매수 후 의무 처리 방식을 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 분류는 근린주택이지만 감정평가상 이용상태는 연립주택입니다. 건축물대장·등기부·현황을 대조하여 실제 용도와 관련 규제를 확인해야 합니다.
- 복층 및 발코니. 확장형 발코니와 복층(다락)의 실제 상태, 사용 가능 여부 및 공부와의 일치 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 환금성 검토. 단지 평균 유찰 8.8회, 낙찰률 4.76%라는 지표를 고려해 매도 기간과 재매각 가능성을 보수적으로 산정해야 합니다.
- 허가구역 확인. 토지거래허가구역 표시가 있으므로 매수인의 자격과 거래 유형에 따른 허가 필요 여부를 관할 기관에 문의해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령 관련 자료, 배당요구 내역을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 21%”가 아니라 “실질취득 3.42억”을 보라
이 물건은 감정가 4억 2,000만원에서 최저매각가 8,808만원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 아홉 차례 유찰된 저가 물건으로 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 신재권의 보증금 3억 4,000만원 중 253,904,458원이 배당되지 않는다면, 이를 매수인이 인수할 수 있습니다.
현재 최저가에 낙찰받는 경우 낙찰가와 미배당 보증금을 합친 실질취득 추정액은 341,985,458원입니다. 10회·11회 유찰 시나리오에서도 실질취득액은 각각 341,668,366원과 341,414,693원으로 큰 차이가 없습니다. 유찰이 계속되어 최저가가 내려가도 보증금 인수액이 늘어나는 구조이기 때문입니다.
더욱이 임차인과 경매신청채권자가 동일인이라는 점, 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성, 건인종합건설의 선순위 가압류, 민간임대주택 등기까지 확인해야 합니다. 동일 면적 실거래 비교자료도 확보되지 않아 가격 경쟁력을 단정할 수 없습니다.
결론적으로 이 물건은 낮은 최저가만 보고 접근해서는 안 되는 고위험 권리분석 물건입니다. 임차보증금의 실체와 인수 범위, 가압류 존속 여부, 민간임대주택 의무를 먼저 해소하고 나서야 입찰 여부를 검토할 수 있습니다. 최저가는 8,808만원이지만, 판단의 출발점은 실질취득액 3억 4,198만원입니다.
