수원지방법원 2024타경108706. 안양시 만안구 석수동의 지하 1층·지상 2층 주거용 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정가는 543,486,180원이지만 9회 유찰돼 현재 최저가는 72,946,000원까지 내려왔습니다. 표면 가격만 보면 감정가의 일부에 불과해 보이지만, 이 사건은 최저가보다 임차권 인수구조를 먼저 계산해야 하는 물건입니다.
말소기준은 2024년 10월 8일 강제경매개시결정입니다. 과거 1998년 한국주택은행 근저당 39,000,000원은 국민은행으로 이전된 뒤 2006년 4월 26일 이미 말소됐습니다. 따라서 2022년부터 대항요건을 갖춘 김록주·최효근의 주택임차권과 그보다 앞서 전입한 점유자들은 경매개시결정보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 김록주와 최효근의 임차권에 대해 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경108706 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 경수대로1201번길 31-12 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 주거용 · 지하1층·지상2층 |
| 이용상태 | 지층 주택(2) · 1층 주택(1) · 2층 주택(1) |
| 토지 | 대 100.0㎡ · 제1종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 이현수 |
| 감정가 / 최저가 | 543,486,180원 / 72,946,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김록주 / 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
1998년 설정된 한국주택은행 근저당은 2006년에 이미 말소돼 이번 경매의 말소기준이 아닙니다. 현재 분석상 말소기준은 2024.10.08 강제경매개시결정이고, 김록주의 주민등록·점유와 임차권등기, 최효근의 주민등록·점유와 임차권등기는 모두 그보다 앞섭니다. 두 임차권은 매각으로 당연히 사라지는 구조가 아니라 미배당 보증금 잔액이 매수인에게 넘어갈 수 있는 권리입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 5명, 보증금 미상 3명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박윤자 | 2층 | 2021.07.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 손현진 | 2층 | 2021.07.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 박예림 | B01호 | 2022.02.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 김록주 | 건물 1층 57.76㎡ 전부 | 2022.02.21 | 190,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미배당 잔액 인수 |
| 최효근 | 지층 비02호 19.25㎡ | 2022.06.13 | 45,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미배당 잔액 인수 |
김록주는 임대차계약일 2021.10.17, 확정일자 2022.01.14, 점유개시 2022.02.20, 주민등록 2022.02.21이며 보증금은 190,000,000원입니다. 최효근은 임대차계약일 2022.06.11, 주민등록·점유개시·확정일자가 모두 2022.06.13이고 보증금은 45,000,000원입니다. 두 사람 모두 배당요구가 확인됩니다.
반면 박윤자·손현진·박예림은 전입 시점은 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 세 사람을 단순히 ‘대항력 있음’으로 단정해서는 안 되고, 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 이들의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 매수인의 최종 인수액 역시 확정할 수 없습니다.
③ 현재 회차 실질취득 — 72,946,000원이 끝이 아니다
| 회차 | 매각가 | 김록주 미배당·인수 | 김록주 기준 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 | 72,946,000원 | 118,767,028원 | 191,713,028원 |
| 10회 유찰 시 | 58,356,800원 | 133,093,622원 | 191,450,422원 |
| 11회 유찰 시 | 46,685,440원 | 144,554,898원 | 191,240,338원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 낙찰가가 72,946,000원에서 58,356,800원, 다시 46,685,440원으로 내려가도 김록주 미배당 인수액은 각각 118,767,028원, 133,093,622원, 144,554,898원으로 커집니다. 즉 낙찰가 하락분 상당 부분이 인수액 증가로 이동하기 때문에, ‘한 번 더 유찰되면 더 싸진다’는 일반적인 계산을 그대로 적용할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 72,946,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,713,028원 |
| 1. 임차인 김록주 보증금 | 190,000,000원 | 71,232,972원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 김록주 | 190,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정배당에서는 집행비용 1,713,028원을 제외한 71,232,972원이 김록주 임차보증금에 배당되고, 김록주 보증금 중 118,767,028원이 미배당되어 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 최효근과 보증금 미상 점유자들의 최종 인수액은 이 배당표에서 확정되지 않습니다.
⑤ 가격 판단 — 실거래 없이 ‘싸다’고 단정할 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 543,486,180원 대비 현재 최저가 72,946,000원이 낮다는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 근거는 없습니다. 특히 이 사건은 최저가 외에 임차보증금 승계가 붙기 때문에 가격 판단의 기준 자체가 72,946,000원이 아니라 낙찰대금 + 미배당 인수액이어야 합니다.
현재 회차는 김록주 인수액만 계산해도 실질취득 191,713,028원이고, 여기에 최효근과 보증금 미상 점유자의 위험이 남습니다. 시세 비교 자료가 없는 상태에서는 이 총부담이 적정한지 판단할 수 없으므로 최저가 할인율을 가격 가점으로 사용하면 안 됩니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 석수e편한세상아파트 북서측 인근으로, 단독·다가구·아파트단지 등 주택과 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 노선버스정류장과 전철1호선 관악역 접근을 포함한 제반 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕 지하1층·지상2층, 사용승인일은 1993.11.15이며 주거용으로 이용 중입니다.
- 구성. 지층 주택 2개, 1층 주택 1개, 2층 주택 1개가 확인되고 기본적인 위생·급배수·전기·도시가스 설비가 있습니다.
- 토지. 100.0㎡, 지목 대, 제1종일반주거지역, 평지·사다리형이며 공시지가는 2,235,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·도시교통정비지역·대기관리권역·역사문화환경보존지역·도시지역·제1종일반주거지역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 매각범위. 토지와 건물이 일괄매각되며 제시외 건물이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김록주 임차권 원인 확인. 임차권자와 경매신청 채권자가 동일인입니다. 임대차보증금 190,000,000원과 신청채권 190,000,000원의 관계를 원본 문건으로 대조해야 합니다.
- 최효근 미배당액 확인. 45,000,000원 임차권도 말소기준보다 앞서며 미배당 잔액 인수 대상입니다. 배당순위와 실제 배당예상액을 별도로 확정해야 합니다.
- 보증금 미상 3명 확인. 박윤자·손현진·박예림은 전입은 빠르지만 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 계약서·배당요구·점유관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 낙찰가만 보지 않기. 현재 72,946,000원에 낙찰돼도 김록주 미배당만 합치면 실질취득은 191,713,028원입니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 10회·11회 유찰 시에도 김록주 인수액이 증가해 김록주 기준 실질취득은 각각 191,450,422원·191,240,338원 수준입니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 제시외 건물이 포함되므로 현황·경계·점유부분과 매각대상 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건을 직접 확인해 임차인별 인수액을 확정해야 합니다.
맺으며 — “7,294만원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 화면상 최저가는 72,946,000원이지만, 권리분석상 실제 출발점은 그 숫자가 아닙니다. 김록주의 대항력 있는 보증금 190,000,000원 가운데 현재 배당가정상 118,767,028원이 남아 매수인 인수로 계산되기 때문에 현재 회차 실질취득은 이미 191,713,028원입니다. 추가 유찰이 되어 낙찰가가 내려가도 미배당 인수가 늘어 김록주 기준 총부담은 거의 같은 수준에 머뭅니다.
게다가 최효근의 45,000,000원 임차권과 보증금이 확인되지 않은 박윤자·손현진·박예림이 별도로 존재합니다. 실거래 시세 자료도 없어 이 총부담이 시장가격 대비 어느 수준인지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 이 사건은 “9회 유찰된 초저가 물건”이 아니라 “임차권 인수액을 먼저 확정해야 하는 고난도 물건”으로 보는 것이 맞습니다. 가격보다 권리 확정이 먼저입니다.
