수원지방법원 2024타경108706. 경기도 안양시 만안구 석수동 경수대로1201번길 31-12에 소재한 연립·다세대 주거용 건물과 토지의 일괄매각 사건입니다. 감정가는 543,486,180원이며, 11회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 46,686,000원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 감정가 대비 9%에도 못 미치는 가격입니다.

그러나 이 사건의 본질은 낮은 최저가가 아닙니다. 등기부상 말소되지 않은 주택임차권 2건이 있고, 현황조사상 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자도 3명입니다. 특히 김록주의 보증금 190,000,000원은 배당 가정상 전액 회수되지 못해 상당액이 매수인에게 인수될 수 있습니다.

더욱 주의할 부분은 임차권자 김록주와 강제경매 신청채권자 김록주의 이름이 동일하고, 관련 금액도 190,000,000원으로 일치한다는 점입니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 지적되어 있으므로 실제 채권관계와 임대차의 진정성을 반드시 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 과거 근저당은 말소, 임차권은 인수 위험

등기부상 1998년 한국주택은행 근저당권은 2006년 4월 26일 말소되었습니다. 따라서 과거 근저당을 현재 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다. 자료상 기준일은 2024년 10월 8일 강제경매개시결정으로 표시되어 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 5명, 보증금 미상 3명

현황조사 및 등기부상 확인되는 임차인은 총 5명입니다. 보증기관 대위·승계로 인한 중복 임차인은 확인되지 않습니다. 이 중 김록주와 최효근은 보증금과 확정일자가 확인되는 임차권등기자이며, 나머지 3명은 전입일은 확인되지만 보증금과 확정일자를 확인할 수 없어 대항력 가능성을 별도로 검토해야 합니다.

③ 시세 및 실질취득 분석 — 최저가만으로 판단하면 안 된다

이 물건은 감정가 543,486,180원에서 최저매각가 46,686,000원으로 하락했습니다. 감정가 대비 최저가 비율은 8.59%입니다. 11회 유찰이라는 숫자만 보면 가격이 크게 낮아진 것처럼 보입니다.

그러나 동일 물건 또는 인근의 비교 가능한 실거래 자료를 통한 시세 검증이 확인되지 않아, 현재 최저가가 실제 시장가격보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다. 더욱이 이 사건은 임차권 인수액이 낙찰가에 추가되는 구조이므로 최저매각가를 실질취득가로 간주해서는 안 됩니다.

핵심은 낙찰가가 내려갈수록 김록주의 미배당 보증금이 증가한다는 점입니다. 보증금 인수형 임차권이 유효하다면 낙찰가가 낮아져도 매수인의 실질취득액은 보증금 수준에서 크게 벗어나지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 46,686,000원 가정)

예상배당표는 제공된 현재 회차 배당 가정에 따른 것입니다. 최효근의 별도 보증금 45,000,000원과 나머지 3명의 미상 보증금은 이 배당표에 반영되어 있지 않습니다. 당해세 및 최우선변제 등도 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 낙찰가, 커지는 인수액

위 시나리오는 김록주 보증금만 반영한 계산입니다. 현재 회차에서 12회 유찰, 13회 유찰로 넘어가면 매각대금은 내려가지만 매수인 인수액은 각각 153,723,478원, 161,058,783원으로 증가합니다.

결과적으로 김록주만 반영한 잠정 실질취득액은 세 시나리오 모두 약 1억 9,100만원 수준입니다. 즉, 유찰이 추가되더라도 김록주 임차권이 유효하고 미배당액을 인수해야 한다면 가격 하락 효과가 제한적입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 안양시 만안구 석수동 소재 석수e편한세상아파트 북서측 인근입니다. 주변은 단독주택, 다가구주택, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.
• 교통. 노선버스 정류장 및 전철 1호선 관악역 이용이 가능한 지역으로 평가되었으며, 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 벽돌조 슬래브지붕 지하 1층, 지상 2층 건물로 사용승인일은 1993년 11월 15일입니다. 기본적인 위생·급배수·전기·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 면적 100㎡, 지목 대, 제1종일반주거지역입니다. 평지이며 사다리형 토지로 세로한면(가)에 접합니다.
• 규제. 도시지역, 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 대기관리권역, 역사문화환경보존지역 및 토지거래계약 허가구역 등이 포함됩니다.
• 공시지가. 2,235,000원/㎡입니다.
• 건물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사되었습니다.
• 환금성. 11회 유찰 이력이 있으며, 실거래 비교자료가 확인되지 않아 적정 매도가격과 환금성을 수치로 평가하기 어렵습니다. 임차권 및 점유자 정리 문제가 해소되는지가 중요한 변수입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 김록주 임차권 진정성 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 동일인이고 금액도 190,000,000원으로 같습니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 해소할 수 있도록 임대차계약서, 보증금 지급증빙, 채권 발생 원인 및 실제 점유관계를 확인하세요.
• 김록주 인수액 검증. 현재 배당 가정상 미배당액 144,554,348원입니다. 임차권의 유효성, 배당 순위, 실제 배당액 및 매수인 인수 범위를 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 최효근 임차권 별도 확인. 보증금 45,000,000원의 임차권등기가 존재합니다. 현재 예상배당표에 포함되지 않았으므로 배당요구 및 실제 배당 가능액, 미배당 잔액을 별도로 검토하세요.
• 미상 임차인 3명 확인. 박윤자·손현진·박예림의 임대차보증금, 확정일자, 실제 점유 여부와 배당요구 여부를 확인하세요. 보증금 미상이라는 이유로 인수 위험을 0원 처리해서는 안 됩니다.
• 실질취득액 기준 입찰가 설정. 최저가 46,686,000원만 기준으로 입찰하지 마세요. 김록주만 반영해도 잠정 실질취득액이 191,240,348원이며, 별도 임차권과 미상 임차인 위험은 추가됩니다.
• 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물의 일괄매각 및 제시외 건물 포함 조건을 확인하고 현황과 경계, 실제 사용상태를 대조하세요.
• 토지 규제 확인. 제1종일반주거지역, 역사문화환경보존지역, 토지거래계약 허가구역 등 관련 제한사항을 관할 기관에 확인하세요.
• 명도 및 점유관계. 임차인 5명의 실제 점유 범위와 임차권등기 현황을 확인하고, 인도 및 명도에 필요한 비용과 절차를 별도로 검토하세요.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 관련 서류를 반드시 직접 확인하세요.

맺으며 — “최저가 4,668만원”이 취득가격은 아니다

수원지방법원 2024타경108706은 11회 유찰로 최저매각가가 46,686,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 이 숫자만 보면 안 됩니다.

김록주의 보증금은 190,000,000원이고, 현재 배당 가정상 미배당액은 144,554,348원입니다. 이를 최저매각가에 더하면 잠정 실질취득액은 191,240,348원입니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 김록주 미배당액이 증가하는 구조이므로 가격 하락의 효과는 제한적입니다.

더구나 별도 임차권자인 최효근의 보증금 45,000,000원과 보증금 미상 점유자 3명의 권리관계는 아직 별도로 해결해야 합니다. 김록주와 신청채권자의 동일인 문제도 단순한 배당 계산만으로 판단할 수 없는 핵심 검증사항입니다.

최저가가 낮다는 사실과 실제 취득비용이 낮다는 사실은 전혀 다릅니다. 이 물건은 권리관계와 임차권의 진정성, 미배당 보증금, 점유관계를 먼저 정리해야 하는 고위험 물건입니다. 실거래 시세도 확인되지 않는 만큼 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

결론: 현재 자료만으로는 입찰 보류가 합리적입니다. 임차권 2건의 실제 인수 범위와 미상 임차인 3명의 보증금, 김록주 채권관계까지 확인한 뒤 실질취득액을 다시 산정해야 합니다.