서울동부지방법원 2023타경58999. 서울 강동구 천호동 43-10 에이치비팰리스8차 건물과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 지하1층과 지상 각 층은 주택으로 이용되고 있고, 제시외 보일러실·확장발코니·주택·다락도 포함되어 있습니다. 등기상 현재 소유자는 국희호이며, 경매의 말소기준은 2022.09.16. 주식회사다함 근저당권 150,000,000원입니다.
등기 권리만 보면 말소기준권리 이후 압류·경매개시결정·주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 등기 순서만이 아닙니다. 여러 임차인의 전입일이 2022.09.16.보다 빠르고, 그중 일부 보증금은 확인되지 않습니다. 이런 점유자는 최저가가 내려갈수록 무조건 유리해지는 구조가 아니라, 낙찰 뒤 반환해야 할 보증금이 얼마인지 먼저 확정해야 하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2023타경58999 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호동 43-10 에이치비팰리스8차 · 서울특별시 강동구 양재대로127길 27-12 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 지하1층 및 지상층 주택 이용 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 154.4㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 4,398,000원/㎡ |
| 소유자 | 국희호 |
| 감정가 / 최저가 | 2,445,922,400원 / 641,184,000원 |
| 유찰 | 6회 |
| 청구액 | 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차권은 별도 판단
② 임차관계 — 보증금 미상 임차인이 가장 큰 변수
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 남대현 | 202호 | 2022-04-26 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 배당요구 |
| 양군애 | 지층101호(문패상 101호) | 2022-05-27 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 배당요구 |
| 이진경 | 201호 | 2021-02-24 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 허인우 | 301호 | 2021-02-02 | 2023-02-17 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 |
| 박수빈 | 402호 | 2021-03-10 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 임선우 | 304호 | 2021-01-26 | 2021-01-26 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 |
| 차민재 | 503호 | 2021-02-19 | 2023-02-06 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 |
| 전영진 | 104호 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 배당요구 |
| 차지수 | 504호 | 2021-02-19 | 2021-01-11 | 130,000,000원 | 대항력 有 우선변제 |
| 박형규 | 102호 | 2021-03-22 | 2021-03-22 | 15,000,000원 | 대항력 有 우선변제 |
| 이승재 | 201호 | 2021-02-24 | 2021-02-24 | 250,000,000원 | 대항력 有 우선변제 |
| 이소영 | 502호 | 2021-03-30 | 2021-02-10 | 130,000,000원 | 대항력 有 우선변제 |
| 김민철 | 404호 | 2021-02-08 | 2021-01-18 | 130,000,000원 | 대항력 有 우선변제 |
| 표주호 | 401호 | 미상 | 미상 | 140,000,000원 | 대항력 가능·미상 |
| 오지은 | 103호 | 2022-03-07 | 2022-03-14 | 40,000,000원 | 대항력 有 우선변제 |
| 박상우 | 303호 | 2021-01-28 | 2021-01-11 | 120,000,000원 | 대항력 有 우선변제 |
| 임하선 | 302호 | 2023-03-31 | 2023-02-27 | 130,000,000원 | 대항력 없음 |
| 신성민 | 405호 | 2021-02-24 | 2021-01-29 | 130,000,000원 | 대항력 有 우선변제 |
| 정현정 | 501호 | 2021-04-07 | 2021-03-09 | 180,000,000원 | 대항력 有 우선변제 |
| 김선미 | 505호 | 2021-03-17 | 2023-02-17 | 180,000,000원 | 대항력 有 우선변제 |
| 윤현빈 | 305호 | 2022-12-30 | 2022-12-30 | 130,000,000원 | 대항력 없음 |
특히 남대현·양군애·이진경·허인우·박수빈·임선우·차민재는 말소기준권리보다 앞선 전입이 확인되지만 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 이들에 대해서는 현재 자료만으로 인수금액을 확정할 수 없습니다. 전영진은 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 여부 자체가 미상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 641,184,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,811,840원 |
| 1. 차지수 보증금 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 1. 박형규 보증금 | 15,000,000원 | 15,000,000원 |
| 1. 이승재 보증금 | 250,000,000원 | 250,000,000원 |
| 1. 이소영 보증금 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 1. 김민철 보증금 | 130,000,000원 | 107,372,160원 |
| 2. 근저당 · 주식회사다함 | 150,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당가정에서는 김민철 보증금 중 22,627,840원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 주식회사다함의 150,000,000원은 배당 0원입니다. 국세·지방세 압류와 당해세, 임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 건물·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 지하1층 주택 4개호, 1층 주택 2개호, 2층 주택 5개호, 3층 주택 5개호, 4층 주택 2개호로 이용 중이며 제시외 건물도 보일러실·주택일부·주택·다락으로 사용됩니다.
- 입지. 굽은다리역 남서측 인근으로 단독주택·다가구주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 굽은다리역이 있습니다.
- 토지. 154.4㎡의 대지이며 제2종일반주거지역, 평지, 세로장방, 세로각지(가)입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층·지상4층이며 도시가스 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다. 다만 일반건축물대장상 지하1층과 1층 용도와 현재 이용상태는 매각물건명세서 비고를 함께 확인해야 합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역· 비행안전제3구역(전술)·공장설립승인지역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금 미상 임차인 확인. 선순위 전입 점유자의 실제 보증금과 계약관계를 확인하지 않고 최저매각가만으로 실질취득비용을 계산하지 마세요.
- 김민철 배당·인수 확인. 현재 배당가정에서는 보증금 130,000,000원 중 107,372,160원이 배당되고 22,627,840원이 매수인 인수로 계산됩니다.
- 주택임차권등기 원본 대조. 매각물건명세서에는 다수의 주택임차권등기가 인수권리로 명시되어 있으므로 각 임차인의 대항력·배당요구·배당액을 개별 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세가 존재하면 선순위 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물과 제시외 건물이 포함되는 일괄매각이므로 실제 점유구획과 매각대상 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 7회 유찰 시 512,947,200원, 8회 유찰 시 410,357,760원으로 내려가지만 인수액도 별도로 움직이므로 낙찰가만 비교해서는 안 됩니다.
맺으며 — “26%까지 내려왔다”보다 먼저 볼 것은 인수액
이 사건의 숫자만 보면 감정가 2,445,922,400원에서 현재 641,184,000원까지 내려온 6회 유찰 물건입니다. 그러나 대항력 있는 임차인들이 다수 존재하고, 선순위 전입 점유자 중에는 보증금이 확인되지 않은 경우도 있습니다. 현재 예상배당만으로도 김민철 보증금 22,627,840원이 매수인에게 남고, 세금과 미상 보증금에 따라 실제 부담은 더 달라질 수 있습니다.
결론은 가격보다 권리확정이 먼저입니다. 시세 자료도 없어 641,184,000원이 시장가보다 싸다고 판단할 근거가 없으며, 실제 취득비용 역시 현재 자료만으로 확정되지 않습니다. 6회 유찰이라는 숫자만 보고 접근할 사건이 아니라, 각 호실의 임대차 원본·배당요구·보증금·세금 우선순위를 먼저 맞춰야 하는 고위험 권리분석형 물건입니다.
