수원지방법원 2024타경109518. 안양동 ‘꿈에그린7차’ 5층 501호, 전용 49.07㎡의 다세대주택입니다. 사용승인일은 2020.06.23이고 건물은 철근콘크리트조 경사지붕 6층 규모입니다. 현재 최저매각가는 209,920,000원으로 감정가 328,000,000원의 64% 수준이며 이미 12회 유찰됐습니다. 겉으로는 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 본질은 단순한 할인율보다 대항력 임차권과 2026.06.09 확약서의 효력입니다.
실제 원임차인은 강태수 1명입니다. 보증금은 342,000,000원, 전입·점유개시는 2022.01.21이고 등기 경정으로 확인되는 확정일자는 2021.10.05입니다. 말소기준권리인 서울특별시 압류가 2022.01.24이므로 전입이 기준보다 앞서 대항력이 있는 구조입니다. 주택도시보증공사는 이 임차권의 승계인으로 기재된 확약 당사자이므로 보증금을 별도로 다시 합산하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경109518 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 장내로99번길 29, 5층501호 (안양동,꿈에그린7차) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 49.07㎡ · 다세대주택 이용중 · 6층 중 5층 |
| 소유자 | 윤완진 |
| 감정가 / 최저가 | 328,000,000원 / 209,920,000원 (12회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 342,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 규모 | 꿈에그린7차 12세대 · 사용승인 2020.06.23 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약이 결론을 바꾼다
말소기준은 2022.01.24 서울특별시 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 국 압류, 국민건강보험공단 압류, 안양시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2020.07.13 안양중부새마을금고 근저당권은 2020.09.03 이미 말소됐습니다.
문제는 강태수 임차권입니다. 전입·점유개시가 2022.01.21로 말소기준보다 앞서며 보증금은 342,000,000원입니다. 현재 최저가 209,920,000원을 가정한 배당표상 집행비용 3,738,880원을 먼저 공제한 뒤 206,181,120원이 우선변제되고, 135,818,880원이 부족합니다. 통상 계산이라면 이 부족분이 매수인 인수위험이 됩니다.
배당 계산식 자체에서는 미배당 135,818,880원이 발생하지만, 위 확약은 해당 임차권에 한해 그 잔존액을 매수인에게 청구하지 않겠다는 내용입니다. 을구 3-2는 별도 임차인이 아니라 을구 3번 임차권의 확정일자를 2021.10.05로 경정한 등기입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, HUG는 승계인
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강태수 | 전유부분 전부 | 2022.01.21 | 2021.10.05 (경정) | 342,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | HUG 승계 |
강태수의 배당요구일은 2024.02.01이고, 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있는 구조입니다. 주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인이 아니라 위 임차권의 승계인으로 취급하므로 342,000,000원을 두 번 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 209,920,000원 vs 실거래 325,000,000원
가격 비교는 확약 반영 후 실질취득 209,920,000원을 기준으로 봐야 합니다. 제공된 동일 면적 실거래는 전용 49.07㎡, 2023.09 3층의 325,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 325,000,000원, 최신 거래도 325,000,000원으로 제시돼 있으며, 현재 최저가의 비율은 64.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.09 | 49.07㎡ | 3 | 325,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 49.07㎡ | 1건 | 325,000,000원 |
수치상 실질취득 209,920,000원은 제공된 최근 12개월 평균·최신 거래 325,000,000원보다 낮습니다. 다만 비교표본은 1건뿐이고 최신 거래월도 2023.09입니다. 따라서 64.6%라는 비율만으로 곧바로 충분한 가격 메리트를 확정하기보다는, 실제 환금성이 왜 낮게 나타났는지를 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 209,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,738,880원 |
| 1. 강태수 임차보증금 · 우선변제 | 342,000,000원 | 206,181,120원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 546,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 342,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표의 기계적 계산상 임차보증금 부족분은 135,818,880원입니다. 그러나 2026.06.09 확약서에 따라 해당 임차권 승계인이 대항력·잔존보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하므로 실질 매수인 인수액은 0원으로 봅니다. 당해세가 존재하면 실제 배당액은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 사용승인일은 2020.06.23입니다.
- 입지. 안양공업고등학교 남동측에 위치하고 주변은 단독주택, 근린생활주택, 공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 안양역이 있어 교통여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 도시지역이며 토지는 주상용으로 이용 중입니다. 공시지가는 2,784,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·도시교통정비지역·대기관리권역 등에 포함되고, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 제시돼 있습니다.
- 건축상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐습니다.
- 환금성. 총 12세대 규모이며 경매 평균 유찰 15.6회, 매각률 5.88%로 제시돼 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.09 확약서에서 대항력 포기, 잔존보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의의 대상과 조건을 매각물건명세서 원문과 대조해야 합니다.
- 실질취득 기준으로 판단. 확약이 유효하게 적용되는 현재 자료 기준 실질취득은 최저가와 같은 209,920,000원이며, 룰상 인수액 135,818,880원을 그대로 더해 가격을 계산하지 않습니다.
- 보증금 중복합산 금지. 실제 원임차인은 강태수 1명이며 주택도시보증공사는 임차권 승계인입니다. 동일 보증금 342,000,000원을 별도 채권처럼 중복 계산하지 않아야 합니다.
- 세금 배당 확인. 서울특별시·국·국민건강보험공단·안양시 압류가 있으므로 당해세 여부에 따라 실제 우선변제 배당액이 바뀔 수 있습니다.
- 시세 표본 한계. 제공 실거래는 2023.09의 325,000,000원 1건뿐입니다. 64.6%라는 비율은 참고하되 단일 표본이라는 점을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 환금성 우선 검토. 이번 사건은 12회 유찰됐고 관련 통계도 평균 유찰 15.6회·매각률 5.88%입니다. 매수 후 재매각과 대출·수요층을 보수적으로 점검해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 거주인의 폐문부재로 내부구조와 이용상태를 외부관찰·탐문·표준적인 상황에 따라 평가했습니다.
맺으며 — “인수 위험은 확약으로 꺾였지만, 환금성은 여전히 숙제”
이 사건은 숫자만 보면 대항력 임차보증금 342,000,000원이 최저가 209,920,000원을 넘어 매수인 부담이 크게 보이는 전형적인 인수형 사건입니다. 현재 배당 계산에서도 135,818,880원의 부족분이 발생합니다. 하지만 2026.06.09 제출된 확약서는 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 대항력·잔존보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다고 명시해 이 부족분의 실질 인수를 0원으로 바꿉니다.
따라서 가격 비교의 기준도 342,000,000원 보증금이 아니라 실질취득 209,920,000원입니다. 이는 제공된 최근 12개월 평균·최신 거래 325,000,000원의 64.6%입니다. 다만 실거래 표본은 1건뿐이고, 물건은 이미 12회 유찰됐으며 꿈에그린7차 경매 통계도 평균 15.6회 유찰·매각률 5.88%입니다. 결론은 권리는 확약 확인을 전제로 정리 가능, 가격은 숫자상 낮지만 환금성은 낮게 평가입니다.
