수원지방법원 2024타경109518. 안양시 만안구 안양동 ‘꿈에그린7차’ 5층 501호, 전용 49.07㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 단순히 등기상 권리가 소멸하는지 여부가 아니라, 보증금 342,000,000원의 대항력 있는 임차인과 2026.06.09.자 확약서를 함께 해석하는 데 있습니다. 임차인 강태수의 전입·점유일은 2022.01.21.로 말소기준권리인 서울특별시 압류 2022.01.24.보다 빠릅니다. 따라서 확약이 없다면 배당으로 회수하지 못한 보증금은 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다.
그러나 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사는 우선변제권만 행사하고 대항력과 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하며, 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이에 따라 강태수 임차보증금의 실질 인수액은 0원*입니다. 다만 이 확약은 강태수의 임차권과 그 승계 범위에만 적용되므로, 현장에 별도의 점유자나 임차관계가 존재하는지는 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경109518 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 장내로99번길 29, 5층 501호 (안양동, 꿈에그린7차) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 49.07㎡ · 철근콘크리트조 6층 중 5층 |
| 소유자 | 윤완진 (단독소유 · 2020.09.15. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 328,000,000원 / 328,000,000원 (10회 유찰 · 감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 342,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14. |
| 사용승인 / 규모 | 2020.06.23. / 12세대 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인과 확약이 핵심
을구 1번 안양중부새마을금고 근저당권은 2020.09.03. 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2022.01.24. 서울특별시 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 국세·공과금 관련 압류, 안양시 압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 강태수는 말소기준보다 앞선 2022.01.21. 전입·점유를 갖추고 보증금 342,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 확정일자는 최초 등기에 2021.12.29.로 기재됐으나, 2024.04.02. 경정등기에는 2021.10.05.로 정정돼 있습니다. 두 기재의 선후 관계는 경정등기와 원문을 기준으로 최종 대조해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리판정 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강태수 | 전유부분 전부 | 342,000,000원 | 2022.01.21. | 2021.10.05. 경정 전 2021.12.29. | 대항력 有 우선변제 有 배당요구 2024.02.01. | HUG 승계 실질 인수 0원* |
* 실질 인수 0원은 제출된 확약서가 유효하게 적용되고 약정 내용대로 임차권등기가 말소되는 것을 전제로 합니다. 확약 범위 밖의 별도 점유자·임차관계에는 적용되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 실질취득가도 최근 지표보다 높다
꿈에그린7차는 사용승인일 2020.06.23., 총 12세대의 다세대주택입니다. 전용 49.07㎡ 일치 거래는 2023.09. 3층의 325,000,000원 한 건이며, 시세 집계상 최근 평균과 최신 거래 금액도 모두 325,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.09. | 49.07㎡ | 3 | 325,000,000원 |
| 최근 평균 | 49.07㎡ | 1건 | 325,000,000원 |
확약을 반영한 실질취득가 328,000,000원은 최근 평균 및 최신 거래 325,000,000원보다 3,000,000원 높고, 최근 시세 지표의 100.9%입니다. 따라서 인수 위험이 해소됐다는 이유만으로 현재 최저가를 시세보다 싸다고 평가해서는 안 됩니다. 거래 표본도 한 건뿐이라 개별 호수의 층·상태를 반영한 추가 시세 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 328,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,392,000원 |
| 1. 강태수 임차보증금 우선변제 | 342,000,000원 | 322,608,000원 |
| 2. 안양중부새마을금고 근저당 | 1,680,000,000원 | 0원 2020.09.03. 등기상 말소 |
| 3. 주택도시보증공사 가압류 | 546,000,000원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 신청채권 | 342,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 강태수 임차보증금 미배당액은 19,392,000원이지만, 제출된 확약서가 적용되면 매수인에 대한 잔존 보증금 청구권이 포기돼 실질 인수액은 0원*입니다. 세금·공과금 관련 압류가 당해세에 해당하면 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 인수 구조
| 회차 | 매각가 | 확약 전 룰상 인수 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 10회 유찰 | 328,000,000원 | 19,392,000원 | 328,000,000원* |
| 11회 유찰 시 · 감정가 80% | 262,400,000원 | 84,073,600원 | 262,400,000원* |
| 12회 유찰 시 · 감정가 64% | 209,920,000원 | 135,818,880원 | 209,920,000원* |
확약이 없었다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수가 커져 총부담이 크게 내려가지 않는 대항력 인수형입니다. 그러나 이번 사건은 강태수 임차권에 관한 대항력과 잔존 보증금 청구권 포기 확약이 있어, 그 확약이 유효하게 이행되는 범위에서는 실질취득가가 각 회차 매각가와 같아집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 경사지붕 6층 건물의 5층 501호입니다.
- 입지. 안양공업고등학교 남동측에 위치하고 단독주택, 근린생활주택, 공원 등이 혼재해 주변 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 안양역이 있어 교통 여건은 양호합니다.
- 도로·토지. 북동측으로 폭 약 8m 포장도로와 접하며, 3필지 일단의 가로장방형 평지로 주상용 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역 등에 속하고 소로2류에 접합니다. 토지 공시지가는 2,784,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 위생·급배수, 개별난방, 승강기 설비가 구비돼 있고 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 2020.06.23. 사용승인된 12세대 다세대주택이며, 일치 실거래 표본은 1건입니다. 단지 경매 매각률 6.67%와 평균 유찰 14.8회를 함께 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.09.자 확약서의 제출 주체, 적용 임차권, 대항력 포기, 잔존 보증금 청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 문구를 원문으로 확인하세요.
- 임차권 말소 절차. 매각대금 납부 후 임차권등기가 실제로 말소되는 조건과 필요한 서류를 법원 및 승계인 측에 확인하세요.
- 확정일자 경정 확인. 최초 기재 2021.12.29.와 경정 기재 2021.10.05.의 관계를 임차권등기명령·경정결정 원문으로 대조하세요.
- 현장 점유 확인. 감정 당시 거주인 폐문부재로 내부구조와 이용상태를 외부관찰·탐문에 의존했습니다. 별도 점유자와 임대관계가 없는지 현장 조사하세요.
- 가격 상한 설정. 실질취득가 328,000,000원은 최근 시세 지표 325,000,000원의 100.9%입니다. 현재 최저가를 할인 가격으로 보지 마세요.
- 세금·공과금 압류. 서울특별시, 국, 국민건강보험공단, 안양시 관련 압류가 있습니다. 당해세 여부와 배당 순위를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 배당요구 및 실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 해소와 가격 메리트는 별개”
이 물건은 원래 보증금 342,000,000원의 대항력 있는 임차인 때문에 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금 인수가 증가하는 전형적인 인수형 구조입니다. 현 회차 기준으로는 미배당액 19,392,000원을 더한 룰상 부담이 347,392,000원에 이릅니다. 그러나 HUG가 대항력과 잔존 보증금 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 확약서를 제출해, 그 효력이 유지되는 범위에서 실질 인수는 0원*으로 해소됩니다.
문제는 가격입니다. 확약을 반영해도 실질취득가 328,000,000원은 최근 평균과 최신 거래 325,000,000원의 100.9%입니다. 10회 유찰, 단지 평균 유찰 14.8회, 매각률 6.67%, 12세대 규모까지 고려하면 현재 최저가를 저가 매수 구간으로 볼 근거가 부족합니다. 권리 위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 가격과 환금성은 여전히 보수적으로 판단해야 하는 물건입니다.