수원지방법원 2024타경109587. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가상 현황은 방 3·W/C 3·주방·거실·다용도실·현관을 갖춘 오피스텔로 이용 중인 6층 602호입니다. 소유자 김한빈은 2019.03.29. 매매를 원인으로 236,000,000원에 취득했습니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리 포인트는 임차권입니다. 조연경의 전입은 2019.04.30., 확정일자는 2019.03.27., 보증금은 239,000,000원으로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
원칙만 놓고 보면 현재 최저가 173,440,000원에서는 집행비용 3,228,160원을 뺀 170,211,840원이 임차보증금에 배당되고, 부족한 68,788,160원이 남습니다. 대항력 있는 임차인이라면 이 부족분이 매수인에게 승계되어 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 유형이지만, 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.06.09. 확약서를 제출해 대항력과 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 룰상 미배당 68,788,160원과 별개로 실질 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경109587 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의왕시 솔밭1길 14, 6층602호 (삼동,청담벨리체2) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔(방 3, W/C 3, 주방, 거실, 다용도실, 현관 등) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 지상7층 중 제6층 제602호 · 사용승인 2018.11.28 |
| 소유자 | 김한빈 · 2019.03.29. 매매 · 거래가액 236,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 271,000,000원 / 173,440,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 239,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약으로 실질 인수 0원
말소기준권리는 2023.02.14. 접수된 주택도시보증공사 가압류입니다. 조연경의 전입 2019.04.30.과 확정일자 2019.03.27.은 이보다 앞서므로 원칙적으로 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다. 실제 임차인은 조연경 1명입니다. 2023.06.12. 주택임차권등기가 마쳐졌고 보증금은 239,000,000원입니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조연경 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2019.04.30 | 2019.03.27 | 239,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 확약으로 실질 인수 0 |
② 시세 비교 — 63.1%지만 표본은 1건
청담벨리체2 동일면적 71.1㎡의 확인된 실거래는 2024.03. 5층 275,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균 역시 275,000,000원으로 집계돼 있고, 현재 최저가 173,440,000원은 그 금액의 63.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 71.1㎡ | 5 | 275,000,000원 |
| 평균 | 71.1㎡ | 1건 | 275,000,000원 |
확약을 반영하면 매수인의 실질취득 기준도 현재 최저가인 173,440,000원으로 볼 수 있어, 확인된 최근 거래 275,000,000원보다 낮습니다. 다만 거래표본이 1건뿐이고, 이 물건 자체가 이미 8회 유찰됐으며 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 8.0회입니다. 따라서 단순히 63.1%라는 숫자만 보고 환금성이 충분하다고 판단하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 173,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,228,160원 |
| 1. 임차인 조연경 보증금(우선변제) | 239,000,000원 | 170,211,840원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,311,500,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 239,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족분은 68,788,160원입니다. 다만 2026.06.09. 확약으로 이 임차권의 대항력과 잔존 보증금 반환청구권이 포기됐으므로 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 시 배당 순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의왕역(지하철 1호선) 남동측 인근으로, 소규모 아파트·다세대주택·오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 1호선 의왕역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 현황. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며 방 3, W/C 3, 주방, 거실, 다용도실, 현관 등으로 구성됩니다.
- 도로. 북측·서측·동측으로 노폭 약 4m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역, 대기관리권역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 640.0㎡, 공시지가 2,409,000원/㎡이며 토지이용상황은 주상용입니다.
- 환금성. 청담벨리체2는 12세대이고 확인된 동일면적 실거래는 1건입니다. 경매 평균 유찰 횟수는 8.0회, 낙찰률은 0.0으로 집계돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.09. 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용이 매각물건명세서에 그대로 반영됐는지 확인해야 합니다.
- 실질 인수액 구분. 배당표상 부족분 68,788,160원을 그대로 매수인 부담으로 더하면 안 됩니다. 이 사건은 확약 때문에 해당 임차인에 대한 실질 인수액이 0원입니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 존재하므로 당해세 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 합니다.
- 8회 유찰 원인 점검. 최저가가 낮다는 사실보다 왜 8회까지 유찰됐는지를 현장 상태·용도·수요 측면에서 확인하는 것이 중요합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이고 감정평가 현황은 오피스텔 이용입니다. 공부·현황·실제 사용 및 금융 가능 여부를 함께 확인해야 합니다.
- 실거래 표본 한계. 비교 가능한 71.1㎡ 실거래는 2024.03. 275,000,000원 1건이므로 단일 거래만으로 시세를 단정하지 않는 것이 안전합니다.
맺으며 — 권리 위험은 확약으로 꺾였지만, 8회 유찰의 이유는 남아 있다
이 물건은 처음 보면 보증금 239,000,000원의 대항력 임차인이 있어 현재 최저가보다 보증금이 큰 전형적인 인수형 사건처럼 보입니다. 실제 배당표도 현재 최저가에서 68,788,160원의 부족분을 보여줍니다. 하지만 2026.06.09. 주택도시보증공사가 제출한 확약으로 대항력과 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권이 포기되고 임차권등기 말소에 동의했기 때문에, 이 임차인에 관한 실질 인수는 0원입니다.
가격만 보면 현재 최저가 173,440,000원은 확인된 실거래 275,000,000원의 63.1%입니다. 다만 거래표본은 1건에 불과하고, 이 사건은 이미 8회 유찰됐습니다. 따라서 결론은 “대항력 임차인 때문에 239,000,000원을 떠안는 물건”은 아니지만, “63.1%니까 무조건 싼 물건”도 아니다입니다. 확약 원본과 세금 우선권을 확인한 뒤, 8회 유찰의 원인을 현장에서 설명할 수 있을 때 접근하는 편이 타당합니다.
