수원지방법원 2024타경109587. 의왕시 삼동 청담벨리체2 제6층 제602호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가 당시에는 방 3개·W/C 3개·주방·거실·다용도실을 갖춘 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 김한빈은 2019.05.16. 거래가 236,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리구조의 핵심은 등기 순위만 보면 후순위인 2023.06.12. 임차권등기가 아니라, 임차인 조연경의 2019.04.30. 전입·점유입니다. 말소기준인 2023.02.14. 주택도시보증공사 가압류보다 앞서 대항력이 성립했고, 2019.03.27. 확정일자와 배당요구도 있어 원칙적으로는 우선변제와 미배당 보증금 인수 문제가 발생할 수 있습니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 조연경 임차권 및 그 승계인 HUG에 한해 매수인 인수는 실질 0원으로 분석합니다. 감정평가 당시 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 현장에 별도 점유자가 있다면 그 점유자는 이 확약으로 자동 해소되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경109587 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의왕시 솔밭1길 14, 6층 602호 (삼동, 청담벨리체2) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 근린시설 · 오피스텔 이용 · 비교면적 71.1㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 지상 7층 중 6층 · 사용승인 2018.11.28. |
| 내부 이용 | 방 3 · W/C 3 · 주방 · 거실 · 다용도실 · 현관 |
| 소유자 | 김한빈 (2019.05.16. 소유권이전 · 거래가 236,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 271,000,000원 / 271,000,000원 (유찰 6회) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 239,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14. |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약으로 실질 인수 0원*
말소기준권리는 2023.02.14. 주택도시보증공사의 가압류 1,311,500,000원입니다. 이후의 국세·지방세 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 말소기준보다 앞선 2023.01.20. 국세 압류는 2025.01.21. 해제돼 말소됐습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조연경 | 전유부분 전부 주거·임차권등기 | 239,000,000원 | 2019.04.30. 2019.03.27. | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 2023.06.12. | HUG 승계 실질 0원* |
주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인이 아니라 조연경 임차권의 승계인입니다. 따라서 조연경 보증금 239,000,000원과 HUG의 승계 지위를 서로 다른 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 1명입니다.
② 회차별 실질취득 — 확약 유무를 반드시 분리해서 봐야 한다
| 회차 가정 | 매각가 | 확약 전 룰상 인수 | 확약 적용 인수 | 확약 적용 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 6회 유찰 · 감정가 100% | 271,000,000원 | 0원 | 0원* | 271,000,000원* |
| 7회 유찰 시 감정가 80% | 216,800,000원 | 26,035,200원 | 0원* | 216,800,000원* |
| 8회 유찰 시 감정가 64% | 173,440,000원 | 68,788,160원 | 0원* | 173,440,000원* |
* 확약이 없다면 낙찰가가 보증금보다 낮아지는 회차에서 미배당 보증금이 매수인에게 인수되어, 낙찰가가 내려가도 낙찰가와 인수액의 합계는 보증금 및 집행비용 수준에서 크게 낮아지지 않습니다. 위 확약 전 인수액은 회차별 배당 시나리오의 26,035,200원·68,788,160원을 그대로 반영했습니다. 이 사건은 2026.06.09.자 확약 적용을 전제로 조연경·HUG 관련 실질 인수액을 0원으로 판단합니다.
③ 시세 비교 — 현재 실질취득가는 시세의 98.5%
청담벨리체2는 사용승인 2018.11.28., 총 12세대 규모입니다. 비교면적 71.1㎡의 확인된 거래는 2024.03. 5층 1건, 275,000,000원입니다. 평균·최고·최저 거래가와 최근 12개월 평균 지표가 모두 275,000,000원으로 동일하지만, 표본이 1건이므로 가격 판단의 신뢰도는 제한적입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03. | 71.1㎡ | 5층 | 275,000,000원 |
| 평균 | 71.1㎡ | 1건 | 275,000,000원 |
현재 최저가이자 확약 적용 실질취득가는 271,000,000원으로, 비교 거래 275,000,000원의 98.5%입니다. 금액 차이는 4,000,000원에 불과합니다. 따라서 현재 가격을 두고 시세보다 확실히 싸거나 가격 메리트가 크다고 평가하기 어렵습니다. 특히 이미 6회 유찰된 물건이고 단지 경매 통계도 평균 유찰 6.0회·낙찰률 0%이므로, 단순한 1.5% 차이만으로 가격 가점을 주기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 271,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,594,000원 |
| 1. 임차인 조연경 보증금 | 239,000,000원 | 239,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,311,500,000원 | 27,406,000원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 239,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용 4,594,000원과 임차보증금 239,000,000원이 배당된 뒤 HUG 가압류에 27,406,000원이 배당되고 잔여는 없습니다. 총 채권액 1,550,500,000원 중 채권자 배당액은 27,406,000원, 미배당액은 1,523,094,000원입니다. 당해세 해당 여부에 따라 실제 순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 거래자료 기준)
- 입지. 지하철 1호선 의왕역 남동측 인근에 위치하며, 소규모 아파트·다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 노선버스 정류장과 의왕역이 있으며, 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2018.11.28. 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 7층 건물의 6층으로, 승강기·도시가스 개별난방·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 건물 부지는 북측·서측·동측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·도시지역이며, 토지면적은 640㎡, 공시지가는 2,409,000원/㎡입니다.
- 제한. 과밀억제권역·상대보호구역·비행안전제3구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 12세대의 소규모 집합건물이고 비교 거래가 1건뿐이며, 단지 경매 통계상 평균 유찰 6.0회·낙찰률 0%로 보수적인 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.09.자 확약서의 제출 주체, 사건번호, 목적물, 대항력 포기, 잔존 보증금 청구 포기, 임차권등기 말소 동의 문구를 원본과 대조하세요.
- 확약 적용 대상 확인. 확약은 조연경 임차권과 승계인 HUG에만 적용됩니다. 현재 점유자가 누구인지, 별도 전입자·사업자등록·점유자가 있는지 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차 확인. 매각대금 납부 뒤 임차권등기가 실제로 말소될 수 있도록 필요한 서류와 협조 절차를 점검하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세의 실제 체납액과 당해세 여부를 확인해 예상배당표 변동 가능성을 검토하세요.
- 현재 최저가 확인. 유찰 6회라는 숫자와 별개로 현재 최저가는 감정가와 같은 271,000,000원입니다.
- 가격 상한 설정. 비교 거래 275,000,000원과의 차이는 4,000,000원뿐이고 표본도 1건입니다. 취득세·명도·수리·금융비용을 포함한 총비용 기준으로 입찰가를 정해야 합니다.
- 이용 가능성 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 오피스텔로 이용 중이므로, 건축물대장상 용도와 실제 이용, 전입·사업자등록 가능 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·건축물대장·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 해소와 가격 메리트는 별개의 문제”
이 사건은 보증금 239,000,000원의 대항력 있는 임차권 때문에 원래라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수가 늘어나는 구조입니다. 그러나 HUG의 2026.06.09.자 확약으로 조연경 임차권과 관련한 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다. 권리분석의 가장 큰 장애물은 해소된 셈입니다.
그렇다고 현재 가격이 매력적인 것은 아닙니다. 실질취득가 271,000,000원은 비교 거래 275,000,000원의 98.5%로 차이가 4,000,000원뿐입니다. 6회 유찰, 12세대, 거래 표본 1건, 낙찰률 0%가 겹치는 만큼 권리는 조건부 통과, 가격과 환금성은 보수적 판단이 맞습니다. 이 물건의 승부처는 낮아 보이는 유찰 횟수가 아니라, 확약서의 유효성을 확실히 확인하고 현재 271,000,000원이 총비용과 환금성 위험을 감수할 만큼 충분히 낮은지 판단하는 데 있습니다.