수원지방법원 2024타경109617. 안양시 만안구 안양동 991-44, 병목안로130번길 58-5의 주택 및 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 벽돌조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층·지상 3층이며, 현재 주택으로 이용 중입니다. 토지는 132.0㎡, 지목은 대, 제1종일반주거지역입니다. 감정가는 772,856,520원이고 4회 유찰된 최저매각가는 316,562,000원입니다.
등기만 보면 2019년 이성규 근저당권은 2020년 말소됐고, 2022년 한국토지주택공사의 120,000,000원 주택임차권도 2023년 말소됐습니다. 2022년 서울보증보험주식회사 강제경매 역시 취하됐습니다. 따라서 현재 기준점은 2024.11.04 최종식의 강제경매개시결정입니다. 이후 등기된 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 임차관계는 단순하지 않습니다. 여러 점유자의 전입일이 2024.11.04보다 앞서지만 보증금·확정일자가 확인되지 않은 경우가 있어, 이들을 일괄적으로 “대항력 있음”이라고 확정해서는 안 됩니다. 이 보고서에서는 해당 점유자를 대항력 가능·미상으로 분류합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경109617 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 병목안로130번길 58-5 · 안양동 991-44 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 주택으로 이용중 |
| 건물 구조 | 벽돌조 (철근) 콘크리트지붕 · 지하1층 지상3층 |
| 토지 | 132.0㎡ · 지목 대 · 제1종일반주거지역 · 공시지가 2,092,000원/㎡ |
| 소유자 | 전상후 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 772,856,520원 / 316,562,000원 (4회 유찰 · 감정가 40.96%) |
| 신청채권자 / 청구 | 최종식 / 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 임차관계가 남는다
말소기준은 2024.11.04 강제경매개시결정입니다. 2019년 근저당권은 이미 2020년 해지·말소됐고, 2022년 한국토지주택공사의 120,000,000원 임차권등기도 2023년 해제·말소됐습니다. 현재의 한국토지주택공사 임차권등기는 2024.11.13 접수되어 등기순서상 말소기준 이후이지만, 기재된 전입일 2020.10.13·확정일자 2020.09.18에 따라 매각물건명세서는 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 7명, 승계 신고 1건
| 점유자 / 임차권자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 은종구 | B01호 | 2017.10.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 한국토지주택공사 대위·승계 대상 |
| 전준수 | B02호 | 2017.09.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이주호 | 101호 | 2020.10.13 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2025.01.20 | 해당 없음 |
| 전영진 | 102호 | 2015.05.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 황세정 | 201호 | 2024.06.14 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2025.01.15 | 해당 없음 |
| 김재경 | 301호 | 2021.08.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 공사 | — | 2016.12.09 | 0원 기재 | 가능·미상 | 확정일자·배당요구 | 해당 없음 |
| 한국토지주택공사 | 1층 63.72㎡ 중 31.86㎡(101호) | 2020.10.13 | 85,000,000원 | 승계 인수가능 | 확정일자·배당요구 | 은종구 대위·승계 |
한국토지주택공사의 85,000,000원은 은종구 관련 대위·승계 신고이므로 실제 임차인의 보증금에 다시 더하지 않습니다. 반면 한국토지주택공사 밖의 점유자들은 보증금이 확정되지 않은 경우가 많아, 현재 최저가 316,562,000원만으로 실질취득가를 확정할 수 없습니다. 전입일이 말소기준보다 앞선 점유자가 다수라는 점 때문에 보증금·점유·확정일자·배당요구 관계를 개별 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 316,562,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,231,868원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 85,000,000원 | 85,000,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 최종식 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 196,330,132원 |
이 가정에서는 한국토지주택공사의 85,000,000원이 전액 배당되므로 해당 승계분의 매수인 정량 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 다른 실제 임차인들의 미상 보증금 역시 위 배당표에 금액으로 반영돼 있지 않으므로 최종 인수위험과 배당결과는 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낮아지는 최저가와 인수위험은 별개
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 소유자 잔여 | 정량 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 41% | 316,562,000원 | 30,000,000원 | 196,330,132원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 33% | 253,249,600원 | 30,000,000원 | 133,904,106원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 26% | 202,599,680원 | 30,000,000원 | 83,963,284원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 사건 분류는 기타 + 토지이며, 감정평가상 건물은 주택으로 이용중입니다. 벽돌조 (철근)콘크리트지붕 지하1층·지상3층 구조입니다.
- 입지. 안양동 양지초등학교 동측 인근. 단독주택·공동주택·노변 근린생활시설이 혼재하고 주위환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 토지면적 132.0㎡, 지목 대, 평지·세로장방형, 세로한면(가) 도로접면입니다. 공시지가는 2,092,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·상대보호구역·과밀억제권역·도시교통정비지역·대기관리권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 공부상 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 매각은 토지와 건물을 일괄하며 제시외건물도 포함합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 임차인 7명의 보증금 확정. 한국토지주택공사를 별도 임차인으로 중복 합산하지 말고, 은종구·전준수·이주호·전영진·황세정·김재경·공사의 실제 보증금과 계약관계를 각각 확인해야 합니다.
- 대항력 개별 검증. 전입일만으로 단정하지 말고 실제 점유, 임대차계약, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 함께 대조해야 합니다.
- 85,000,000원 승계분 배당 확인. 매각물건명세서상 한국토지주택공사 임차권은 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다. 현재 배당 가정은 전액 변제지만 실제 배당표를 확인해야 합니다.
- 최저가와 실질취득가 분리. 316,562,000원은 입찰 기준가격일 뿐입니다. 미상 보증금 인수액이 확인되기 전에는 이를 실질취득가로 단정할 수 없습니다.
- 제시외건물 확인. 일괄매각에 제시외건물이 포함돼 있으므로 현황·경계·사용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 제1종일반주거지역과 함께 토지거래계약에관한허가구역 등 규제사항이 기재돼 있으므로 이용계획을 사전에 점검해야 합니다.
맺으며 — 이 사건의 핵심은 ‘유찰 횟수’가 아니라 ‘임차보증금 확정’
감정가 772,856,520원이 4회 유찰돼 316,562,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 이 물건은 그렇게 읽어서는 안 됩니다. 확인된 한국토지주택공사 85,000,000원 승계분은 현재 가정에서 전액 배당되어 정량 인수액이 0원이지만, 이 금액은 은종구 보증금의 대위·승계로 중복 합산할 대상이 아닙니다. 진짜 문제는 그 밖의 실제 임차인 7명입니다.
이들 가운데 다수는 말소기준 이전 전입이 확인되지만 보증금·확정일자가 확정되지 않아, 대항력 가능성과 인수액을 아직 숫자로 잠글 수 없습니다. 따라서 316,562,000원을 두고 “감정가 대비 싸다”고 평가하는 것은 이릅니다. 보증금 확인 전에는 가격 판단도 보류. 이 사건은 권리분석 결과가 입찰가보다 먼저 나와야 하는 전형적인 임차관계 확인형 물건입니다.
