수원지방법원 2024타경110495. 안양시 만안구 안양동 베아누체 3층 302호, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 217,000,000원이지만 7회 유찰돼 현재 최저가는 45,508,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 약 21% 수준이라 매우 저렴해 보이지만, 권리관계는 정반대입니다. 이 사건의 승부처는 낙찰가가 아니라 선순위 대항력 임차보증금의 미배당 잔액입니다.
송민정은 2022년 2월 22일 임대차계약 및 확정일자를 갖추고 2022년 4월 1일 전입·점유를 시작했으며, 보증금은 250,000,000원입니다. 주택임차권등기는 2023년 7월 20일 접수됐습니다. 경매개시결정은 2024년 12월 13일이므로 이 임차권은 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경110495 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 박달로545번길 18-2, 3층302호 (안양동,베아누체) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택) · 방2·거실·주방·WC1 · 지상5층 중 3층 |
| 소유자 | 강동우 (2019.12.23. 소유권이전 · 거래가액 210,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 217,000,000원 / 45,508,000원 (7회 유찰) |
| 청구금액 | 294,242,990원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 사용승인일 | 2015.06.15 |
① 권리 흐름 — 경매개시보다 앞선 2.5억 임차권
등기부상 과거 우리은행 근저당권 2건은 모두 이미 말소됐고, 안양시 압류도 2023년 5월 해제돼 말소됐습니다. 현재 권리분석의 핵심은 2023.07.20. 송민정 주택임차권과 그보다 뒤인 2024.12.13. 강제경매개시결정의 선후입니다. 송민정의 임차권은 경매개시보다 먼저 존재하며, 배당으로 보증금을 모두 회수하지 못하면 부족분이 매수인에게 남습니다.
② 임차인 — 확인된 성명 2명, 추가 변경등기 1건
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송민정 | 건물 전부 · 2022.04.01 | 250,000,000원 | 대항력 有 | 확정일자·배당요구 | 미배당 잔액 인수 |
| 신해경 | 전부 · 2023.06.28 | 5,000원 | 대항력 有 | 확정일자 없음 | 전액 인수 가능 |
| 을구 5-2 변경등기 | 전입일 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보완 확인 필요 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 성명이 확인되는 임차인은 송민정·신해경 2명입니다. 별도로 2025년 1월 20일 접수된 을구 5-2 임차권 변경등기는 주민등록일자가 없음으로 변경됐고, 보증금과 성명이 별도로 확인되지 않습니다. 이 항목은 대항력 가능·미상으로 두고 매각물건명세서와 임차권등기 원문을 추가 대조할 필요가 있습니다.
③ 실질취득 — 낙찰가가 내려가도 약 2.5억 구조
이 사건에서 최저가만 보면 안 되는 이유는 대항력 있는 송민정의 보증금이 낙찰가보다 훨씬 크기 때문입니다. 현재 회차에서 매수인이 내는 낙찰대금은 45,508,000원이지만, 배당으로 변제되지 않는 송민정 보증금 205,711,144원과 신해경 보증금 5,000원을 합치면 실질 부담은 251,224,144원입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 합계 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 45,508,000원 | 205,716,144원 | 251,224,144원 |
| 8회 유찰 시 | 36,406,400원 | 214,653,915원 | 251,060,315원 |
| 9회 유찰 시 | 29,125,120원 | 221,804,132원 | 250,929,252원 |
낙찰가가 4,550만원에서 3,640만원, 다시 2,912만원으로 내려가도 인수액이 반대로 증가해 총부담은 계속 약 2.5억원대에 머뭅니다. 즉 유찰 횟수와 최저가 하락만으로 가격 메리트가 커지는 구조가 아닙니다. 감정가 217,000,000원보다도 현재 실질취득액 251,224,144원이 34,224,144원 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 45,508,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,219,144원 |
| 1. 임차인 송민정 보증금 | 250,000,000원 | 44,288,856원 |
| 인수 · 임차인 신해경 보증금 | 5,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 송민정 | 294,242,990원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
송민정 보증금 부족분 205,711,144원과 신해경 보증금 5,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 집행비용은 1,219,144원이며 소유자 잔여는 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안양여자고등학교 서측 인근에 위치하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며 근거리에 안양역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)으로 방2·거실·주방·WC1 구조입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상5층 건물 내 3층 302호이며 사용승인일은 2015.06.15입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기, 도시가스 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로·토지. 서측 소로, 북측 세로에 접하고 세장형 평지의 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 소로2류·소로3류 접합, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액부터 계산. 현재 최저가 45,508,000원이 아니라 인수액을 더한 251,224,144원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 송민정 보증금 원인 확인. 임대차계약서, 보증금 지급자료, 임차권등기명령, 배당요구 및 강제경매 집행권원을 서로 대조해야 합니다.
- 신해경 점유 확인. 보증금은 5,000원이지만 대항력이 있는 것으로 조사돼 있어 실제 점유 및 명도관계를 확인해야 합니다.
- 을구 5-2 보완 확인. 성명·보증금·전입일이 명확하지 않은 변경등기가 있으므로 대항력 가능·미상 상태를 해소한 뒤 입찰해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 8회·9회 유찰로 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 총부담은 약 2.5억원대로 유지됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임차권등기명령·배당요구서 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “4,550만원 낙찰”이 아니라 “약 2.51억 취득”
이 물건의 숫자 중 가장 위험한 것은 45,508,000원입니다. 7회 유찰이라는 사실과 결합하면 감정가 2.17억원짜리 다세대를 4천만원대에 살 수 있는 것처럼 보이기 때문입니다. 하지만 대항력 있는 송민정의 250,000,000원 보증금이 낙찰대금에서 모두 배당될 수 없고, 현재 회차 기준 미배당 205,711,144원이 매수인에게 남습니다. 신해경 보증금 5,000원까지 더하면 인수액은 205,716,144원, 최저가와 합친 실질취득액은 251,224,144원입니다.
더 유찰돼도 구조는 크게 바뀌지 않습니다. 낙찰가가 떨어질수록 송민정에게 배당되는 돈이 줄어 인수액이 늘어나기 때문입니다. 여기에 송민정이 임차권자이자 경매 채권자로 나타나는 특수관계, 그리고 성명·보증금·전입이 명확하지 않은 임차권 변경등기까지 확인해야 합니다. 최저가는 매우 낮지만 실질취득은 감정가보다 높고 권리 확인 난도도 높은 물건입니다.
