168,155,000원
수원지방법원 2024타경110860. 안양시 만안구 석수동 312-27의 건물과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 1층은 주택, 지하는 공부상 주택이나 현황은 창고로 이용 중이고, 변소는 방치 상태입니다. 토지는 대지 170.1㎡이며 제2종일반주거지역입니다. 감정가 410,535,200원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 168,155,000원입니다.
등기상 말소기준권리는 2021.07.19 중소기업은행 근저당권 91,200,000원입니다. 그 뒤의 중소기업은행 근저당권 180,000,000원, 장복희의 조건부 소유권이전청구권가등기, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 등기부보다 점유관계 확인이 더 중요합니다. 장동진의 전입신고가 2020.02.27로 말소기준권리보다 빠르지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경110860 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 석수동 312-27 · 석수로16번길 6-17 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1층 주택 · 지하 공부상 주택이나 현황 창고 · 변소 방치 상태 |
| 토지 | 대 170.1㎡ · 평지 · 정방형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 장복희 |
| 감정가 / 최저가 | 410,535,200원 / 168,155,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 271,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유자는 별도 확인
2012년 국민은행 근저당권 120,000,000원, 2015년 신한은행 근저당권 367,680,000원, 2020년 하나은행 근저당권 280,800,000원은 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2021.07.19 중소기업은행 근저당권 91,200,000원이며, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유관계 — 보증금 확인 전 실질취득액 계산 불가
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장동진 | 미상 | 2020.02.27 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
전입일만 보면 말소기준권리보다 약 1년 5개월 앞서지만, 보증금이 얼마인지 알 수 없습니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 실제로 존재한다면 낙찰자는 그 금액을 추가로 부담할 수 있으므로, 이 물건의 실질취득액은 168,155,000원으로 확정되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 62.3% 숫자를 그대로 믿기 어려운 이유
확인되는 거래는 2022.04의 1건으로, 전용 100.79㎡가 270,000,000원에 거래됐습니다. 현재 대상의 토지면적은 170.1㎡이고 거래 면적이 일치하지 않으며, 표본도 1건뿐입니다. 따라서 최저가 168,155,000원이 이 거래가의 62.3%라는 수치는 참고할 수 있지만, 현재 시세를 정밀하게 대표한다고 보기 어렵습니다.
| 구분 | 시점 | 면적 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 확인 실거래 | 2022.04 | 100.79㎡ | 270,000,000원 |
| 감정가 | — | — | 410,535,200원 |
| 현재 최저가 | 4회 유찰 | — | 168,155,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 168,155,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,154,170원 |
| 1. 을구 6번 근저당 · 중소기업은행 | 91,200,000원 | 91,200,000원 |
| 2. 을구 8번 근저당 · 중소기업은행 | 180,000,000원 | 73,800,830원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 271,200,000원 중 예상 배당은 165,000,830원, 미배당은 106,199,170원입니다. 이 표의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있지만, 장동진의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 임차보증금에 관한 실제 인수 여부와 금액은 별도로 확정해야 합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 석수2동행정복지센터 남측 인근으로, 근생시설·단독주택·공동주택이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 현황. 1층은 주택, 지하는 공부상 주택이나 현황 창고, 변소는 방치 상태입니다.
- 설비. 위생설비·급배수시설·도시가스 난방시설이 구비돼 있습니다.
- 토지. 대 170.1㎡, 평지·정방형이며 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 2,329,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·도시교통정비지역 등에 포함되고, 상대보호구역에 저촉되며 소로3류에 접합니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없으나, 지층의 실제 이용은 공부상 주택과 달리 창고입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 장동진 보증금 확인. 전입일 2020.02.27, 보증금·확정일자 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 점유범위·보증금·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 선순위 임차보증금 인수가 확인되면 최저가에 그 인수액을 더해 실제 취득원가를 다시 계산해야 합니다.
- 가등기 원인 확인. 2024.03.05 조건부 소유권이전청구권가등기는 재산분할 및 이혼성립 조건이 기재돼 있으므로 원문 확인이 필요합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물이 포함됩니다. 현황과 감정평가 범위를 대조해야 합니다.
- 지하 이용상태 확인. 공부상 주택이지만 현황 창고로 이용 중입니다.
- 시세 표본 한계. 확인 거래는 2022.04의 1건이고 면적도 일치하지 않으므로 별도의 현재 거래사례 확인이 필요합니다.
맺으며 — “41%”보다 중요한 미확정 인수액
감정가 410,535,200원에서 4회 유찰돼 168,155,000원까지 내려온 숫자만 보면 할인 폭이 큽니다. 그러나 이 사건은 단순한 저가매수형으로 보기 어렵습니다. 장동진의 전입일이 말소기준권리보다 앞서고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문입니다. 확인 실거래 270,000,000원 역시 2022.04의 단 1건이며 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 최저가 62.3%는 참고치일 뿐이고, 실제 판단 기준은 선순위 점유자의 보증금 확인 후 산출한 실질취득액이어야 합니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 점유관계가 풀리기 전에는 가격의 안전마진도 확정되지 않습니다.
