수원지방법원 2024타경110921. 안양동 리치하우스 2층 204호 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 오해환·윤혜옥이 각 2분의 1 지분을 보유하고 있고, 과거 신탁등기와 압류는 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2025.01.13. 강제경매개시결정이며 신청채권자는 박한준, 청구금액은 190,000,000원입니다.
가격만 보면 감정가 211,000,000원에서 여섯 차례 유찰돼 55,313,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 가격보다 점유와 보증금을 먼저 봐야 합니다. 박한준은 2024.07.01., 정한범은 2024.10.14. 전입했고 둘 다 2025.01.13. 말소기준보다 앞섭니다. 조사상 대항력이 인정되는 구조인데 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 낙찰 뒤 얼마를 추가로 떠안을지 현재 금액으로 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경110921 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 장내로140번길 14, 2층204호 (안양동,리치하우스) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 오해환 2분의 1 · 윤혜옥 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 211,000,000원 / 55,313,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박한준 / 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 사용승인일 | 2019.09.05. |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 인수가 핵심
2019년 신탁은 2020년에 신탁재산 귀속으로 정리됐고, 오해환·윤혜옥 지분에 설정됐던 안양시만안구 압류도 2024년에 모두 해제·말소됐습니다. 현재 경매에서는 2025.01.13. 강제경매개시결정이 말소기준입니다. 등기상 후순위 권리의 인수 문제보다 중요한 것은 그보다 앞서 전입한 박한준·정한범의 임차보증금입니다.
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 보증금 / 인수위험 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박한준 | 2024.07.01 | 2025.04.04 | 대항력 있음 | 확정일자 미상 | 보증금 미상 · 미배당액 인수 가능 |
| 정한범 | 2024.10.14 | 2025.04.23 | 대항력 있음 | 확정일자 미상 | 보증금 미상 · 미배당액 인수 가능 |
② 가격 판단 — 시세가 아니라 ‘미상 인수액’이 먼저
이 사건에는 비교할 실거래 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 211,000,000원 대비 최저가 55,313,000원이 크게 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 판단할 근거가 부족합니다. 특히 대항력 임차인 두 명의 보증금이 미상인 상태에서는 55,313,000원을 실질취득가로 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 55,313,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,395,634원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 박한준 | 190,000,000원 | 53,917,366원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 신청채권자 미배당액은 136,082,634원입니다. 다만 이 배당표에는 대항력 임차인들의 보증금이 금액으로 반영되지 않았으므로, 표의 매수인 인수 0원만으로 실제 인수액이 없다고 결론내릴 수 없습니다. 임차보증금 확인이 선행돼야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안양역(1호선) 남측 인근이며, 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 안양역(1호선)이 있어 제반 교통상황은 대체로 양호한 편입니다.
- 이용. 본건은 오피스텔로 이용중입니다. 철근콘크리트구조 지하4층·지상13층 건물이며 사용승인일은 2019.09.05.입니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역 · 평지 · 대 · 상업용이며 공시지가는 5,178,000원/㎡입니다.
- 설비·하자. 위생 및 급·배수설비가 되어 있고 위반건축물 사항은 확인되지 않았으며 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금 원액 확인. 박한준·정한범 각각의 임대차계약서상 보증금과 실제 지급 여부를 확인해야 합니다.
- 대항력·배당 계산. 배당요구는 했지만 확정일자가 확인되지 않습니다. 각 임차인의 배당 가능액과 미배당 인수액을 별도로 계산해야 합니다.
- 박한준 관계 확인. 임차인 박한준과 신청채권자 박한준의 관계 및 점유·임대차의 실질을 확인해야 합니다.
- 유찰가 착시 금지. 현재 최저가 55,313,000원이나, 미상 보증금 인수가 발생하면 실질취득가는 크게 달라질 수 있습니다.
- 점유 확인. 실제 점유자와 호실 점유 범위, 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “26% 낙찰가”보다 먼저 볼 것은 보증금이다
이 물건은 감정가 211,000,000원에서 6회 유찰돼 55,313,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 박한준과 정한범 두 명이 모두 말소기준인 2025.01.13.보다 먼저 전입한 대항력 임차인이고 보증금은 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 최저가를 실제 취득원가로 간주하거나 “감정가의 26%라 싸다”고 평가할 수 없습니다. 등기는 비교적 단순하지만 임차보증금은 미상, 실질취득가도 미상. 이 사건의 승부처는 추가 유찰 여부가 아니라 두 임차인의 실제 보증금과 배당 후 잔존 인수액을 확정하는 데 있습니다.
