수원지방법원 2025타경533. 안양시 동안구 호계동 923-5, 경수대로 701의 제4층 제416호로 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 양혜지이며 2017.11.21 소유권을 취득했고 등기 거래가액은 100,000,000원입니다. 이번 경매의 말소기준은 2020.12.01 웰컴저축은행주식회사의 가압류 32,109,442원입니다. 그 뒤 인천대건신용협동조합 200,000,000원, 김윤찬 140,000,000원의 가압류와 양주시·국·국민건강보험공단 압류, 2025.04.07 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부가 아니라 점유·임차관계입니다. 조왕기의 전입신고는 2020.06.29로 말소기준일보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이를 곧바로 확정적인 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 특히 조왕기는 이번 경매의 채권자로도 나타나 관계인 가능성 또는 가장임차인 여부를 함께 점검해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경533 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 동안구 호계동 923-5 4층 416호 · 경기도 안양시 동안구 경수대로 701 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) · 지하2층 지상7층 건물 중 제4층 제416호 |
| 소유자 | 양혜지 (2017.11.21 소유권이전 · 거래가액 100,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 153,000,000원 / 32,086,000원 (7회 유찰 · 감정가의 21%) |
| 신청채권자 / 청구 | 조왕기 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸, 임차인은 별도
말소기준은 2020.12.01 웰컴저축은행주식회사 가압류입니다. 이후 설정된 가압류·압류와 이번 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 등기상 근저당권은 없고, 과거 근저당권과 최수진의 주택임차권 역시 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상
| 임차인 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조왕기 | 2020.06.29 | 미상 | 미상 | 2025.05.26 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
조왕기는 현황조사·문건접수·매각물건명세서에 확인되고 배당요구도 했습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 전입일만 보면 말소기준보다 선순위이므로, 보증금 규모와 실제 점유·임대차관계가 확인되기 전까지는 낙찰자의 실질취득액을 계산할 수 없습니다.
③ 가격 — 7회 유찰만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 153,000,000원, 현재 최저매각가는 32,086,000원으로 감정가의 21% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 동일 오피스텔의 최근 실거래 시세가 확인되지 않으므로 현재 최저가를 시장가격보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
더 중요한 문제는 선순위 가능 임차인의 보증금이 미상이라는 점입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 회수되지 않는 구조라면 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 늘 수 있어 실질취득비용이 최저매각가 32,086,000원에 고정되지 않습니다. 현재는 보증금 자체가 확인되지 않아 그 총액을 산정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 32,086,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 977,548원 |
| 2. 가압류 · 웰컴저축은행주식회사 | 32,109,442원 | 31,108,452원 |
| 3. 가압류 · 인천대건신용협동조합 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김윤찬 | 140,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 조왕기 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 일반 채권 총 청구액은 492,109,442원, 예상 배당은 31,108,452원, 미배당은 461,000,990원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 이 배당표의 등기상 인수 0원은 조왕기의 미상 보증금에 대한 매수인 인수 가능성을 확정하는 수치가 아닙니다.
⑤ 회차 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 임차위험은 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 7회 유찰 | 32,086,000원 | 31,108,452원 | 461,000,990원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 25,668,800원 | 24,806,762원 | 467,302,680원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 | 20,535,040원 | 19,765,409원 | 472,344,033원 | 0원 |
8회 유찰 시 매각가는 25,668,800원, 9회 유찰 시 20,535,040원까지 내려갑니다. 그러나 조왕기의 보증금이 확인되지 않는 상태에서는 낙찰가 하락이 곧 실질취득비용 하락을 의미하지 않습니다. 선순위 대항력이 최종 인정되고 미배당 보증금이 남는다면 그 부분은 별도 인수위험으로 남습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 1996.07.15 사용승인된 지하2층·지상7층 건물의 제4층 제416호입니다.
- 주변환경. 호계초등학교 동측 인근으로 근린생활시설·다세대주택·아파트 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철 4호선 범계역이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 50미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 3,823,000원/㎡, 토지면적은 1,567.8㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당하며 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 기본 위생·급배수·개별난방·승강기·지하주차장·CCTV 설비가 구비되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 조왕기 보증금 확인. 보증금이 미상인 상태에서는 실질취득액을 계산할 수 없습니다. 임대차계약서와 보증금 지급자료 확인이 최우선입니다.
- 대항력 최종 검증. 전입일은 말소기준보다 앞서지만 확정일자·보증금이 미상입니다. 실제 점유와 임대차관계를 함께 확인해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 조왕기는 임차인 조사와 경매신청 채권자 양쪽에 등장합니다. 신청채권 120,000,000원의 성격과 임대차관계를 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 배당순위를 확정할 수 있습니다.
- 7회 유찰의 원인 확인. 현재 최저가는 감정가의 21%지만 최근 실거래 시세가 없어 가격 메리트가 입증되지 않았습니다. 반복 유찰 원인을 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 임대차 관련 서류를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “21% 최저가”보다 중요한 미상 보증금
이 물건은 감정가 153,000,000원에서 7회 유찰되어 32,086,000원까지 내려왔습니다. 등기부만 보면 말소기준 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸해 구조가 단순해 보입니다. 하지만 조왕기의 전입은 말소기준보다 앞서고 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다.
따라서 현재 단계의 결론은 “등기상 후순위 권리는 소멸하지만 실질취득액은 미상”입니다. 7회 유찰과 21%라는 숫자를 가격 메리트로 바로 환산해서는 안 됩니다. 조왕기의 실제 보증금과 대항력, 신청채권 120,000,000원과의 관계가 정리되어야 비로소 낙찰가에 더해지는 인수액과 최종 취득원가를 판단할 수 있습니다.
