수원지방법원 2025타경533. 경기도 안양시 동안구 호계동 경수대로 701에 있는 업무시설(오피스텔) 4층 416호입니다. 소유자 양혜지는 2017년 11월 21일 매매로 소유권을 이전받았으며, 등기상 거래가액은 100,000,000원입니다. 이후 여러 차례 가압류·압류가 설정되었고, 채권자 조왕기의 강제경매 신청으로 매각 절차가 진행되었습니다. 현재 등기상 말소기준권리는 2020년 12월 1일 웰컴저축은행주식회사의 가압류입니다.
등기상 후순위 압류와 가압류가 매각으로 소멸하는 구조라는 점만 보면 복잡하지 않을 수 있습니다. 그러나 이 물건의 핵심은 등기상 채권자보다 전입일이 빠른 임차인입니다. 조왕기의 전입신고일은 2020년 6월 29일로 말소기준일보다 앞섭니다. 실제 점유와 임대차관계가 확인되어 대항력이 성립한다면, 보증금 중 배당받지 못한 금액이 매수인에게 승계될 가능성이 있습니다. 낙찰대금만을 실제 취득원가로 계산하는 것은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경533 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 동안구 호계동 923-5, 4층 416호 도로명주소: 경기도 안양시 동안구 경수대로 701 |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) · 업무시설로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 · 지하 2층, 지상 7층 중 4층 416호 |
| 사용승인 | 1996.07.15 |
| 소유자 | 양혜지 · 2017.11.21 소유권이전 · 거래가액 100,000,000원 |
| 감정가 | 153,000,000원 |
| 최저매각가 | 25,669,000원 · 감정가의 16.78% · 8회 유찰 |
| 신청채권자 / 청구액 | 조왕기 / 120,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.12.01 · 갑구 23번 · 웰컴저축은행주식회사 가압류 32,109,442원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 가압류는 소멸해도 임차인은 별개다
말소기준권리는 갑구 23번 웰컴저축은행주식회사의 가압류입니다. 이후 인천대건신용협동조합·김윤찬의 가압류와 양주시·국·국민건강보험공단의 압류, 이번 강제경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 현재 유효한 근저당권은 없으며, 과거 근저당권과 최수진의 주택임차권등기는 이미 말소되었습니다.
② 임차인 분석 — 실제 인수액을 결정하는 핵심
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조왕기 | 2020.06.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 실제 신고 임차인 | 1명 · 조왕기 |
|---|---|
| 전입신고 | 2020.06.29 · 말소기준일보다 선행 |
| 확정일자 | 미상 |
| 임차보증금 | 미상 |
| 배당요구 | 신고 있음 · 2025.05.26 |
| 보증기관 승계 | 해당 없음 |
| 매수인 인수액 | 확정 불가 · 실제 미배당 보증금 확인 필요 |
조왕기는 배당요구를 신청했으나 배당요구 자체가 전액 배당이나 매수인 인수액 0원을 의미하지는 않습니다. 보증금, 우선변제 순위, 실제 배당금, 대항력 성립 여부에 따라 매수인의 부담이 달라집니다. 특히 보증금 액수가 밝혀지지 않은 상태에서 최저매각가 25,669,000원을 실질취득가로 표시해서는 안 됩니다.
과거 최수진 명의로 2019.08.13 설정된 주택임차권등기에는 미반환 보증금 110,000,000원이 기재되어 있었으나, 해당 임차권등기는 2020.04.24 말소되었습니다. 따라서 이 금액을 현재 조왕기의 보증금에 합산해서는 안 됩니다. 과거 등기 이력과 현재 신고된 임차관계는 구별해 판단해야 합니다.
③ 가격 분석 — 감정가 대비 할인과 시세 메리트는 다르다
감정가 153,000,000원이 8회 유찰을 거쳐 25,669,000원으로 내려왔습니다. 현재 최저가는 감정가의 16.78%입니다. 외형상 할인 폭은 크지만, 이 수치는 감정가 대비 비율이지 실거래 시세 대비 할인율이 아닙니다.
| 구분 | 금액 | 감정가 대비 |
|---|---|---|
| 감정가 | 153,000,000원 | 100% |
| 현재 최저가 · 8회 유찰 | 25,669,000원 | 16.78% |
| 9회 유찰 가정 | 20,535,200원 | 13.42% |
| 10회 유찰 가정 | 16,428,160원 | 10.74% |
8회 유찰은 중요한 경고 신호입니다. 단순한 가격 조정의 결과일 수도 있지만, 권리관계 불확실성, 물건의 이용상태, 거래 수요 또는 환금성 등 여러 원인이 복합적으로 작용했을 가능성도 있습니다. 유찰 원인은 추가 확인이 필요하며, 유찰 횟수 자체를 투자 매력의 근거로 삼아서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 25,669,000원 가정)
아래 표는 신고된 채권액과 매각가를 기준으로 한 단순 배당 시뮬레이션입니다. 조왕기의 임차보증금, 실제 우선변제 순위, 당해세 등이 확정되지 않았으므로 실제 법원의 배당표와 달라질 수 있습니다. 특히 이 표의 임차보증금 미반영은 매수인 인수액 0원 확정을 의미하지 않습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 862,042원 |
| 1. 갑구 23번 · 웰컴저축은행주식회사 | 32,109,442원 | 24,806,958원 |
| 2. 갑구 24번 · 인천대건신용협동조합 | 200,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 25번 · 김윤찬 | 140,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 31번 · 조왕기 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 합계 / 채권자 배당 합계 | 492,109,442원 | 24,806,958원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 467,302,484원 |
집행비용 862,042원은 추정액입니다. 표시된 채권자 배당 합계는 24,806,958원이며, 채권 미배당 합계는 467,302,484원입니다. 임차인 우선변제, 당해세 및 실제 배당순위는 반영되지 않아 확정적인 배당 결과가 아닙니다. 채권 미배당 합계가 곧 매수인 인수금액을 의미하는 것은 아닙니다.
⑤ 국세·지방세·공적채권 압류와 권리 확인
등기에는 말소기준권리 이후 양주시, 국(성북세무서장), 국민건강보험공단 명의의 압류가 존재합니다. 매각으로 해당 압류등기는 소멸하는 것으로 분류되지만, 당해세 등의 배당 우선순위 문제까지 사라지는 것은 아닙니다. 세금채권액과 법정기일, 임차인과의 우선순위 관계를 추가로 확인해야 합니다.
| 접수일 | 권리자 | 권리 | 매각 시 처리 |
|---|---|---|---|
| 2022.08.12 | 양주시 | 압류 | 등기 소멸 |
| 2023.02.14 | 국 · 성북세무서장 | 압류 | 등기 소멸 |
| 2025.01.21 | 국민건강보험공단 | 압류 | 등기 소멸 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 안양시 동안구 호계초등학교 동측 인근. 주변은 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장 및 지하철 4호선 범계역이 소재합니다. 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건축물. 1996.07.15 사용승인된 지하 2층·지상 7층 철근콘크리트 건물의 4층 416호입니다. 기본 위생·급배수설비, 개별난방, 옥내소화전, 승강기, 지하주차장, CCTV 등이 설치되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 주거용 사용 여부와 실제 임대차 이용형태는 별도로 확인해야 합니다.
- 토지·도로. 대체로 평탄한 세로장방형 토지이며, 동측으로 폭 약 50m의 포장도로와 접합니다. 토지이용상황은 업무용이고 지목은 대입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 표시되어 있으므로 적용 범위와 입찰·취득 관련 사항을 확인해야 합니다.
- 공시지가·건축물 상태. 토지 공시지가는 3,823,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 업무시설 오피스텔이라는 용도와 8회 유찰 이력을 감안하면 실거래 사례, 실제 사용상태 및 매수 수요를 확인하기 전까지 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 최우선 확인. 조왕기의 임대차계약서, 최초 계약일, 보증금, 증액 여부, 확정일자와 현재 미반환 금액을 확인해야 합니다.
- 대항력 확인. 2020.06.29 전입신고뿐 아니라 실제 점유개시, 점유 유지 여부, 임대차의 진정성 및 오피스텔의 실제 사용 형태를 확인해야 합니다.
- 신청채권자 관계 확인. 임차인 조왕기와 강제경매 신청채권자 조왕기가 동일인인지, 청구액 120,000,000원의 법적 성격이 무엇인지 확인해야 합니다. 이를 임차보증금과 무조건 동일시하거나 중복 산입해서는 안 됩니다.
- 배당요구 검토. 2025.05.26 배당요구 내용과 첨부서류를 검토하고, 실제 배당 가능 금액 및 매수인에게 승계될 잔여 보증금을 별도로 산정해야 합니다.
- 세금채권 확인. 양주시·국·국민건강보험공단 압류 관련 채권액과 당해세 여부, 법정기일 및 배당순위를 확인해야 합니다.
- 실질취득가 산정. 최저가 25,669,000원에 실제 인수 가능 보증금, 취득세 및 기타 취득비용 등을 반영해야 합니다. 확인되지 않은 인수액을 0원으로 놓고 수익성을 계산해서는 안 됩니다.
- 실거래 검증. 동일 건물 또는 유사 오피스텔의 최근 거래가격, 최신 거래 사례, 시세 추세와 임대수요를 조사해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 정하지 마세요.
- 8회 유찰 원인 확인. 기존 매각기일의 진행 이력, 권리분석상 쟁점과 현장 상태를 확인하고 유찰 원인을 파악해야 합니다.
- 점유·명도. 현재 실제 점유자, 임차관계 및 인도 가능 여부를 확인해야 합니다. 대항력 임차인의 경우 단순 인도명령만으로 점유를 정리할 수 있다고 가정해서는 안 됩니다.
- 관리비·공과금. 미납 관리비와 공용부분 관리비 승계 가능성, 기타 미납 공과금을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 서류 및 기일 진행상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “16.78%의 낙찰가”가 “16.78%의 취득원가”는 아니다
이 사건의 첫인상은 강렬합니다. 감정가 153,000,000원의 오피스텔이 8회 유찰되어 최저가 25,669,000원에 이르렀기 때문입니다. 하지만 경매에서 중요한 것은 감정가 대비 할인율이 아니라 낙찰자가 실제로 부담해야 하는 총취득원가입니다.
후순위 가압류와 압류가 소멸하는 것과 별개로, 조왕기는 말소기준일보다 먼저 전입신고를 했습니다. 현재 보증금과 확정일자, 대항력의 최종 성립 여부, 신청채권과의 관계가 확정되지 않았습니다. 이 상태에서는 인수 위험이 없다고 결론을 내릴 수 없습니다.
여기에 8회 유찰이라는 시장 신호와 검증되지 않은 최근 실거래 시세까지 고려하면, 감정가 대비 할인 폭을 근거로 투자 매력을 높게 평가하기 어렵습니다. 권리는 미확정, 실질취득가는 미상, 가격 메리트도 검증 전. 따라서 이 물건은 조왕기의 실제 임차관계와 인수보증금을 먼저 확인한 뒤 총취득원가를 기준으로 다시 판단해야 하는 고위험·입찰 보류형 물건입니다.
