수원지방법원 2025타경533. 안양시 동안구 호계동 경수대로 701에 있는 7층 건물의 4층 416호로, 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가 153,000,000원에서 다섯 차례 유찰돼 최저가가 50,135,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건의 승부처는 낙찰가가 아니라 선순위 임차보증금의 미배당 인수액입니다.
현재 등기상 근저당권은 0건이고, 말소기준권리는 2020.12.01. 접수된 웰컴저축은행의 가압류 32,109,442원입니다. 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 최수진과 조왕기의 전입일은 말소기준일보다 빠릅니다. 따라서 이 사건은 “후순위 등기는 소멸하니 깨끗하다”는 결론으로 끝낼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경533 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 동안구 호계동 923-5 제4층 제416호 · 경수대로 701 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지하 2층, 지상 7층 중 4층 · 사용승인 1996.07.15. |
| 소유자 | 양혜지 · 2017.11.21. 소유권이전 · 거래가액 100,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 153,000,000원 / 50,135,000원 (5회 유찰·감정가 32.77%) |
| 신청채권자 / 청구 | 조왕기 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14. |
① 권리 흐름 — 후순위 등기보다 선순위 임차인이 핵심
말소기준권리는 2020.12.01. 웰컴저축은행 가압류입니다. 이후 설정된 인천대건신용협동조합·김윤찬의 가압류, 양주시·국·국민건강보험공단의 압류와 현재의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 최수진의 전입은 2015.11.16., 조왕기의 전입은 2020.06.29.로 모두 말소기준일보다 빠릅니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 확정 인수 외 미상 위험
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 배지 | 예상 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 최수진 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2015.11.16. 2015.11.17. | 110,000,000원 | 대항력 有 우선변제 승계 위험 | 61,167,430원 |
| 조왕기 사용 부분 미상 | 2020.06.29. 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계액 미상 | 미상 |
최수진은 전입과 확정일자가 모두 말소기준권리보다 빠르고 배당요구도 한 것으로 반영돼 있습니다. 현재 최저가 50,135,000원을 전제로 집행비용 1,302,430원을 먼저 공제하면 최수진에게 48,832,570원이 배당되고, 보증금 부족분 61,167,430원은 매수인 인수로 계산됩니다.
조왕기는 2020.06.29. 전입해 말소기준일보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력이 확정됐다고 단정할 수 없으며 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 보증금이 존재하고 대항요건이 유지된다면 최수진의 인수액과 별도로 추가 승계 위험이 생깁니다.
③ 실질취득 계산 — 유찰돼도 총부담은 약 1.1억원대로 고정
| 회차 | 최저가 | 최수진 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 50,135,000원 | 61,167,430원 | 111,302,430원+ |
| 6회 유찰 시 | 40,108,000원 | 71,013,944원 | 111,121,944원+ |
| 7회 유찰 시 | 32,086,400원 | 78,891,155원 | 110,977,555원+ |
최수진의 보증금 110,000,000원이 각 회차 최저가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 배당액은 줄고 매수인 인수액은 늘어납니다. 그 결과 최저가와 인수액을 합친 금액은 111,302,430원 → 111,121,944원 → 110,977,555원으로 거의 변하지 않습니다. 즉 추가 유찰은 표면 최저가만 낮출 뿐, 최수진 보증금을 반영한 실질취득은 약 1.1억원대로 고정됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 50,135,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,302,430원 |
| 1. 임차인 최수진 보증금 | 110,000,000원 | 48,832,570원 |
| 최수진 미배당 승계 | - | 61,167,430원 |
| 등기 채권자 총 채권액 | 12,131,934,655원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
조왕기의 보증금이 확인되지 않아 조왕기 관련 배당·인수액은 포함되지 않았습니다. 국세·지방세 압류가 6건 있어 당해세가 인정되면 최수진의 실제 배당액이 감소하고 매수인 인수액이 증가할 수 있습니다. 등기상 말소기재가 있는 과거 채권의 현재 유효 여부와 실제 채권액도 배당요구서·채권계산서 및 등기 원본으로 대조해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 아파트가 아닙니다. 업무용 오피스텔의 수요와 금융조건을 기준으로 환금성을 판단해야 합니다.
- 입지. 호계초등학교 동측 인근으로 근린생활시설, 다세대주택, 아파트가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철 4호선 범계역이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 건물 동측으로 폭 약 50미터의 포장도로와 접합니다.
- 건물·설비. 1996.07.15. 사용승인된 철근콘크리트조 건물로 개별난방, 승강기, 지하주차장, CCTV, 옥내소화전 등이 구비돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구·과밀억제권역 등에 해당하며 상대보호구역이 포함됩니다. 공부와의 차이와 위반건축물은 없습니다.
- 환금성. 5회 유찰된 업무시설 오피스텔이고 비교 실거래 가격이 확인되지 않아, 매각기간과 재매각 가격을 보수적으로 잡아야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 조왕기 보증금 확인. 임대차계약서, 주민등록전입세대확인서, 현황조사서, 매각물건명세서와 배당요구서를 대조해 보증금·점유 부분·확정일자를 확인하세요.
- 최수진 점유·반환 여부 확인. 임차권등기 말소 사유, 실제 보증금 반환액, 현재 점유 및 대항력 유지 여부를 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 6건의 법정기일과 당해세 여부에 따라 최수진의 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 실질취득 기준으로 상한 설정. 현재 회차 기준 최소 111,302,430원에 조왕기 관련 인수 가능액, 취득비용, 체납 관리비와 명도비를 더해 총투입액을 계산하세요.
- 실거래 원본 조사. 감정가 대비 할인율이 아니라 같은 건물·인근 유사 오피스텔의 최신 거래와 임대수익을 조사한 뒤 실질취득액을 비교하세요.
- 관계인 임차인 검증. 조왕기와 최수진이 경매 채권자로 등장한 이력만으로 임차권을 배제하지 말고 실제 계약·자금이체·점유 관계를 확인하세요.
- 명도와 관리비. 현재 점유자, 공용부분 체납 관리비, 전기·수도 사용상태를 관리주체와 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구서와 세금 관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “5회 유찰”보다 “1.113억원+”를 보라
이 물건은 최저가만 보면 감정가의 32.77%까지 떨어진 저가 물건처럼 보입니다. 그러나 현재 회차에서 최수진의 미배당 보증금 61,167,430원을 더한 실질취득은 111,302,430원입니다. 6회·7회 유찰 시에도 최수진 인수액이 늘어 실질취득은 각각 111,121,944원, 110,977,555원으로 거의 고정됩니다.
더 큰 문제는 조왕기의 보증금이 확인되지 않았다는 점입니다. 조왕기는 말소기준권리보다 먼저 전입했고 배당요구도 했으므로, 보증금과 대항요건이 확인되기 전에는 추가 인수 가능성을 열어둬야 합니다. 국세·지방세 당해세가 최수진보다 먼저 배당되면 확정 인수액도 늘어날 수 있습니다. 실거래 비교 근거도 없어 현재 실질취득이 시세보다 낮다는 판단은 불가능합니다.
결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 최수진의 실제 잔존 보증금과 대항력, 조왕기의 보증금·점유·확정일자, 당해세를 모두 확인한 뒤에야 입찰가를 계산할 수 있습니다. 이 사건에서 낮은 최저가는 매력이 아니라, 선순위 임차보증금 위험을 가리고 있는 숫자에 가깝습니다.