322,699,000원
수원지방법원 2025타경540. 안양시 만안구 안양동 두산명학아너비즈타워 1층 124호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이며, 감정 이용상태와 매각물건명세서상 실제 해당 호실은 제1종근린생활시설(휴게음식점)입니다. 감정가는 1,231,000,000원, 현재 최저매각가는 322,699,000원으로 6회 유찰된 상태입니다.
권리 구조의 기준점은 소유자 권의택이 2023.11.22. 설정한 진접농업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 960,000,000원이며 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2025.04.09. 임의경매개시결정, 2025.06.13. 경기신용보증재단 가압류 30,000,000원이 뒤따랐고 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경540 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 199 두산명학아너비즈타워 1층 124호 |
| 도로명 | 경기도 안양시 만안구 전파로44번길 57(안양동) |
| 용도 | 대지 · 1층 124호 제1종근린생활시설(휴게음식점) |
| 건물 | 프리케스트콘크리트구조 · (철근)콘크리트지붕 · 지하3층/지상11층 중 1층 · 사용승인일 2021.05.27. |
| 소유자 | 권의택 · 2023.11.22. 소유권이전 · 거래가액 1,211,376,200원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,231,000,000원 / 322,699,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 진접농업협동조합 / 834,790,758원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.11.22. 진접농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액 960,000,000원, 채무자는 권의택입니다. 이후의 임의경매개시결정과 경기신용보증재단 가압류 30,000,000원은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임상전 | 124호, 65.58 | 2024.08.16 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 임상전의 전입신고일은 2024.08.16.으로 말소기준일 2023.11.22.보다 뒤입니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 없으며, 매수인이 임대차보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 관련 사항은 별도 확인이 필요합니다.
③ 가격 — 6회 유찰됐지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가 1,231,000,000원에서 현재 최저매각가는 322,699,000원으로 내려왔습니다. 현재 회차 비율은 26.21%이고 6회 유찰 상태입니다. 다음 시나리오는 7회 유찰 시 258,159,200원, 8회 유찰 시 206,527,360원으로 제시돼 있습니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만을 근거로 현재 가격이 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 특히 1층 근린생활시설은 실제 임대수익, 공실, 상권, 전용면적 및 호실별 가시성 등에 따라 가치 차이가 발생할 수 있으므로 현재 최저가 322,699,000원의 적정성은 별도 현장조사가 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 322,699,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,317,786원 |
| 1. 근저당 · 진접농업협동조합 | 960,000,000원 | 317,381,214원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구액 990,000,000원 중 317,381,214원이 배당되고, 미배당액은 672,618,786원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1호선 명학역 북동측 인근으로, 주위는 중·소규모 공장과 지식산업센터 및 일부 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 인접도로를 통해 차량출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 명학역이 있어 제반 교통여건은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 1층 124호는 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(휴게음식점) 용도입니다.
- 도로. 북측 약 8미터, 서측 약 10미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 전체 토지면적 6,611.6㎡, 공장용지·공업용·평지·세로장방·소로각지이며 공시지가는 2,489,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반공업지역이며 벤처기업육성촉진지구, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 감정가 대비 26.21%라는 할인율과 별개로, 인근 1층 근린생활시설의 실제 매매·임대 사례를 확인해 322,699,000원의 적정성을 검증해야 합니다.
- 6회 유찰 원인. 권리 인수 문제가 크지 않은데도 반복 유찰된 만큼 상권·공실·임대수익·호실 위치 등 가격 외 요인을 확인해야 합니다.
- 임차관계 확인. 임상전의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 현황을 다시 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 해당 호실은 제1종근린생활시설(휴게음식점) 용도입니다. 실제 사용 및 향후 영업·임대 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당 한계. 현재 가격에서는 진접농업협동조합 채권도 전액 회수되지 않으며 총 미배당액이 672,618,786원입니다. 다만 이 미배당 채권 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서 및 현장 상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단은 별개다
이 사건의 권리분석은 비교적 명확합니다. 2023.11.22. 진접농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 가압류는 소멸합니다. 임차인 임상전도 2024.08.16. 전입으로 기준권리보다 늦어 대항력이 없으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단의 핵심은 권리보다 가격과 환금성입니다. 감정가 1,231,000,000원에서 322,699,000원까지 내려온 것은 큰 폭의 하락이지만, 이미 6회 유찰됐고 실거래 시세 자료도 없습니다. 따라서 결론은 “권리상 인수 0원, 가격은 별도 검증 필요”입니다. 감정가 대비 할인율보다 1층 근린생활시설의 실제 임대수익과 상권, 공실 가능성, 매매사례를 먼저 확인하는 것이 이 물건의 핵심입니다.
