수원지방법원 2025타경588. 이번 물건은 안양시 동안구 호계동 안양에스케이브이1센터의 1층 128호입니다. 사건 용도는 대지로 표시되어 있지만, 등기사항전부증명서는 집합건물이고 감정평가상 현재 이용상태는 근린생활시설입니다. 따라서 일반 아파트나 주거용 부동산의 가격·임차인 기준을 그대로 적용해서는 안 됩니다.

소유자는 한국부동산데이터주식회사이며, 2023년 4월 7일 소유권이전과 함께 농협은행의 근저당권이 설정되었습니다. 이 근저당권의 채권최고액은 286,800,000원입니다. 이후 신용보증기금과 중소벤처기업진흥공단의 가압류가 발생했고, 농협은행의 신청으로 임의경매가 진행됐습니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

현재 최저매각가는 116,654,000원. 감정가 대비 큰 폭으로 내려왔지만, 이 차액만으로 투자수익을 판단하기는 어렵습니다. 특히 근린생활시설은 실제 영업·임대 가능성과 공실 위험이 중요합니다. 가격 하락 폭보다 현재 시장에서 얼마에 거래되고 임대될 수 있는지가 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸

핵심은 2023.04.07 설정된 농협은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리이며, 이후 발생한 신용보증기금의 350,000,000원 가압류와 중소벤처기업진흥공단의 100,557,213원 가압류, 농협은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

2018년 국제자산신탁주식회사 명의의 신탁 관련 등기는 이미 말소된 이력이 있습니다. 2019년 주식회사더조은개발로 소유권이전된 뒤, 2023년 한국부동산데이터주식회사로 다시 이전됐습니다. 과거 신탁등기를 현재 매수인이 인수하는 권리로 계산하지는 않습니다.

임차인·점유관계 — 보증금과 대항요건 확인 필요

현황조사상 점유 기록 1건입니다. 보증금·차임·확정일자 및 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 보증기관 대위변제 또는 승계에 따른 중복신고로 표시된 점유자는 없습니다.

현황조사에 표시된 전입일 2023.10.11은 말소기준권리 설정일 2023.04.07보다 늦습니다. 따라서 이 전입일만으로 말소기준권리보다 앞선 대항력을 인정하기는 어렵습니다.

다만 이 물건은 근린생활시설로 이용 중이므로, 상가 임대차에 해당한다면 실제 인도일과 사업자등록 신청일 등 대항요건을 별도로 확인해야 합니다. 보증금과 확정일자도 미상인 만큼, 대항력 유무와 우선변제권을 최종 확정했다고 볼 수는 없습니다.

② 가격 분석 — 감정가 32.77%가 곧 시세는 아니다

현재 물건은 5회 유찰됐으며, 최저매각가는 116,654,000원입니다. 감정가 356,000,000원과 비교하면 현재 최저가는 32.77% 수준입니다.

그러나 감정가는 현재 거래시세와 같은 개념이 아닙니다. 동일 건물 또는 유사 근린생활시설의 최근 실거래가격을 확인하지 않은 상태에서는 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 특히 5회 유찰이라는 이력은 가격 수준뿐 아니라 수요·환금성·임대 여건을 함께 검토해야 한다는 신호입니다.

후속 회차는 유찰을 가정한 가격 시나리오입니다. 채권 미배당액은 채권자 측 잔여채권을 뜻하며 매수인 인수액과 다릅니다. 각 회차의 예상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 116,654,000원 가정)

현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용 2,433,156원을 제외한 114,220,844원이 농협은행 근저당권에 배당되는 구조입니다. 신용보증기금과 중소벤처기업진흥공단의 가압류에는 예상 배당액이 없습니다.

전체 채권액은 737,357,213원이고, 예상 채권 미배당액은 623,136,369원입니다. 이 금액은 배당받지 못한 채권자의 잔여채권이지 낙찰자가 별도로 갚아야 할 금액이 아닙니다. 예상 소유자 교부액도 0원입니다.

집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당은 배당요구, 우선순위, 채권액 확정 및 법원의 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 안양시 동안구 호계동의 안양국제유통단지 북서측 인근입니다. 주변에는 지식산업센터, 공장, 창고, 상가점포 및 공동주택 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장과 전철역인 금정역이 소재합니다. 감정평가상 전반적인 교통여건은 무난한 편으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지하 3층~지상 10층 건물 중 제1층 제128호입니다. 위생·급배수, 승강기, 소방설비 등을 갖추고 있습니다.
• 토지·도로. 대지권 목적 토지는 2필지 일단의 대체로 평탄한 토지이며, 지식산업센터 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용됩니다. 남서측으로 약 15m 내외 도로에 접합니다.
• 규제. 준공업지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 도시교통정비지역 등에 해당합니다. 토지거래계약에관한허가구역 포함 여부도 확인되므로 입찰 전 대상 권리와 거래에 적용되는 규제를 검토해야 합니다.
• 건물 상태. 감정요항상 공부와의 차이는 특이사항이 없고, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 실제 내부 상태와 영업시설의 적법성은 현장에서 확인해야 합니다.
• 환금성. 산업·상업시설이 혼재한 입지의 근린생활시설입니다. 매각 과정에서 5회 유찰된 점을 고려해 매수 수요, 예상 임대료, 공실 위험 및 재매각 가능성을 신중히 검토해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 시세 검증. 동일 건물의 근린생활시설 실거래와 유사한 층·위치·면적의 매물을 확인하세요. 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 결정하지 마세요.
• 임차인 확인. 바질팜, 변영표의 실제 점유관계와 보증금·차임·확정일자·사업자등록 관련 대항요건을 확인하세요. 상가건물임대차보호법 적용 여부와 명도 가능성도 검토해야 합니다.
• 용도·대지권 확인. 사건 용도는 대지, 등기는 집합건물, 현재 이용상태는 근린생활시설입니다. 전유부분, 대지권, 건축물대장 및 매각물건명세서의 범위를 대조하세요.
• 유찰 시나리오. 현재 최저가 116,654,000원과 추가 유찰 시 가격 93,323,200원·74,658,560원을 비교하되, 어느 가격에서도 시세 검증 없이 저가 매수라고 단정하지 마세요.
• 배당과 인수의 구분. 채권자 미배당액 623,136,369원을 매수인 인수액과 혼동하지 마세요. 다만 임차인 관련 미확인 권리와 법정 부담은 따로 점검하세요.
• 관리비·점유비용. 공용부분 관리비 체납, 시설관리비, 인도 협의 및 점유 해소 비용을 확인하세요.
• 임대수익·환금성. 현장 영업 여건, 예상 임대료, 공실 기간과 향후 매각 가능성을 확인하세요. 근린생활시설은 단순 감정가 할인율보다 실제 수익성이 중요합니다.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “5회 유찰 ≠ 저평가 확정”

이번 물건의 등기상 권리 구조는 비교적 명확합니다. 농협은행 근저당이 말소기준이고 이후 가압류는 매각으로 소멸합니다. 예상 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 현황조사에 점유 기록이 존재하고 보증금·확정일자 및 상가 임대차 대항요건은 추가 확인이 필요합니다. 현장 점유와 임대차 문제까지 완전히 해결된 물건으로 단정할 단계는 아닙니다.

가격 역시 마찬가지입니다. 감정가 356,000,000원의 물건이 5회 유찰돼 116,654,000원까지 내려왔지만, 최근 비교 실거래와 임대수익을 검증하지 않고서는 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮다고 결론 내릴 수 없습니다.

등기상 후순위 권리 소멸은 긍정적이지만, 임차관계와 가격 검증은 보류. 이 사건의 핵심은 감정가에서 얼마나 많이 떨어졌는지가 아니라 현재 시세·임대수익·점유 위험을 고려했을 때 얼마까지 입찰할 수 있는가입니다. 5회 유찰된 근린생활시설인 만큼 권리와 시장성을 함께 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 타당합니다.