50,688,000원
수원지방법원 2025타경618. 안양시 만안구 안양동 ‘안양아이에스비즈타워센트럴’ 지하2층 비239호입니다. 사건 용도는 대지로 분류되어 있고, 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터 창고)입니다. 철근콘크리트구조 29층 건물 안에 있는 지하층 호실로, 소유자 변영표 명의의 집합건물입니다.
등기상 말소기준은 2022.03.04. 설정된 농협은행주식회사 근저당권 49,200,000원입니다. 그 뒤에 등기된 토스뱅크 가압류, 세무서 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2025.09.02.에는 같은 1번 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만, 별도의 선순위 부담이 새로 생긴 것이 아니라 기존 말소기준 근저당권의 권리자가 승계된 기록입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경618 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 1432 안양아이에스비즈타워센트럴 지층 비239호 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 · 집합건물 내 공장(지식산업센터 창고) · 29층 건물 내 지하2층 제비239호 |
| 소유자 | 변영표 (2020.06.29. 매매, 2022.03.04. 소유권이전 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 99,000,000원 / 50,688,000원 (3회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2022.03.04. 농협은행주식회사 근저당권 49,200,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 42,187,770원 |
| 매각기일 | 2026.07.21. |
| 건축물대장 | 위반건축물 표시 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 인수 산정은 0원
최초 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 소유권은 아이에스동서주식회사에서 변영표에게 이전됐고, 같은 날 설정된 농협은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 토스뱅크 가압류 176,179,196원, 성동세무서 압류, 경매개시결정, 금천세무서 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 가격 판단 — 51.2%만 보고 싸다고 결론 내리면 안 된다
현재 최저매각가는 50,688,000원으로 감정가 99,000,000원의 51.2%입니다. 이미 3회 유찰됐고, 한 번 더 유찰되면 40,550,400원, 5회 유찰 시에는 32,440,320원으로 내려가는 시나리오입니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 비율 | 채권자 미배당 | 신청채권자 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 3회 유찰 | 50,688,000원 | 51.2% | 176,003,580원 | 충족 |
| 4회 유찰 시 | 40,550,400원 | 40.96% | 185,958,703원 | 미충족 |
| 5회 유찰 시 | 32,440,320원 | 32.77% | 193,922,802원 | 미충족 |
하지만 감정가 대비 할인율은 곧바로 시장가 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 이 물건은 지하층 창고 용도이고 집합건축물대장에 위반건축물로 표시되어 있습니다. 현재 판단의 핵심은 “감정가에서 얼마나 내려왔는가”가 아니라 위반 내용과 실제 사용 가능성, 점유 상태, 향후 처분 가능성까지 반영했을 때 50,688,000원이 적정한가입니다.
③ 예상배당표 (매각가 50,688,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,312,384원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 49,200,000원 | 49,200,000원 |
| 2. 가압류 · 토스뱅크주식회사 | 176,179,196원 | 175,616원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 시뮬레이션입니다. 총 채권액 225,379,196원 중 49,375,616원이 배당되고, 채권자 미배당은 176,003,580원입니다. 매각대금 잔여와 매수인 인수액은 모두 0원으로 산정됐으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안양시 만안구 안양동 덕천초등학교 북동측 인근으로, 주변은 아파트, 근린생활시설, 지식산업센터, 고용노동부 안양지청 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 남서측 인근에 명학역(1호선)이 있어 교통여건은 대체로 양호한 편입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 공장인 지식산업센터 창고 용도입니다. 철근콘크리트구조 29층 건물 내 지하2층 제비239호입니다.
- 건축물대장. 공부상 이용상태와의 차이는 없다고 평가됐지만, 표제부·갑에는 위반건축물로 표시되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 승강기, 소방설비, 주차시설 등 공용설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측 약 15미터, 북동측 약 20~30미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 공장용지·공업용으로 이용 중인 평지이며, 전체 토지면적은 24,777.6㎡, 공시지가는 2,499,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반공업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·벤처기업육성촉진지구이며, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 환금성. 지하층 창고라는 용도와 위반건축물 표시, 3회 유찰 이력을 함께 고려하면 일반적인 업무시설보다 매수층과 향후 처분 가능성을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 위반건축물 세부 확인. 위반 위치·면적·내용과 해소 가능 여부를 집합건축물대장 및 관계기관에서 직접 확인하세요.
- 점유·임대 확인. 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 사용 주체, 인도 가능 상태와 임대차계약 존재 여부를 현장에서 확인하세요.
- 창고 사용성 확인. 지하2층 비239호의 출입 동선, 승강기 연결, 차량 접근, 주차, 물품 반입·반출 여건을 확인하세요.
- 권리자 승계 확인. 2025.09.02. 농업협동조합자산관리회사로 이전된 1번 근저당권의 현재 권리관계와 배당요구 상태를 원본에서 대조하세요.
- 가격 상한 검토. 감정가 대비 51.2%라는 할인율만 적용하지 말고, 위반 해소비용, 공실·점유 위험, 창고 수요와 처분 기간을 반영해 응찰가를 정하세요.
- 규제 확인. 일반공업지역·지구단위계획구역·토지거래계약 허가구역 등 이용 제한이 목적에 맞는지 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·집합건축물대장을 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다”
이 사건은 말소기준 이후의 권리가 소멸하고 배당 시뮬레이션상 인수액도 0원이어서, 등기 권리관계 자체는 비교적 단순합니다. 그러나 입찰 판단을 어렵게 만드는 요소는 따로 있습니다. 지하2층 공장·창고 용도, 집합건축물대장의 위반건축물 표시, 미상인 임대관계, 그리고 이미 3회 유찰됐다는 점입니다.
현재 최저가는 감정가의 51.2%인 50,688,000원이지만, 이 비율만으로 “싸다”고 결론 내릴 수는 없습니다. 위반 내용을 확인하고 실제 사용·점유·인도 가능성과 창고의 환금성을 검증한 뒤에야 가격 판단이 가능합니다. 권리상 인수는 0원, 물건상 확인사항은 다수. 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 현장과 건축물대장입니다.
