수원지방법원 2025타경618. 안양시 만안구 안양동 안양아이에스비즈타워센트럴 지층비239호입니다. 사건상 용도는 대지이고, 감정요항표상 해당 호실의 이용상태는 공장(지식산업센터(창고))입니다. 등기부상 소유자는 변영표이며, 2022.03.04 농협은행주식회사 근저당권 49,200,000원이 설정되어 말소기준권리가 됩니다. 이후 토스뱅크주식회사 가압류, 국 압류, 임의경매개시결정과 추가 압류가 이어졌고 이들은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
다만 이 물건은 권리관계만 보고 접근하기 어렵습니다. 현재 최저가는 감정가 99,000,000원에서 4회 유찰돼 40,550,000원까지 내려왔지만, 실거래 비교 기준이 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 더구나 감정요항표와 매각물건명세서 비고에는 집합건축물대장이 위반건축물로 표시돼 있다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경618 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 1432 안양아이에스비즈타워센트럴 지층비239호 |
| 도로명 | 경기도 안양시 만안구 덕천로152번길 25 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건축물대장상 공장(지식산업센터(창고)) |
| 위치 | 29층 건물 내 지하2층 제비239호 |
| 소유자 | 변영표 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 99,000,000원 / 40,550,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 42,187,770원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.03.04 설정된 농협은행주식회사 근저당권 49,200,000원입니다. 이후 2024.12.05 토스뱅크주식회사 가압류 176,179,196원, 2025.01.10 국 압류, 2025.04.14 임의경매개시결정, 2025.12.31 국 압류는 모두 말소기준권리 이후의 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 해당 근저당권은 2025.09.02 농업협동조합자산관리회사로 이전돼 기존 근저당권을 승계한 상태입니다.
② 가격 판단 — 4회 유찰됐지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 부족
현재 회차는 4회 유찰, 최저매각가 40,550,000원으로 감정가의 41% 수준입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 32,440,000원, 6회 유찰 시 25,952,000원으로 제시돼 있습니다. 그러나 동일 물건의 최근 실거래 평균이나 최신 거래 기준이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인폭만 보고 현재 가격이 시세보다 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 41% | 40,550,000원 | 185,959,096원 |
| 5회 유찰 시 | 33% | 32,440,000원 | 193,923,116원 |
| 6회 유찰 시 | 26% | 25,952,000원 | 200,294,332원 |
③ 예상배당표 (매각가 40,550,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,129,900원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 49,200,000원 | 39,420,100원 |
| 2. 가압류 · 토스뱅크주식회사 | 176,179,196원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 채권 총액 225,379,196원 중 39,420,100원이 배당되고, 미배당액은 185,959,096원입니다. 신청채권도 전액 만족되지 않는 시나리오이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕천초등학교 북동측 인근이며, 주변은 아파트·근린생활시설·지식산업센터·고용노동부 안양지청 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 남서측 인근에 명학역(1호선)이 있어 교통여건은 대체로 양호한 편입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터(창고)) 용도입니다. 위생·급배수·승강기·소방·주차시설 등 공용설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측 약 15미터, 북동측 약 20~30미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반공업지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 2,499,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·벤처기업육성촉진지구·도시교통정비지역·대기관리권역·상대보호구역 등과 관련된 토지이용 제한이 확인됩니다.
- 위반건축물. 집합건축물대장(표제부, 갑)에 “위반건축물”로 표시돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 위반건축물 표시의 구체적 사유와 시정 여부, 실제 이용에 미치는 영향을 관할 행정기관과 집합건축물대장 원본에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 대지이고 해당 호실 이용상태는 공장(지식산업센터(창고))이므로 실제 사용 가능 범위와 제한을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 4회 유찰돼 감정가의 41%까지 내려왔지만, 실거래 기준 없이 감정가 대비 할인만으로 시세 메리트를 판단하지 않는 것이 안전합니다.
- 근저당 승계 확인. 농협은행주식회사의 2022.03.04 근저당권은 2025.09.02 농업협동조합자산관리회사로 이전돼 있으므로 최신 등기 상태를 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·집합건축물대장 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮아진 최저가보다 물건 자체 확인이 먼저”
이 사건은 배당 시나리오상 매수인 인수액이 0원이고, 말소기준 이후의 가압류·압류·경매개시결정이 소멸한다는 점에서는 구조가 비교적 명확합니다. 그러나 4회 유찰됐다는 사실만으로 매력도를 높게 볼 수는 없습니다. 집합건축물대장의 위반건축물 표시, 공장(지식산업센터(창고))이라는 이용상태, 임대관계 미상, 그리고 실거래 비교 기준이 없는 점이 동시에 남습니다. 결론은 권리 인수는 낮지만, 물건·점유·가격 검증은 보수적으로입니다.
