수원지방법원 2025타경953. 평촌케이-비즈리움 11층 건물 중 6층 615호로, 현재 지식산업센터로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자는 도원정보시스템 주식회사이며, 2020년 7월 23일 주식회사 국민은행 근저당 192,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 주식회사시큐브와 기술보증기금의 가압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

권리관계만 보면 매수인이 등기상 채무를 떠안는 구조는 아닙니다. 다만 현황조사와 매각물건명세서에 실제 임차인 1명이 확인됩니다. 이현미의 전입신고일은 2022년 2월 21일로 말소기준일인 2020년 7월 23일보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 명도 조건과 점유관계는 원본 서류에서 다시 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

최초에는 주식회사무궁화신탁 명의로 소유권보존 및 신탁등기가 됐으나, 2020년 7월 23일 도원정보시스템 주식회사로 소유권이 이전되면서 1번 신탁등기가 말소됐습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 등기된 주식회사시큐브의 538,860,000원 가압류와 기술보증기금의 554,000,000원 가압류는 모두 후순위로 매각에 따라 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음

이현미는 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입신고일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없고, 매수인이 보증금을 승계하는 구조도 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 배당표 역시 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로, 입찰 전 매각물건명세서와 배당요구종기 내역을 직접 확인해야 합니다.

③ 가격 판단 — 64%지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다

현재 최저매각가는 142,720,000원으로 감정가 223,000,000원의 64%입니다. 두 차례 유찰로 가격이 내려왔지만, 동일하거나 유사한 지식산업센터의 최근 거래 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 확인할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 부여하는 것은 위험합니다.

현재 회차에서 매수인 인수액은 0원이므로 최저가에 낙찰된다고 가정할 때 실질취득액도 142,720,000원입니다. 다만 이는 취득세·명도비용·관리비·기타 부대비용을 포함하지 않은 권리분석상 금액입니다.

④ 예상배당표 (매각가 142,720,000원 가정)

총 채권액 1,284,860,000원 중 채권자 예상배당액은 139,921,920원이며, 미배당액은 1,144,938,080원입니다. 소유자 잔여액은 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 현재 지식산업센터로 이용 중이며, 토지는 지식산업센터 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다.
• 주위환경. 벌말초등학교 서측 인근으로, 주변은 대단위 공장 등으로 이루어진 기존 공장지대입니다.
• 교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 4호선 평촌역과 인덕원역이 소재합니다.
• 도로. 남동측으로 광대로변에 접하며, 광로2류 폭 50~70m 도로에 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·일반공업지역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역과 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
• 토지. 토지면적 3,402.8㎡, 공장용지, 평지의 사다리형 토지이며 공시지가는 4,493,000원/㎡입니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조로 위생·급배수, 천장형 냉난방, 승강기, 옥내소화전 및 화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
• 공부 대조. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 시세 원본 확보. 감정가 대비 64%만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 같은 건물과 인근 지식산업센터의 최근 매매사례를 확인하세요.
• 임대수익 검증. 실제 임대료·보증금·관리비·공실 기간을 확인해 기대 수익률을 다시 계산해야 합니다.
• 임차인 조건 확인. 이현미의 점유 부분, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 실제 사용자를 원본 서류 및 현장에서 대조하세요.
• 명도 계획. 대항력과 승계는 없지만 실제 점유자가 있으므로 인도 협의와 명도 일정은 별도로 준비해야 합니다.
• 용도·입주 자격 확인. 지식산업센터의 이용 및 입주 관련 조건과 현재 업종의 적합성을 관계 기관과 관리 주체에 확인하세요.
• 토지 규제 확인. 일반공업지역과 토지거래계약 허가구역 등 토지이용 규제가 취득·사용에 미치는 영향을 확인하세요.
• 비용 확인. 체납 관리비, 당해세, 취득 관련 비용 및 시설 보수비를 확인해 총 취득비용에 반영하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — 권리는 단순, 가격은 미확인

이 사건은 말소기준 근저당 이후의 권리가 모두 소멸하고, 실제 임차인 1명의 전입일도 말소기준보다 늦어 매수인 인수액이 0원인 소멸형 구조입니다. 권리분석의 핵심 위험은 크지 않지만, 임차인의 보증금과 점유 범위가 미상이고 실제 명도가 남아 있습니다.

가격 판단은 더 보수적이어야 합니다. 최저가가 감정가의 64%까지 내려왔다는 사실은 분명하지만, 비교 가능한 최근 거래가 없어 실질취득액 142,720,000원이 시장가격보다 낮다고 확인되지는 않았습니다. 게다가 두 차례 유찰된 지식산업센터라는 점을 고려하면, 권리는 검토 가능하되 가격은 실거래와 임대수익을 확인한 뒤 결정해야 하는 사건입니다.