243,200,000원
수원지방법원 2025타경1093. 안양시 동안구 호계동 안양에스케이브이1센터 제2층 제205호로, 공부상·현황 모두 공장(지식산업센터)입니다. 건물은 2018.10.26. 사용승인된 철근콘크리트구조 지하 3층·지상 10층 건물이며, 본건은 2층에 위치합니다. 소유자는 박혁기이고, 신청채권자는 국민은행, 청구금액은 315,976,617원입니다.
권리의 핵심은 2019년 우리은행 근저당과 2022년 국민은행 근저당의 관계입니다. 우리은행 근저당은 국민은행 근저당보다 앞서 설정됐지만, 등기에는 2022.05.12. 해지를 원인으로 말소된 사실이 함께 기재돼 있습니다. 따라서 현재 선언된 말소기준은 2022.05.11. 국민은행 근저당이며, 이후 설정된 국민은행 근저당과 가압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1093 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 동안구 호계동 555-42 안양에스케이브이1센터 제2층 제205호 |
| 도로명주소 | 경기도 안양시 동안구 엘에스로116번길 25-32 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공부상 및 현황 공장(지식산업센터) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 3층 / 지상 10층 · 사용승인일 2018.10.26. |
| 소유자 | 박혁기 (2019.01.15. 소유권이전 등기, 원인 2016.11.18. 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 380,000,000원 / 243,200,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 315,976,617원 |
| 매각기일 | 2026.07.14. |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당은 말소, 현재 인수액은 0원
말소기준권리는 2022.05.11. 설정된 국민은행 근저당권입니다. 2019.01.15. 설정된 우리은행 근저당권은 날짜만 보면 선순위지만, 2022.05.12. 해지를 원인으로 말소됐습니다. 국민은행의 2023.06.29. 후순위 근저당, 2025년 국민은행·영흥디앤디 가압류, 경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 64%는 ‘시세 할인율’이 아니다
현재 최저매각가는 243,200,000원으로 감정가 380,000,000원의 64%입니다. 그러나 동일 건물이나 유사 지식산업센터의 비교 가능한 최근 실거래 근거가 없어, 감정가 대비 할인 폭을 곧바로 시장가 대비 할인으로 해석할 수 없습니다.
특히 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 공장 용도의 지식산업센터입니다. 실제 가격은 전용면적, 호실 위치, 층, 주차 여건, 업종 제한, 관리비, 공실률, 임대료와 수익률에 크게 좌우됩니다. 이미 2회 유찰됐다는 사실은 감정가 수준에서 시장의 응찰이 성립하지 않았다는 신호지만, 현재 최저가가 적정가보다 낮다는 증거는 아닙니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 243,200,000원 | 64% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 194,560,000원 | 51% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 155,648,000원 | 41% | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 243,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,204,800원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사우리은행 | 248,400,000원 | 238,995,200원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사국민은행 | 368,400,000원 | 0원 |
| 3. 을구 4번 근저당 · 주식회사국민은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 주식회사국민은행 | 미상 | 0원 |
| 5. 갑구 4번 가압류 · 주식회사 영흥디앤디 | 24,435,659원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션의 채권총액은 761,235,659원, 채권자 배당액은 238,995,200원, 미배당액은 522,240,459원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 미배당액은 채권자의 미회수액으로 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 및 현황 모두 공장으로 이용되는 지식산업센터입니다. 주거용이 아니므로 실제 사용 업종과 입주 자격을 확인해야 합니다.
- 입지. 호원초등학교 서측 인근으로 공장, 지식산업센터, 근린생활시설이 혼재하는 공업지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 남서측 인근에 금정역 1호선·4호선이 위치해 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 도로·토지. 남측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로에 접하며, 토지는 공장용지·공업용으로 이용 중입니다. 공시지가는 2,906,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 설비. 승강기, 주차장, 각 층 위생설비와 소방설비가 설치돼 있습니다. 공부와 현황의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 공장·지식산업센터는 주거용보다 매수·임차 수요층이 제한될 수 있고, 본건은 이미 2회 유찰됐습니다. 실거래와 임대수익 확인이 가격 판단의 전제입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 우리은행 근저당 말소 확인. 2022.05.12. 말소된 을구 1번 근저당이 매각물건명세서와 배당자료에서도 동일하게 처리되는지 원본을 대조하세요.
- 점유·임대관계 확인. 임대관계 미상입니다. 현장 점유자, 사업자등록, 전입 여부와 인도 가능 시점을 확인하세요.
- 실거래·임대료 조사. 감정가 대비 64%라는 이유만으로 응찰하지 말고, 같은 건물과 인근 지식산업센터의 최근 실거래·보증금·월세·공실 기간을 확인하세요.
- 입주 가능 업종 검토. 공장 용도와 지식산업센터의 관리규약, 입주 제한, 지원시설 여부를 확인해 계획한 업종이 실제로 입주 가능한지 점검하세요.
- 관리비·부가비용 확인. 체납 관리비, 주차비, 부가가치세 적용 여부와 내부 원상복구 비용을 관리사무소 및 관계 서류로 확인하세요.
- 토지이용 규제 확인. 준공업지역·지구단위계획구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등 규제가 취득과 사용계획에 미치는 영향을 관할 기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 채권계산서를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
권리 인수 측면에서는 비교적 명확합니다. 선순위였던 우리은행 근저당은 말소됐고, 2022.05.11. 국민은행 근저당을 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 배당 시뮬레이션이 말소된 우리은행 근저당에 배당하는 형태로 작성돼 있어, 배당관계 원본 대조는 반드시 필요합니다.
가격에서는 보수적으로 봐야 합니다. 현재 최저가는 243,200,000원으로 감정가의 64%지만, 실제 시세나 임대수익을 확인할 자료가 없고 공장 용도의 지식산업센터가 이미 2회 유찰됐습니다. 따라서 이 사건은 권리 인수는 통과, 배당자료는 재확인, 가격 판단은 보류가 맞습니다. 낙찰가가 낮아 보이는지보다 실제 임대수익과 재매각 가능성이 그 가격을 지지하는지를 먼저 확인해야 합니다.
