표면 최저가는 최근 거래의 51.9%, 그러나 선순위 전입 임차인 보증금은 미상 — 석수동 로얄팰리스 102호

수원지방법원 2025타경1161. 안양시 만안구 석수동 로얄팰리스 1층 102호, 전용 68.86㎡ 다세대주택입니다. 사용승인일은 2017.08.24이며, 철근콘크리트구조 경사지붕 제4층 건물의 제1층에 있습니다. 감정가 381,000,000원에서 2회 유찰돼 최저매각가는 243,840,000원으로 내려왔습니다. 표면 가격만 보면 최근 거래보다 크게 낮지만, 이 사건은 최저가만으로 매력을 판단하면 안 됩니다.

말소기준으로 기재된 권리는 2025.07.04 강제경매개시결정입니다. 그런데 임차인 남연희 씨의 전입일은 2024.10.30으로 그보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 모두 미상이고 점유 부분도 미상이므로 대항력을 확정적으로 단정할 수는 없지만, 대항력 가능성이 남는 선순위 점유자로 보수적으로 접근해야 합니다. 보증금이 확인되지 않는 이상 낙찰가에 얼마가 더해질지 알 수 없으므로, 실질취득가와 시세 차이도 아직 확정되지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심

등기 순서상 2017.08.30 강서농업협동조합의 채권최고액 1,980,000,000원 근저당권이 설정됐으나, 2017.09.06 같은 근저당권에 대해 일부포기를 원인으로 한 말소 등기가 이어집니다. 따라서 설정 금액만 보고 1,980,000,000원을 매수인이 그대로 인수한다고 판단해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상

보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다. 전입일은 말소기준보다 앞서지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 “대항력 있음”으로 확정할 수도, “인수 0원”으로 결론낼 수도 없습니다.

③ 시세 비교 — 표면 할인은 크지만 인수액을 더해야 한다

로얄팰리스(A동)의 확인된 거래는 3건입니다. 전체 평균은 416,666,666원이지만, 가격 판단은 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월에는 2025.06 거래 1건이 있으며 금액은 470,000,000원입니다. 최근 가격은 이전 거래 대비 20.5% 상승 추세로 집계됩니다.

최저가 243,840,000원은 전체 실거래 평균의 58.5%, 최근 12개월 평균과 최신 거래의 51.9%입니다. 그러나 이 비율은 임차보증금 인수액을 더하지 않은 표면 비율입니다. 임차인의 미배당 보증금이 확인되면 실질취득가는 상승하며, 가격 우위도 그만큼 줄어듭니다.

④ 예상배당표 (매각가 243,840,000원 가정)

채권 총액 2,055,000,000원 중 예상배당은 239,626,240원이며, 미배당은 1,815,373,760원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

수치상 신청채권자 주식회사 평산건설은 75,000,000원을 청구했지만 예상배당은 0원입니다. 또한 배당표의 매수인 인수 항목은 0원으로 산정돼 있으나, 이는 보증금 미상의 선순위 전입 임차인 위험을 해소했다는 뜻이 아닙니다. 실질 인수액은 임대차 원본 확인 전까지 미상입니다.

⑤ 위반건축물 — 102호 8㎡ 무단증축

102호에는 경량판넬 구조의 주거용 제시외건물 8㎡가 무단증축돼 있으며, 만안구 건축과-14932(2018.9.14.)호에 따라 위반건축물로 등재돼 현재도 소재합니다. 감정평가에서는 철거가 용이한 것으로 판단해 이에 구애됨 없이 평가했습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 안양호암초등학교 동남측에 위치하며, 인근은 다세대주택·근린생활시설·안양예술공원이 혼재합니다. 주변 환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 본건 남쪽으로 약 8m 포장도로와 접합니다.
• 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 위생·급배수·승강기·CCTV 설비가 돼 있습니다.
• 토지. 토지면적 355.1㎡의 사다리형 평지이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 2,143,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·지구단위계획구역·정비구역·역사문화환경보존지역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
• 환금성. 단지는 8세대이고 확인된 거래는 3건입니다. 동일 건물 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰률은 0.0%로 집계돼 거래 표본을 보수적으로 해석해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 확인. 남연희 씨의 임대차계약서, 실제 점유, 전입 유지 여부, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 실질취득가 재계산. 최저가 243,840,000원에 미배당 보증금과 명도·시정 부담을 더한 뒤 최근 거래 470,000,000원과 비교해야 합니다.
• 근저당 말소 범위 확인. 2017.09.06 일부포기 말소가 이 호실에 미치는 범위와 공동담보목록 제2017-1467호를 등기 원문으로 대조해야 합니다.
• 배당 전제 확인. 말소된 근저당권에 매각대금 대부분을 배당하고 신청채권자에게 0원을 배당하는 구조가 실제 배당요구 관계와 일치하는지 확인해야 합니다.
• 위반건축물 확인. 102호 경량판넬 주거용 8㎡의 시정명령·이행강제금·철거 및 원상복구 가능성을 관할 건축과에 확인해야 합니다.
• 소규모 단지 시세 검증. 최근 12개월 거래가 1건이므로 동일 면적·층·상태의 인근 다세대 거래를 추가 대조해야 합니다.
• 매각 진행 확인. 기재된 매각기일 2026.07.14의 진행·변경·결과 여부와 최신 매각물건명세서를 법원에서 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “할인율보다 보증금 확인이 먼저”

최저가 243,840,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 470,000,000원의 51.9%로, 외형상 할인 폭은 큽니다. 최근 가격 추세도 20.5% 상승이어서 하락장 때문에 낮아진 가격으로 보기는 어렵습니다.

그러나 말소기준보다 앞선 2024.10.30 전입 임차인의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 보증금을 모르는 상태에서는 매수인이 떠안을 금액도, 최종 실질취득가도 알 수 없습니다. 여기에 8㎡ 무단증축과 말소 근저당의 배당 반영 여부까지 확인해야 합니다. 따라서 결론은 표면 가격은 매력적이지만 권리와 하자 확인 전에는 보류입니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라, 임차보증금과 등기·배당 전제를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.