수원지방법원 2025타경1192. 안양시 동안구 평촌동 인덕원역더리브디하우트 11층 1125호로, 감정평가상 이용 형태는 공장용 지식산업센터입니다. 소유자 문치경 명의로 소유권이 이전된 2024년 5월 17일, 국민은행이 채권최고액 399,600,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 2025년 7월 11일 국민은행이 임의경매를 신청했습니다.
등기상 압류나 별도의 후순위 담보권은 없으며, 임차인 신고도 없습니다. 예상배당에서 국민은행이 전액 회수하지 못하더라도 그 미배당액은 채무자에게 남는 채권일 뿐, 낙찰자가 승계하는 금액은 0원입니다. 따라서 현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 실질취득액은 264,960,000원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1192 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 동안구 평촌동 82 인덕원역더리브디하우트 11층 1125호 |
| 도로명주소 | 경기도 안양시 동안구 시민대로 398 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) · 기준시점 현재 공실로 탐문 |
| 층수 | 철근콘크리트구조 13층 중 11층 |
| 소유자 | 문치경 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 414,000,000원 / 264,960,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 1,015,404,273원 |
| 말소기준권리 | 2024.05.17. 국민은행 근저당권 · 채권최고액 399,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 미배당은 생겨도 매수인 인수는 없다
최초 소유권은 2024년 4월 12일 교보자산신탁 명의로 보존됐고, 같은 해 5월 17일 신탁등기가 말소되면서 문치경 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 소유권이전의 원인은 2022년 2월 28일 매매 및 신탁재산의 처분으로 기재돼 있습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준이므로, 그 뒤의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 64%는 ‘시세 할인율’이 아니다
현재 최저매각가는 264,960,000원으로 감정가 414,000,000원의 64%입니다. 그러나 이 비율은 두 차례 유찰로 정해진 경매 회차 가격일 뿐, 현재 시장에서 같은 건물·유사 호실이 거래되는 가격과 비교한 할인율은 아닙니다.
이 사건에는 최근 실거래 평균이나 최신 거래 금액이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 149,040,000원 낮다는 사실만으로 “시세보다 싸다”, “가격 메리트가 크다”고 결론 내리면 안 됩니다. 특히 공장용 지식산업센터는 주거용 부동산과 수요층·대출·임대수익·공실 기간이 다르므로, 실제 경쟁 호실의 매매가와 임대 조건을 별도로 대조해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(64%) | 264,960,000원 | 260,450,560원 | 139,149,440원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 211,968,000원 | 208,200,448원 | 191,399,552원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(40.96%) | 169,574,400원 | 166,400,358원 | 233,199,642원 | 0원 |
유찰이 거듭될수록 국민은행의 미배당액은 증가하지만 낙찰자의 인수액은 모든 시나리오에서 0원으로 유지됩니다. 다만 매각가가 낮아지는 것과 적정 시장가보다 싸지는 것은 같은 의미가 아닙니다. 시세 자료가 없는 현재 단계에서는 권리상 안전성과 가격 적정성을 분리해 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 264,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,509,440원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 399,600,000원 | 260,450,560원 |
| 근저당 미배당 | - | 139,149,440원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 1.7%로 추정한 금액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 근저당 미배당액은 채무자에게 남는 채무이며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)
- 용도. 공부상 공장용지에 조성된 공장용 지식산업센터로, 기준시점 현재 공실로 탐문됐습니다. 임대관계는 미상이며 입찰 시 이용·점유 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 주위환경. 인덕원초등학교 남서측 인근에 위치하며 각종 근린생활시설, 지식산업센터, 중소규모 공장 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 4호선 인덕원역이 있어 교통여건은 무난한 편입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 13층 건물로 외벽은 석재붙임과 강화유리 마감이며, 천장 부착형 에어컨·위생 및 급배수·승강기·소방·주차장 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 전체 토지는 5,402㎡의 사다리형에 유사한 평지이며 북측으로 폭 약 40m 도로에 접합니다. 공시지가는 ㎡당 4,493,000원입니다.
- 규제. 도시지역·일반공업지역·과밀억제권역·벤처기업육성촉진지구·도시교통정비지역· 대기관리권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함되며 광로3류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 재확인. 공실로 탐문됐지만 임대관계는 미상입니다. 현장 방문과 관리주체 확인을 통해 실제 사용자·출입 상태·잔존 물품을 확인해야 합니다.
- 시세 대조. 감정가 대비 64%는 시세 할인율이 아닙니다. 같은 건물과 인근 지식산업센터의 최근 매매가·매물가·임대료를 비교해 응찰 상한을 산정해야 합니다.
- 관리비·공과금. 공실 기간의 관리비와 공용부분 체납 여부, 전기·냉난방·주차 관련 비용을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 업종·입주 제한. 공장용 지식산업센터의 입주 가능 업종과 사업자 요건, 실제 사용 목적이 건축물 및 관리규정에 부합하는지 확인해야 합니다.
- 대출·세금 검토. 주거용 부동산과 다른 담보평가·대출 조건, 취득 및 보유 단계의 세금, 부가가치세 적용 여부를 입찰 전에 개별 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일의 변경 여부를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 안전과 가격 매력은 별개”
이 물건의 장점은 명확합니다. 신고된 임차인이 없고 말소기준권리도 분명하며, 현재 회차부터 추가 유찰 시나리오까지 낙찰자의 인수액은 모두 0원입니다. 채권자가 배당받지 못하는 금액이 커져도 그 부족분이 매수인에게 넘어오지는 않습니다.
그러나 투자 판단의 핵심은 가격입니다. 현재 최저가는 감정가의 64%까지 내려왔지만 이미 두 차례 시장의 응찰을 받지 못했고, 지식산업센터는 공실·임대수요·업종 제한·금융 조건이 환금성에 직접 영향을 줍니다. 최근 실거래 근거가 없는 상태에서는 2억 6,496만원을 싸다고 단정할 수 없습니다. 결론은 권리는 합격, 가격은 검증 필요입니다.