수원지방법원 2025타경1192. 안양시 동안구 평촌동 인덕원역더리브디하우트 11층 1126호로, 감정평가상 용도는 공장(지식산업센터)입니다. 소유자 문치경 명의로 소유권이 이전된 날인 2024.05.17. 주식회사국민은행이 채권최고액 399,600,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2025.07.11. 같은 은행의 임의경매개시결정이 등기됐으므로, 등기상 후순위 인수권리는 확인되지 않습니다.
권리 구조만 보면 단순하지만 물건의 실제 판단은 권리에서 끝나지 않습니다. 감정평가와 매각물건명세서 비고에는 현재 공실로 탐문됐다고 기재되어 있으나 임대관계는 미상입니다. 따라서 현재 계산상 인수액이 0원이라는 점과 별개로, 입찰 전 현장 점유 상태와 임대차 존재 여부를 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1192 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 동안구 평촌동 82 인덕원역더리브디하우트 11층 1126호 도로명주소: 경기도 안양시 동안구 시민대로 398 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) · 13층 중 11층 · 현재 공실로 탐문 |
| 소유자 | 문치경 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 414,000,000원 / 264,960,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 1,015,404,273원 |
| 말소기준권리 | 2024.05.17. 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 399,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
신고된 임차인은 없습니다. 현황상 공실로 탐문됐고 현재 예상배당표의 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준인 2024.05.17. 국민은행 근저당권과 그 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 감정평가에는 임대관계가 미상이라고 기재되어 있으므로, 공실 상태와 실제 점유관계는 입찰 전에 재확인해야 합니다.
② 가격 점검 — 유찰가만 보고 ‘싸다’고 판단할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 414,000,000원의 64%인 264,960,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 하락폭만으로 시장가보다 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다. 특히 이 물건은 일반 주거형이 아니라 공장·지식산업센터이고 현재 공실로 탐문됐기 때문에 실제 임대수요와 매매 환금성을 별도로 확인해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 64%) | 264,960,000원 | 260,450,560원 | 139,149,440원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 211,968,000원 | 208,200,448원 | 191,399,552원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 169,574,400원 | 166,400,358원 | 233,199,642원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 근저당권자의 미배당액은 증가하지만, 제시된 세 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 채권자의 배당 부족이 곧바로 매수인의 채무 인수로 이어지는 구조는 아닙니다. 다만 가격 메리트는 별개의 문제이므로, 인근 지식산업센터의 실제 매매가와 임대조건을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 264,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,509,440원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 399,600,000원 | 260,450,560원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 금액이 국민은행 근저당권에 배당되고 소유자 잔여는 0원입니다. 근저당 미배당액은 139,149,440원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 인덕원초등학교 남서측 인근으로, 주변에는 근린생활시설과 지식산업센터, 중소규모 공장이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 4호선 인덕원역이 있어 제반 교통여건은 무난한 편입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 13층 건물로, 석재붙임 및 강화유리 외벽과 천장 부착형 에어컨, 위생·급배수, 승강기, 소방, 주차장 설비가 설치되어 있습니다.
- 도로·토지. 사다리형에 유사한 공장용지로 북측 폭 약 40미터 도로에 접하며, 공시지가는 4,493,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반공업지역이며 벤처기업육성촉진지구, 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 대기관리권역 등에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았으나, 현재 공실로 탐문됐으며 임대관계는 미상입니다.
- 환금성. 공장·지식산업센터 용도이고 이미 2회 유찰된 만큼, 실제 매수층과 임차수요, 공실 해소 가능성을 가격과 함께 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공실 여부 재확인. 조사 당시 공실로 탐문됐지만 입찰 전 현장 방문을 통해 실제 점유 상태가 유지되는지 확인하세요.
- 임대관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 임대차계약 존재 여부와 점유 원인을 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 414,000,000원 대비 최저가가 264,960,000원으로 낮아졌다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 인근 지식산업센터의 실제 매매·임대 조건과 비교하세요.
- 용도 적합성. 일반공업지역의 공장·지식산업센터이므로 사용 목적과 입주 가능성, 내부 시설 상태를 현장에서 확인하세요.
- 관리비 확인. 공실 기간 중 발생한 관리비와 공용부분 체납 여부를 관리 주체에 확인하세요.
- 청구액 구분. 신청채권자의 청구액 1,015,404,273원과 등기상 근저당 채권최고액 399,600,000원을 혼동하지 말고 배당관계를 검토하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 직접 대조하고 변경된 점유·권리관계가 없는지 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 판단은 보류
이 물건은 2024.05.17. 국민은행 근저당권이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하므로, 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리만 놓고 보면 구조가 복잡하지 않습니다. 그러나 이미 2회 유찰된 공장·지식산업센터이고 현재 공실로 탐문됐으며 임대관계도 확인되지 않았습니다.
무엇보다 최저가 264,960,000원을 비교할 실거래 시세가 없으므로, 감정가의 64%라는 이유만으로 ‘싸다’고 평가해서는 안 됩니다. 권리는 통과, 가격과 공실 운영은 확인 필요. 이 사건의 승부처는 말소 여부보다 실제 점유, 임대수요와 시장가격을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.