수원지방법원 2025타경1192. 안양시 동안구 평촌동 인덕원역더리브디하우트 11층 1127호로, 감정평가상 이용 용도는 공장(지식산업센터)입니다. 소유자 문치경 명의로 소유권이 이전된 날인 2024.05.17, 국민은행이 채권최고액 400,800,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 2025.07.11 기입된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 신고는 없고 매각물건명세서와 감정평가 조사에서는 현재 공실로 탐문됐습니다. 따라서 자료상 낙찰자가 승계할 임차보증금이나 등기상 인수 권리는 없습니다. 다만 공실 여부는 탐문조사 결과이므로 입찰 시 실제 점유관계를 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1192 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 동안구 평촌동 82 인덕원역더리브디하우트 11층 1127호 |
| 도로명주소 | 경기도 안양시 동안구 시민대로 398 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터) · 13층 중 11층 · 공실 탐문 |
| 소유자 | 문치경 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 414,000,000원 / 264,960,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 1,015,404,273원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
실제 임차인 0명, 매수인 인수액 0원. 등기상 말소기준은 2024.05.17 국민은행 근저당권입니다. 이후 등기된 국민은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 별도의 압류나 가압류는 확인되지 않습니다. 기존 신탁등기는 문치경에게 소유권이 이전되면서 말소된 구조입니다.
② 가격 판단 — 감정가 64%와 시세 메리트는 다르다
현재 최저매각가는 264,960,000원으로 감정가 414,000,000원의 64%입니다. 두 차례 유찰로 명목 할인 폭은 커졌지만, 실질취득액도 인수액이 없는 264,960,000원으로 동일합니다.
다만 감정가 대비 할인율만으로 시장가격보다 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다. 이 물건은 아파트가 아니라 공장용지 위 지식산업센터이고, 현재 공실로 탐문된 물건입니다. 따라서 감정가나 유찰 횟수보다 실제 거래가격과 현재 점유·이용 상태를 기준으로 응찰가를 판단해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 국민은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 264,960,000원 | 260,450,560원 | 140,349,440원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51.2% | 211,968,000원 | 208,200,448원 | 192,599,552원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 40.96% | 169,574,400원 | 166,400,358원 | 234,399,642원 | 0원 |
유찰이 늘어날수록 국민은행의 미배당액은 증가하지만, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 채권자의 미배당과 낙찰자의 인수 부담은 서로 다른 항목입니다.
③ 예상배당표 (매각가 264,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 1.7% 추정) | - | 4,509,440원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 400,800,000원 | 260,450,560원 |
| 미배당 · 주식회사국민은행 | - | 140,349,440원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 국민은행에 배당되며, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안양시 동안구 관양동 소재 인덕원초등학교 남서측 인근으로, 각종 근린생활시설, 지식산업센터와 중소규모 공장이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 4호선 인덕원역이 있어 교통여건은 무난한 편입니다.
- 도로. 본건 북측으로 폭 약 40미터 도로에 접하며, 토지는 평지의 사다리형에 유사한 형태입니다.
- 용도·규제. 도시지역·일반공업지역이며 벤처기업육성촉진지구·과밀억제권역 등에 포함되고, 광로3류에 접합니다.
- 토지. 지목은 공장용지, 토지면적은 5,402㎡이며 공시지가는 4,493,000원/㎡입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 건물로 천장 부착형 에어컨, 위생·급배수, 승강기, 소방, 주차장 설비가 설치돼 있습니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 주위가 지식산업센터와 공장 중심이고 본건도 공실로 탐문됐으며 두 차례 유찰됐습니다. 주거용 부동산과 다른 수요 구조를 감안한 가격 검증이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공실 재확인. 탐문상 공실이지만 입찰 전 실제 출입·점유 상태와 사용 흔적을 확인하세요.
- 임대관계 확인. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현장과 원본 기록을 통해 별도 사용자가 없는지 대조해야 합니다.
- 가격 원본 대조. 감정가 414,000,000원과 최저가 264,960,000원의 차이만으로 저가라고 단정하지 말고 실제 거래가격을 확인하세요.
- 미배당과 인수 구분. 현재 회차 국민은행 미배당액 140,349,440원은 매수인 인수금이 아닙니다. 배당 부족분과 승계 부담을 혼동하지 않아야 합니다.
- 관리비·시설 상태. 공실 기간 중 발생한 관리비와 천장형 에어컨·급배수·소방·주차장 설비 상태를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만 가격은 검증이 필요하다”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 임차인 신고가 없고 매수인 인수액도 0원이며, 말소기준인 국민은행 근저당권 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 공실 탐문 결과까지 고려하면 권리와 점유 측면의 복잡성은 크지 않습니다.
그러나 권리가 깨끗하다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다. 현재 최저가는 감정가의 64%이지만 이미 두 차례 유찰된 공장형 지식산업센터이고, 실질취득액 264,960,000원을 실제 시장가격과 대조하지 않은 상태에서는 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 현장과 거래가격 확인 후 판단입니다.