수원지방법원 2025타경1222. 안양아이에스비즈타워센트럴 11층 비1117에이호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자는 김선미이며, 2022.04.15. 농협은행주식회사 앞으로 설정된 채권최고액 243,600,000원의 근저당권이 말소기준입니다. 이후 등기된 안양시·국의 압류와 인천신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸하고, 현황조사상 점유자인 (주)트리니티코러레이션 안효재의 전입일도 말소기준일보다 늦어 대항력이 없습니다.
따라서 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 인수가 늘어나는 대항력 인수형이 아닙니다. 현재 회차에서 매수인의 실질취득액은 최저매각가 182,400,000원과 동일합니다. 다만 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정할 수는 없습니다. 확인 가능한 가격축은 감정가와 유찰 회차뿐이며, 현재 회차에서도 채권자 미배당액이 84,874,805원 발생합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1222 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 1432 안양아이에스비즈타워센트럴 11층 비1117에이호 |
| 도로명주소 | 경기도 안양시 만안구 덕천로152번길 25 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터)으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 28층 건물 중 11층 · 사용승인일 2022.01.06. |
| 소유자 | 김선미 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 285,000,000원 / 182,400,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 210,349,617원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.04.15. 접수된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 2025.12.10. 해당 근저당권은 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐지만, 기준권리의 순위 자체가 뒤로 밀리는 구조는 아닙니다. 안양시 압류 1건, 국의 압류 2건, 인천신용보증재단 가압류 1건과 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)트리니티코러레이션 안효재 | 전부 | 2023.01.31. | 1,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
현황조사상 실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 전입일 2023.01.31.은 말소기준일 2022.04.15.보다 늦으므로 대항력이 없고, 매수인이 보증금을 인수하는 구조가 아닙니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 남지만, 이 점이 매수인 인수로 전환되지는 않습니다.
③ 가격 판단 — 감정가의 64%, 그러나 시세 단정은 금지
감정가는 285,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 182,400,000원으로 감정가의 64%입니다. 회차가 한 번 더 진행되면 145,920,000원, 4회 유찰 시에는 116,736,000원으로 낮아지는 시나리오입니다.
그러나 감정가 대비 할인율은 실제 시장가 대비 할인율과 같은 뜻이 아닙니다. 동일 물건군의 최근 거래가격이 제시되지 않은 상태이므로 182,400,000원이 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 2회 유찰 사실은 감정가와 1회 유찰 가격에서 응찰이 성립하지 않았다는 결과이므로, 가격 경쟁력과 지식산업센터 수요를 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 182,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,353,600원 |
| 2. 근저당권 · 농협은행주식회사 | 243,600,000원 | 179,046,400원 |
| 3. 가압류 · 인천신용보증재단 | 20,321,205원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 263,921,205원 중 예상배당액은 179,046,400원이며, 미배당액은 84,874,805원입니다. 소유자 잔여금은 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하거나 임차인 최우선변제가 인정되는 경우 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 입지. 덕천초등학교 북동측 인근으로 공장, 아파트단지, 근린공원, 각급학교가 혼재하고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 명학역이 있어 대중교통 사정은 대체로 무난합니다.
- 도로. 북서측 약 18미터, 서측 약 10미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생 급배수설비, 승객용·화물용 승강기, 소화전설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 일반공업지역의 공장용지로 대지 전체 면적은 24,777.6㎡, 공시지가는 2,499,000원/㎡이며 평지·사다리형·중로각지입니다.
- 규제. 도시지역·일반공업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함되며 공원·녹지·공공공지·중로1류와 일부 저촉됩니다.
- 환금성. 공장용 지식산업센터이고 이미 2회 유찰된 만큼 주거용 집합건물보다 가격과 수요 확인을 보수적으로 진행해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 원본 대조. 감정가의 64%만으로 저가 여부를 단정하지 말고 같은 건물·유사 층의 실제 매매사례를 확인하세요.
- 세금 우선배당. 안양시 압류 1건과 국의 압류 2건이 당해세인지, 교부청구액이 얼마인지 확인하세요.
- 임차관계 확인. 현황조사상 점유자와 실제 계약 당사자, 보증금 1,000원, 사용 범위 전부 및 배당요구 여부를 원본으로 대조하세요.
- 명도 계획. 대항력은 없지만 사업장 점유가 계속되고 있다면 인도명령과 이전 협의에 필요한 기간과 비용을 검토하세요.
- 관리비·부가세. 지식산업센터의 체납 관리비, 공용부분 부담, 부가세 및 사업용 취득 관련 비용을 확인하세요.
- 용도·입주자격. 공장 용도와 지식산업센터의 입주 가능 업종, 실제 사용계획이 관련 규정과 맞는지 확인하세요.
- 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 세금 교부청구 내역을 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 아직 미확인
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준 근저당 이후의 임차인·압류·가압류는 매각으로 정리되고, 실제 임차인 1명도 말소기준일 이후 전입해 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차 실질취득액은 182,400,000원으로 고정됩니다.
그러나 권리상 인수 0원이 곧 가격상 매력을 뜻하지는 않습니다. 이 물건은 공장으로 이용되는 지식산업센터이고 2회 유찰됐으며, 직접 비교할 실거래 가격이 확인되지 않습니다. 여기에 국세·지방세 압류 3건의 실제 교부청구액도 배당 결과를 바꿀 수 있습니다. 결론은 권리 인수는 낮지만 가격 검증과 세금 확인은 필수입니다. 감정가의 64%라는 표면적 할인보다 실제 거래사례와 수익성, 점유 및 세금 관계를 먼저 확인해야 합니다.
