수원지방법원 2025타경100013. 안양시 만안구 안양동 에이스빌라 4층 401호, 전용면적 56.55㎡의 다세대주택입니다. 소유자 장송남은 2021년 3월 19일 거래가 195,000,000원으로 소유권을 취득했고, 2022년 1월 4일 홍석빈 명의의 채권최고액 60,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 뒤이어 등기된 임차권과 강제경매개시결정은 매각으로 등기상 소멸합니다.
다만 등기 순서만 보고 “임차권도 소멸하므로 인수 없음”이라고 끝내면 안 됩니다. 임차인 고우진은 2021년 2월 26일 전입·점유를 시작해 말소기준권리보다 앞서 대항력을 갖췄고, 보증금은 195,000,000원입니다. 확약이 없다면 현재 최저가 배당 후 남는 67,067,840원이 매수인 인수 위험으로 이어지는 구조입니다.
이번 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 임차권 승계인인 주택도시보증공사가 2026년 4월 3일 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의를 담은 확약서를 제출했습니다. 따라서 고우진 임차권과 관련된 매수인 인수는 실질 0원*으로 판단합니다. 단, 이 확약은 해당 임차권 승계분에만 적용되므로 확약 밖의 별도 점유·임차관계가 존재한다면 그 위험까지 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경100013 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 양화로 82, 4층 401호 (안양동, 에이스빌라) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 56.55㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 장송남 (2021.03.19. 소유권이전, 거래가 195,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 130,560,000원 (5회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 195,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 단지규모 / 사용승인 | 에이스빌라 11세대 / 2003.09.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 확약으로 실질 인수 해소
말소기준은 2022년 1월 4일 홍석빈의 근저당권입니다. 고우진의 전입·점유는 2021년 2월 26일로 더 빠르므로 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 확정일자 2021년 1월 25일과 배당요구도 확인돼 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 실제 임차인은 1명이며, 주택도시보증공사는 이 임차권을 승계한 보증기관으로 별도의 실제 임차인이 아닙니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 고우진 승계 주택도시보증공사 | 전유부분 전부 2021.02.26 | 195,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 확약 반영 시 인수 0원* |
② 시세 비교 — 표면상 90.0%, 직접 비교에는 한계
에이스빌라의 최근 12개월 실거래는 2025년 6월 145,000,000원 1건입니다. 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 130,560,000원은 이 거래금액의 90.0%입니다. 숫자만 보면 최근 거래보다 낮지만, 대상 물건의 전용면적은 56.55㎡, 실거래 표본은 46.23㎡로 면적이 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 46.23㎡ | 4 | 145,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 불일치 | 1건 | 145,000,000원 |
따라서 최근 거래 대비 90.0%라는 수치를 곧바로 “시세보다 싸다”는 결론으로 연결하기는 어렵습니다. 비교 표본이 1건뿐이고 면적도 다르기 때문입니다. 감정가는 204,000,000원으로 최근 거래보다 높았고, 시장은 이 가격을 받아들이지 않아 현재까지 5회 유찰됐습니다.
③ 예상배당표 (매각가 130,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,627,840원 |
| 1. 고우진 임차보증금(우선변제) | 195,000,000원 | 127,932,160원 |
| 2. 근저당 · 홍석빈 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 195,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 미배당액은 67,067,840원입니다. 통상적인 대항력 인수형이라면 매수인 인수 위험이 되지만, 이 사건은 2026.04.03. 확약서에 따라 해당 임차권의 대항력과 잔존 반환청구권이 포기돼 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 집행비용·당해세 등 실제 배당요소에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물 내 4층 401호이며, 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 안양공업고등학교 북서측 인근으로, 각급 학교와 아파트단지·다세대주택 및 일부 점포가 혼재하는 주택·상가지대입니다.
- 교통. 차량 진입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측으로 중로, 서측으로 세로와 접하며 토지는 평지의 사다리형, 중로각지입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역 등에 포함되며, 중로2류와 소로3류에 접합니다.
- 건물상태. 위생·급배수 및 개별난방설비가 있고 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 2003년 사용승인된 11세대 다세대주택이며, 최근 12개월 실거래는 면적이 다른 1건입니다. 거래 표본이 얇아 매도가격 검증이 제한됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 대조. 2026.04.03. 확약서의 제출 주체, 적용 대상, 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 문구를 확인하세요.
- 별도 점유관계 확인. 확약은 고우진 임차권 승계분에 한정됩니다. 현황조사 이후 새로 발생한 점유자나 확약 밖 임차관계가 있는지 현장을 확인해야 합니다.
- 시세 표본 보강. 최근 거래는 46.23㎡ 1건으로 대상 56.55㎡와 면적이 다릅니다. 인근 유사 다세대의 같은 면적·층 거래를 추가로 대조하세요.
- 5회 유찰 원인 확인. 감정가 문제뿐 아니라 내부 상태, 누수·균열, 최상층 관리, 주차와 공용부분 상태 등 현장요인이 있는지 점검하세요.
- 명도와 임차권 말소. 확약서상 말소 동의가 있더라도 실제 점유 상태와 인도 일정, 임차권등기 말소 절차를 별도로 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비 중 공용부분과 당해세 등 매수인이 부담할 수 있는 항목을 관리주체와 관계기관에 확인하세요.
- 원본 서류 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “인수는 해소됐지만, 가격 검증은 끝나지 않았다”
이 사건의 핵심은 보증금 195,000,000원의 선순위 대항력 임차인입니다. 현재 최저가만 놓고 보면 배당 후 67,067,840원이 남아 매수인 인수로 이어질 수 있었지만, 주택도시보증공사의 확약서가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하면서 해당 인수는 실질 0원*으로 해소됐습니다.
그러나 권리 해소가 곧바로 우량 입찰을 의미하지는 않습니다. 현재 실질취득액 130,560,000원은 최근 거래 145,000,000원의 90.0%지만, 거래 표본은 면적이 다른 1건뿐입니다. 11세대 다세대주택이 5회 유찰됐다는 사실도 환금성과 시장 수요를 보수적으로 봐야 할 이유입니다. 권리는 확약서 확인을 전제로 통과, 가격은 추가 검증이 필요한 물건입니다.