수원지방법원 2025타경100310. 군포시 대야미동 더웰대야미 5층 503호, 오피스텔입니다. 소유자 김기찬은 2021.05.03. 240,000,000원에 매매계약을 체결해 2021.05.28. 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 박경빈도 주민등록과 점유를 시작했고, 확정일자는 그보다 앞선 2021.05.17.입니다. 박경빈은 이후 2023.06.26. 보증금 240,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다.

권리분석에서 핵심은 이 임차권입니다. 경매개시결정은 2025.01.10.이고, 박경빈의 전입·점유 및 임차권등기는 그보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 떠안는 구조입니다. 현재 회차 계산상 배당액은 188,512,000원, 미배당액은 51,488,000원입니다. 이 경우 낙찰가 192,000,000원에 미배당액을 더한 단순 계산이 아니라, 대항력 임차보증금 구조상 실질 부담이 보증금 240,000,000원 수준으로 고정되는 유형입니다.

그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 2026.06.09. 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금을 전액 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 박경빈 관련 인수액은 실질 0원*으로 반영합니다. 실제 임차인은 1명이며, 주택도시보증공사는 우선변제권 승계인으로 기재된 구조이므로 보증금을 별도로 중복 합산하지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심, 확약이 결론을 바꾼다

2022.01.07. 군포시 압류가 있었지만 2022.02.03. 해제로 말소됐습니다. 현재 말소기준으로 선언된 권리는 2025.01.10. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 2025.05.28. 국의 압류는 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 문제는 말소기준보다 앞선 2023.06.26. 박경빈의 주택임차권으로, 확약이 없다면 매수인이 미배당 보증금을 인수하는 선순위 임차권입니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명

박경빈의 임차보증금은 240,000,000원입니다. 전입·점유는 2021.05.28., 확정일자는 2021.05.17.이고 배당요구도 이뤄졌습니다. 따라서 원칙적으로는 대항력과 우선변제권을 모두 가진 임차인입니다. 다만 우선변제권 승계인인 주택도시보증공사의 2026.06.09. 확약 때문에 이 임차인의 매수인 상대 잔존보증금 청구 위험은 제거된 것으로 반영합니다.

③ 가격 판단 — 최저가는 80%, 그러나 시세 자료가 없다

감정가는 240,000,000원이고 현재 최저매각가격은 192,000,000원으로 감정가의 80%입니다. 데이터상 4회 유찰 상태입니다. 다만 동일 건물이나 인근 오피스텔의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래가, 가격 추세 자료는 확인되지 않으므로 192,000,000원이 현재 시장가격보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다.

특히 이 사건은 확약서 때문에 권리상 실질취득액이 현재 회차에서는 192,000,000원*으로 정리되지만, 그것이 곧 시장가 대비 할인이라는 뜻은 아닙니다. 용도 역시 아파트가 아니라 오피스텔이고 이미 4회 유찰됐으므로, 가격 매력은 별도의 실거래·매물 확인 없이 가점 요소로 보기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 192,000,000원 가정)

배당계산상 박경빈 보증금의 미배당액은 51,488,000원입니다. 다만 2026.06.09. 확약서에 따라 대항력 및 매수인 상대 잔존보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 본 리포트의 실질 인수액은 0원*으로 반영합니다.

⑤ 회차 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 전 인수액은 커진다

확약이 없었다면 이 물건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 낙찰가가 떨어질수록 미배당 보증금이 늘어나므로 “최저가가 많이 내려갔다”는 사실 자체가 실질취득비용 절감으로 이어지지 않습니다. 그러나 이번 사건은 동일 임차인에 대한 확약이 제출돼 그 구조가 끊겼습니다. 따라서 각 회차의 계산상 인수액은 참고값이고, 확약을 반영한 실질 인수는 0원*입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 군포시 대야미동 소재 대야미역(지하철4호선) 북동측 인근. 아파트·오피스텔·다세대주택·근린생활시설·농경지가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있으며 남서측 근거리에 대야미역이 위치해 교통상황은 보통입니다.
• 이용상태. 오피스텔로 이용 중이며, 건물은 지하1층·지상10층 규모 중 5층 503호입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기, 기계식주차설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 남동측으로 왕복 4차선 포장도로에 접합니다.
• 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 2,686,000원/㎡, 토지면적은 1,083.6㎡입니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역·특정용도제한지구·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하고 중로1류에 접합니다.
• 건축물. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 2026.06.09. 제출된 대항력 포기·잔존 임대차보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구를 매각기일 직전 원본 명세서에서 다시 확인해야 합니다.
• 임차권 말소 절차 확인. 확약의 핵심은 임차권등기 말소 동의입니다. 낙찰 이후 실제 말소 진행에 필요한 서류와 절차를 확인하세요.
• 보증금 중복 계산 금지. 실제 임차인은 박경빈 1명이고 주택도시보증공사는 우선변제권 승계인입니다. 동일 240,000,000원을 별개의 보증금으로 합산하면 안 됩니다.
• 시세 별도 검증. 현재 자료만으로는 최근 실거래 시세와의 비교가 불가능합니다. 최저가 192,000,000원이 감정가보다 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
• 오피스텔 환금성. 이미 4회 유찰된 오피스텔인 만큼 동일 건물·인근 유사 오피스텔의 거래량과 매도기간을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
• 세금·집행비용 원본 확인. 배당표는 집행비용을 포함한 추정 계산이므로 실제 배당요구채권·조세채권·집행비용을 매각기일 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “선순위 임차권은 강하지만, 이번 사건은 확약이 핵심”

등기만 보면 이 물건은 보증금 240,000,000원의 선순위 임차권이 최우선 체크포인트입니다. 현재 최저가 192,000,000원에서는 계산상 51,488,000원이 미배당되고, 확약이 없었다면 그 금액을 매수인이 부담하는 구조입니다. 더 유찰돼 낙찰가가 내려가도 미배당액이 늘기 때문에 대항력 인수형의 실질취득비용은 쉽게 낮아지지 않습니다.

하지만 2026.06.09. 제출된 확약서가 결론을 뒤집습니다. 우선변제권 승계인 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고, 잔존 임대차보증금 반환청구권을 행사하지 않으며, 임차권등기 말소에도 동의했습니다. 따라서 박경빈 관련 매수인 인수는 실질 0원*, 현재 최저가 기준 실질취득은 192,000,000원*으로 봅니다.

다만 가격 판단은 별개입니다. 오피스텔이고 4회 유찰됐으며 최근 실거래 비교자료가 없습니다. 감정가 240,000,000원보다 48,000,000원 낮은 192,000,000원이라는 사실만으로 “싸다”고 말할 수는 없습니다. 권리의 승부처는 확약서 유효성, 가격의 승부처는 실제 시장가 확인입니다.

* 배당계산 원자료상 현재 회차 미배당 임차보증금은 51,488,000원이며, 5회 유찰 시 89,350,400원, 6회 유찰 시 119,640,320원입니다. 본 리포트는 2026.06.09. 확약서의 대항력 포기·잔존보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용을 반영해 해당 임차인에 대한 실질 인수액을 0원으로 표시했습니다.