수원지방법원 2025타경100358. 안양동 삼성원시티 2층 205호로, 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 현재 소유자는 강대훈이며 2021.04.19 소유권을 이전받을 당시 등기부 거래가액은 240,000,000원입니다. 권리분석의 출발점은 2021.07.09 국민건강보험공단 압류입니다. 그런데 임차인 김정도는 그보다 앞선 2021.04.19 전입·점유를 갖추고 있어 대항력이 인정되는 구조입니다.
통상 이 구조라면 현재 최저가 192,000,000원으로 매각될 때 김정도 보증금 240,000,000원 중 배당으로 채워지지 않는 부분이 매수인에게 넘어올 수 있습니다. 실제 배당 시뮬레이션도 집행비용 3,488,000원을 먼저 공제한 뒤 김정도에게 188,512,000원을 배당하고, 51,488,000원을 매수인 인수로 계산합니다. 그러나 이 사건에는 그 결과를 바꾸는 핵심 문서가 있습니다. 김정도의 우선변제권 승계인인 주택도시보증공사가 2026.06.01 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출했습니다. 따라서 김정도 관련 실질 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경100358 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 만안로159번길 31, 2층205호 (안양동,삼성원시티) |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 도시형생활주택(원룸형) · 대상면적 49.41㎡ |
| 소유자 | 강대훈 (2021.04.19 소유권이전 · 거래가액 240,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 192,000,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 말소기준 | 2021.07.09 국민건강보험공단 압류 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있으나 확약이 승부처
등기부상 과거 신한은행 근저당권 채권최고액 184,800,000원은 2021.04.19 이미 말소됐습니다. 현재 분석상 말소기준은 2021.07.09 국민건강보험공단 압류이며, 이후 가압류·압류·임차권등기·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기 순위만 보면 끝나는 사건이 아닙니다. 김정도의 전입·점유가 2021.04.19로 말소기준보다 빠르기 때문에 임차인의 대항력 자체는 존재합니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김정도 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.04.19 2021.02.15 | 240,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원 규칙상 51,488,000원이나 2026.06.01 확약 적용 |
| 윤애경 | 2024.11.01 확정일자 미상 | 10,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
주택도시보증공사는 김정도의 우선변제권 승계인으로 기재돼 있습니다. 별도의 실제 임차인이나 별도의 240,000,000원 보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다. 이 사건의 실제 임차인은 김정도·윤애경 2명입니다.
② 시세 비교 — 확약 반영 실질취득 192,000,000원으로 봐야 한다
가격 비교의 기준은 단순 최저가가 아니라 매수인이 최종적으로 부담하는 실질취득가입니다. 김정도의 확약이 없다면 현재 회차에서는 매각가 192,000,000원에 규칙상 인수액 51,488,000원이 붙는 구조지만, 확약으로 해당 인수는 실질 0원이 됩니다. 따라서 현재 회차의 실질취득가는 192,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 49.65㎡ | 2 | 275,000,000원 |
| 2024.11 | 47.73㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2024.09 | 47.73㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2022.08 | 49.65㎡ | 4 | 245,000,000원 |
| 2022.06 | 45.73㎡ | 6 | 215,000,000원 |
| 2022.06 | 49.41㎡ | 2 | 255,000,000원 |
| 2021.08 | 45.73㎡ | 6 | 195,000,000원 |
| 2021.08 | 49.41㎡ | 7 | 245,000,000원 |
| 전체 평균 | 49.41㎡ | 8건 | 226,250,000원 |
| 최근 12개월 | 49.65㎡ | 1건 | 275,000,000원 |
전체 8건 평균은 226,250,000원이지만, 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다. 최근 12개월 거래는 2026.05 275,000,000원이며 최신 거래도 동일하게 275,000,000원입니다. 최근 거래 흐름은 과거 대비 25.4% 상승으로 집계돼 있습니다. 확약 반영 실질취득가 192,000,000원은 최근 12개월 평균의 69.8%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 192,000,000원 가정 · 확약 전 규칙상 계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,488,000원 |
| 1. 임차인 김정도 보증금 | 240,000,000원 | 188,512,000원 |
| 2. 가압류 · 재단법인 신용보증재단중앙회 | 15,240,885원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션 자체는 김정도 미배당 51,488,000원을 매수인 인수로 계산합니다. 그러나 2026.06.01 확약으로 김정도의 대항력 및 잔존 보증금 반환청구권이 포기되고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 우선 차감될 수 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)이며, 철근콘크리트구조 9층 건물 내 2층 205호입니다.
- 입지. 안양초등학교 북서측 인근으로 업무시설·공동주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통상황은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 규제. 일반상업지역이며 과밀억제권역·도시교통정비지역·상대보호구역·대기관리권역 등에 포함됩니다. 공시지가는 3,680,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 삼성원시티는 42세대, 사용승인 관련 기준일은 2017-02-02로 집계돼 있습니다.
- 환금성. 경매 통계상 평균 유찰 4.3회, 낙찰률 0.0%이며 본건도 5회 유찰 상태입니다. 최근 실거래가 존재하더라도 경매시장의 매수층은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.01 확약서에서 김정도의 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 내용이 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차 확인. 김정도 주택임차권등기는 등기부 을구 3번으로 존재합니다. 확약에 말소 동의가 있지만 실제 말소 절차와 인도 상태를 확인해야 합니다.
- 윤애경 별도 확인. 윤애경의 보증금은 10,000,000원이고 전입은 2024.11.01로 말소기준 이후라 대항력은 없습니다. 다만 배당요구 관련 실제 서류와 점유 상태는 별도로 확인해야 합니다.
- 압류·당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 우선 차감될 수 있으므로 실제 교부청구액과 배당 순서를 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 실질취득가. 이 사건에서는 확약 반영 실질취득가 192,000,000원을 최근 12개월 평균·최신 거래 275,000,000원과 비교해야 합니다.
- 다회 유찰 원인 확인. 5회 유찰과 삼성원시티 경매 평균 유찰 4.3회·낙찰률 0.0%는 권리 외에도 물건성·환금성·수요를 직접 확인해야 한다는 신호입니다.
맺으며 — 권리위험은 확약으로 풀렸지만, 5회 유찰은 따로 봐야 한다
이 사건의 핵심은 대항력 있는 김정도 보증금 240,000,000원입니다. 배당표만 보면 현재 매각가 192,000,000원에서 51,488,000원이 미배당돼 매수인에게 넘어가는 전형적인 인수형처럼 보입니다. 하지만 2026.06.01 주택도시보증공사의 확약으로 김정도는 대항력을 포기하고, 잔존 보증금 반환청구권도 포기하며 임차권등기 말소에 동의했습니다. 그래서 이 사건의 실질 인수는 0원, 실질취득가는 192,000,000원입니다.
가격만 놓고 보면 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 275,000,000원 대비 69.8%로 낮고, 최근 거래 추세도 과거 대비 25.4% 상승입니다. 반면 본건은 이미 5회 유찰됐고 삼성원시티 경매 통계도 평균 4.3회 유찰·낙찰률 0.0%입니다. 따라서 결론은 “확약으로 권리 핵심은 정리됐고 가격 차이도 있으나, 다회 유찰과 도시형생활주택의 환금성은 별도 검증이 필요한 물건”입니다.
