확약으로 주된 인수는 0원*, 그러나 6회 유찰에도 가격·임차 불확실성은 남는다 — 안양 개성하이빌 201호

수원지방법원 2025타경100365. 안양시 만안구 안양동 개성하이빌 2층 201호, 전용면적 64.01㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김영민 씨로, 2020.12.17. 거래가 320,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 감정가가 3억원에서 1.92억원까지 내려왔다는 사실이 아니라, 소유권 취득 전부터 거주한 임차인 우준영 씨의 보증금 3.2억원과 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약을 정확히 연결해 보는 것입니다.

우준영 씨는 2020.11.20. 확정일자를 받고 2020.12.11. 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준권리인 2021.07.09. 케이비국민카드 가압류보다 빠르므로 대항력이 있습니다. 최저가 1.92억원이 보증금보다 낮아 원래 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘고, 매수인의 총 취득부담은 약 3.2억원으로 고정됩니다. 그러나 2026.04.03.자 확약서가 제출되어 이 임차권에 한해서는 잔존 보증금 반환청구와 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리보다 빠른 임차인이 핵심

말소기준권리는 2021.07.09. 접수된 케이비국민카드의 가압류 5,824,088원입니다. 그 이후의 경북신용보증재단 가압류, 안양시 압류, 디케이마린 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 새안양신용협동조합 근저당 2건은 2016.04.15., 중소기업은행 근저당은 2020.11.10. 말소등기가 접수되어 있습니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 있으나 확약 적용 범위를 확인해야 한다

확인 가능한 임차권자는 우준영 1명이며, 2023.04.26. 등기는 같은 임차권의 계약일 경정으로 표시됩니다. 다만 매각물건명세서에는 성명이 “기사항전”으로 기재된 별도 항목이 있고, 전입일과 확정일자는 우준영 씨와 같지만 보증금은 확인되지 않습니다. 이 기재가 우준영 임차권과 동일한 대상을 가리키는지, 별도 점유자를 의미하는지 원문 대조가 필요합니다.

③ 시세 비교 — 최근 가격은 2.1억원까지 하락

개성하이빌은 총 8세대의 소규모 다세대주택으로, 확인되는 유사면적 실거래는 2건입니다. 전체 평균 247,500,000원에는 2022년의 285,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 가격 판단은 최근 12개월 거래인 2024.09.의 210,000,000원을 우선하는 편이 타당합니다.

현재 최저가이자 실질취득액은 192,000,000원*으로 최근 거래 210,000,000원의 91.4%입니다. 금액 차이는 18,000,000원이지만 최근 가격이 과거 거래보다 26.3% 하락한 상태이고, 같은 건물 경매물건의 평균 유찰 횟수도 6회입니다. 따라서 전체 평균 247,500,000원과 비교해 크게 할인됐다고 평가해서는 안 됩니다. 하락 추세 속 최근 시세보다 8.6% 낮은 수준에 불과합니다.

④ 예상배당표 (매각가 192,000,000원 가정)

배당 계산상 보증금 부족분은 131,488,000원입니다. 다만 2026.04.03.자 확약서에 따라 우준영 임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 잔존 보증금 청구권과 대항력을 포기하므로, 해당 임차권의 실질 인수액은 0원*입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.8% 추정치이며 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 양명고등학교 북측 인근으로, 다세대·단독주택과 근린생활시설이 혼재하는 일반주택지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 201호입니다. 외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 하이샷시입니다.
• 설비. 위생·급배수·승강기·도시가스 설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 남측 약 6m, 서측 약 5m 포장도로에 접한 소로각지입니다.
• 용도·규제. 제2종일반주거지역이며 상대보호구역·과밀억제권역·도시교통정비지역 등에 포함됩니다.
• 토지. 토지면적 253.5㎡, 지목 대, 평지의 세로장방형 주거용 건부지입니다. 공시지가는 2,480,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이며 확인되는 유사면적 거래는 2건입니다. 최근 가격 하락과 적은 거래 표본을 감안해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.04.03.자 확약서에 사건번호, 호수, 우준영 임차권, 보증금 320,000,000원, 대항력 포기, 잔존 보증금 청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 모두 명시됐는지 확인하세요.
• 별도 명세 기재 대조. “기사항전” 기재가 우준영 임차권의 반복 표기인지 별도 점유자인지 매각물건명세서 원문과 배당요구 서류로 확인하세요.
• 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 247,500,000원이 아니라 최근 거래 210,000,000원을 기준으로 응찰가를 판단하세요.
• 하락 추세 반영. 최근 가격이 과거 거래보다 26.3% 하락했습니다. 최저가가 최근 시세보다 8.6% 낮다는 이유만으로 큰 할인이라고 평가하지 마세요.
• 소규모 다세대 환금성. 총 8세대이고 유사면적 거래가 2건뿐입니다. 재매각 기간과 매수층을 보수적으로 산정하세요.
• 점유·명도 확인. 임차권등기 후 실제 점유 상태와 열쇠 인도 가능 여부를 현황조사 및 현장 방문으로 확인하세요.
• 배당·세금 확인. 예상배당에는 당해세와 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각기일 전 배당요구 및 교부청구 변동을 확인하세요.
• 과거 근저당 말소 대조. 새안양신용협동조합 근저당 2건과 중소기업은행 근저당의 말소사항이 최신 등기부에도 그대로 반영됐는지 확인하세요.

맺으며 — “확약은 호재지만, 6회 유찰이 면죄부는 아니다”

이 물건은 전형적인 대항력 인수형처럼 보입니다. 보증금 3.2억원이 최저가 1.92억원보다 크므로, 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득액이 약 3.2억원으로 고정됩니다. 그러나 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의해, 우준영 임차권에 관한 주된 인수위험은 실질 0원*으로 해소됩니다.

남은 문제는 두 가지입니다. 첫째, 매각물건명세서의 “기사항전” 기재가 확약 대상과 동일한 임차관계인지 확인해야 합니다. 둘째, 실질취득 1.92억원*은 최근 거래 2.1억원보다 8.6% 낮을 뿐이며, 가격 추세는 -26.3%, 경매 평균 유찰은 6회, 세대수는 8세대입니다. 감정가 대비 64%라는 숫자만 보면 싸 보이지만, 최근 시세와 환금성을 기준으로 보면 할인 폭은 제한적입니다. 확약 확인은 필수, 가격 평가는 보수적 접근. 이 사건의 결론입니다.

* 배당 계산 규칙상 현재 회차의 미배당 보증금은 131,488,000원이나, 2026.04.03.자 확약서가 제출된 우준영 임차권에 대해서는 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권과 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하므로 실질 인수액을 0원으로 반영했습니다. 이 확약은 해당 임차권에만 적용됩니다.