수원지방법원 2025타경100759. 안양시 동안구 관양동 210-2, 관양로305번길 22의 다세대주택 지하층2호입니다. 감정가는 212,000,000원이지만 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 86,835,000원, 감정가의 40.96%까지 내려왔습니다. 표면상으로는 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건은 “감정가 대비 몇 %냐”보다 임차보증금이 실제 배당에서 얼마까지 변제되느냐가 훨씬 중요합니다.

말소기준은 2009.03.24. 설정된 허정철의 근저당권 60,000,000원입니다. 그런데 임차권자 김종식은 2008.09.18. 점유를 시작했고 2009.01.16. 주민등록을 마쳐, 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 것으로 정리돼 있습니다. 확정일자는 2012.05.25., 임차권등기는 2014.01.02.이며 보증금은 55,000,000원입니다. 따라서 이 임차권은 등기 자체가 후순위라는 이유만으로 단순 소멸형으로 보면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 대항력 임차권이 핵심

권리관계의 출발점은 임차인의 전입일입니다. 김종식은 2009.01.16. 주민등록을 마쳤고, 말소기준 근저당은 그보다 뒤인 2009.03.24. 설정됐습니다. 제공된 권리판정도 이를 근거로 대항력 있음으로 분류하고 있습니다. 임차보증금은 55,000,000원, 확정일자는 2012.05.25.이고 배당요구도 확인됩니다.

또 하나 확인할 지점은 확정일자 2012.05.25.가 말소기준 근저당 2009.03.24.보다 늦다는 시간관계입니다. 현재 제공된 예상배당은 임차보증금을 먼저 55,000,000원 전액 배당하는 구조지만, 실제 법정 배당순위와 최우선변제 적용, 조세채권의 선순위 여부는 원본 배당관계로 반드시 다시 대조해야 합니다. 이 사건은 그 결과가 곧 매수인 인수액으로 연결됩니다.

② 가격 — 41%까지 내려왔어도 ‘시세보다 싸다’고 말할 수 없다

현재 최저가는 감정가의 40.96%인 86,835,000원입니다. 다만 이 물건에 대해 동일 조건의 최근 실거래 가격을 근거로 한 시세 비교는 제시할 수 없습니다. 따라서 “감정가보다 59.04% 낮다 = 시세보다 싸다”라는 식의 판단은 금물입니다.

오히려 가격을 평가할 때는 물건 자체의 환금성을 함께 봐야 합니다. 영광빌라(가동)는 8세대, 사용승인일은 1989.12.26.이고, 본건은 지하층입니다. 동일 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 4.0회로, 현재 물건의 4회 유찰과 맞물립니다. 낮아진 최저가만으로 가격 메리트를 가점하기 어려운 이유입니다.

③ 예상배당표 (매각가 86,835,000원 가정)

현재 제공된 배당가정에서는 임차보증금 55,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액이 0원입니다. 다만 국세·지방세 등 선순위 차감 및 실제 법정 배당순위에 따라 임차보증금이 전액 변제되지 않으면 그 부족분은 매수인에게 남을 수 있습니다.

④ 회차별 인수 시나리오 — 6회 유찰부터 숫자가 바뀐다

현재 시나리오에서는 보증금이 전액 배당되는 것으로 계산돼 실질취득액이 86,835,000원으로 잡힙니다. 5회 유찰 시에도 자동계산상 인수는 0원입니다. 그러나 6회 유찰 시 매각가가 55,574,400원으로 내려가면 임차보증금 배당액이 54,174,061원으로 줄고, 미변제액 825,939원이 매수인 인수로 계산됩니다.

⑤ 조세·후순위 권리 — 등기상 소멸과 배당은 별개

말소기준권리 이후에는 박금만의 가압류 86,000,000원과 여러 압류, 2025.02.07. 강제경매개시결정 등이 이어집니다. 등기상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조지만, 국세·지방세 압류가 다수 존재하므로 실제 조세채권의 법정기일과 당해세 여부는 배당재원을 좌우할 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인덕원초등학교 북서측 인접. 인근은 아파트·다세대주택·학교·근린생활시설이 섞인 주거지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 근거리에 노선버스정류장이 있으며, 북서측 450m 이내에 지하철 4호선 인덕원역이 있습니다.
• 이용. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며 도시가스보일러 개별난방, 위생·급배수 설비가 있습니다.
• 도로. 북서측으로 일방통행 가능한 소로한면과 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 교육환경보호 관련 절대·상대보호구역 등이 포함됩니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
• 내부 확인. 폐문부재 등으로 내부구조를 직접 확인하지 못해 집합건축물대장과 외부 관찰을 기준으로 평가됐습니다.
• 환금성. 영광빌라(가동)는 8세대이고 1989.12.26. 사용승인, 본건은 지하층입니다. 동일 단지 경매 평균 유찰 횟수는 4.0회입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 배당순위 재확인. 전입 2009.01.16., 근저당 2009.03.24., 확정일자 2012.05.25.의 시간관계를 원본 배당관계와 대조해야 합니다.
• 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 다수 존재합니다. 법정기일과 당해세 여부에 따라 임차인 배당액 및 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
• 매각물건명세서 문구 확인. 임차보증금 55,000,000원이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 조건을 반드시 전제로 입찰가를 계산해야 합니다.
• 임차관계 실재성 확인. 임차권자 김종식과 강제경매 채권자 김종식이 동일인으로 기재돼 있으므로 계약서·점유·배당요구 서류를 대조해야 합니다.
• 지하층 현장확인. 내부가 직접 확인되지 않았으므로 채광·습기·누수·환기·실제 관리상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 감정가 할인율만으로 시세 판단 금지. 현재 최저가가 감정가의 40.96%라도 최근 실거래 근거 없이 “시세보다 싸다”고 판단해서는 안 됩니다.

맺으며 — 할인율보다 배당표 한 줄이 더 중요하다

감정가 212,000,000원이 4회 유찰돼 86,835,000원까지 내려온 모습만 보면 강한 가격 메리트처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 대항력 있는 55,000,000원 임차권이 존재합니다. 현재 자동 배당가정에서는 전액 배당돼 인수 0원이지만, 매각물건명세서는 전액 변제가 되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.

여기에 국세·지방세 압류가 다수 있고, 확정일자와 말소기준 근저당의 선후관계도 반드시 원본 배당순위로 검증해야 합니다. 또한 8세대 규모의 1989년 사용승인 다세대 지하층이고 이미 4회 유찰됐으므로, 감정가 대비 41%라는 숫자만으로 환금성까지 좋다고 볼 근거도 없습니다. 현재 가격은 낮아졌지만, 권리와 환금성 검증이 끝나기 전에는 ‘싸다’고 결론낼 수 없는 C등급 물건입니다.