최저가 5,079만원의 착시 — 실질취득은 최소 약 1.63억, 최근 시세보다 높다

수원지방법원 2025타경100777. 안양센트럴헤센2차 202동 411호, 전용 23.0223㎡의 오피스텔입니다. 소유자 강석종은 2021년 8월 12일 매매를 원인으로 거래가 162,370,000원에 취득했고, 2023년 5월 파산선고를 받은 뒤 파산관재인 이원익이 청산을 위한 형식적 경매를 신청했습니다. 감정가 155,000,000원에서 다섯 차례 유찰돼 최저가는 50,790,000원까지 내려왔습니다.

그러나 이 사건의 핵심은 유찰률이 아닙니다. 임차권자 이상은은 2021년 9월 3일 전입·점유를 시작했고, 1차 계약의 확정일자는 2021년 8월 12일입니다. 보증금은 갱신 전후 163,000,000원으로 기재돼 있습니다. 매각물건명세서도 이 임차권이 배당으로 전액 변제되지 않으면 미배당 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준일보다 앞선 임차관계가 핵심

현재 기준시점은 2025년 2월 17일 경매개시결정입니다. 그보다 앞서 이상은은 2021년 9월 3일 전입·점유했고, 전용부분 전부에 대한 임차권등기가 2025년 8월 19일 마쳐졌습니다. 임차권등기의 접수일은 경매개시 이후지만, 등기에 기재된 전입·점유일과 확정일자는 기준일보다 앞섭니다. 따라서 등기 접수순서만 보고 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다.

2023년 5월 2일의 동안양세무서 압류는 같은 해 11월 7일 해제로 말소됐고, 민간임대주택 등기도 2023년 7월 27일 말소됐습니다. 현재 등기상 가장 중대한 부담은 보증금 163,000,000원의 주택임차권이며, 매각물건명세서가 그 미배당 잔액의 매수인 인수를 명시하고 있습니다.

② 임차인 분석 — 확인된 1.63억 외에 4명은 금액 미상

보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고는 없으며 임차인 신고는 5명입니다. 이상은을 제외한 4명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없지만, 모두 경매개시결정일 이전 전입자로 추가 인수 가능성을 배제할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득으로 봐야 한다

동일 면적대 실거래는 12건이며 전체 평균은 138,063,333원입니다. 다만 과거의 145,000,000원~154,000,000원 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 가격을 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026년 6월의 135,000,000원 한 건이고, 최신 거래가와 최근 12개월 평균이 모두 135,000,000원입니다. 최근 가격은 이전 구간보다 2.4% 하락했습니다.

최저가 50,790,000원은 최근 시세의 37.6%지만, 이 비율에는 임차보증금 승계가 빠져 있습니다. 확인된 보증금을 기준으로 한 실질취득 약 163,000,000원은 최근 12개월 평균보다 28,000,000원 높고, 최근 시세의 120.7%입니다. 감정가 155,000,000원조차 최근 시세의 약 114.8%입니다.

④ 배당·인수 구조 (현재 최저가 50,790,000원 기준)

표면상 배당계산에서는 집행비용 1,314,220원과 잔여 49,475,780원이 산출되지만, 매각물건명세서상 임차권자의 배당·승계가 존재하므로 이를 소유자 교부액으로 확정할 수 없습니다. 실제 배당은 조세채권, 배당요구 적법 여부와 다른 임차인의 권리에 따라 달라집니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며 전용면적은 23.0223㎡입니다.
• 주위환경. 안양초등학교 남동측 인근으로 각종 근린생활시설, 오피스텔, 다세대주택이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 전철 1호선 관악역이 있어 교통여건은 무난한 편입니다.
• 도로. 서측 약 35m, 동측 약 8m, 북측 약 12m 도로와 각각 접합니다.
• 설비. 위생·급배수, 개별난방, 승강기와 주차장 설비가 설치돼 있습니다.
• 토지·규제. 도시지역·일반상업지역이며 공시지가는 2,910,000원/㎡입니다. 과밀억제권역과 토지거래계약 허가구역 등에 포함되고 시가지경관지구에 저촉됩니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 132세대 규모의 소형 오피스텔이고, 동일 면적 거래가격이 105,880,000원부터 154,000,000원까지 분산돼 있습니다. 5회 유찰과 최근 하락 추세를 함께 고려해 보수적인 매도가격을 적용해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차권등기 원문 확인. 이상은의 1차·2차 임대차계약, 갱신 관계와 보증금 163,000,000원이 동일 채권인지 원계약서로 대조해야 합니다.
• 배당요구와 배당순위 확인. 이상은의 배당요구일 2025.08.19 및 임차권등기명령, 배당요구종기와의 관계를 사건기록에서 확인해야 합니다.
• 미상 임차인 4명 확인. 전용호·이승노·이상민·송치민의 임대차계약서, 보증금, 실제 점유, 가족관계 및 전출 여부를 확인해야 합니다.
• 실질취득으로 상한 설정. 최저가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 총부담을 최근 거래가 135,000,000원과 비교해야 합니다.
• 추가 유찰의 착시 경계. 6회·7회 유찰돼도 이상은 보증금 기준 총액은 약 163,000,000원에서 유지됩니다.
• 조세·관리비 확인. 파산사건과 과거 세무서 압류 이력이 있으므로 당해세, 체납관리비와 공용부분 승계액을 별도로 확인해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차인 신고가 5명이므로 현장 방문과 전입세대확인서를 통해 실제 점유자를 특정한 뒤 명도비용을 산정해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령 결정문, 배당요구 서류와 실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “5,079만원짜리 오피스텔”이 아니다

이 사건을 최저가 50,790,000원의 저가 오피스텔로 보면 판단이 뒤집힙니다. 확인된 대항력 임차권의 보증금이 163,000,000원이고, 배당되지 않은 잔액은 매수인이 인수합니다. 따라서 현재 회차든 추가 유찰 뒤든 권리 기준 실질취득은 약 163,000,000원으로 유지됩니다.

최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 135,000,000원이고 가격 추세는 2.4% 하락했습니다. 실질취득 하한은 최근 시세보다 28,000,000원, 비율로는 20.7% 높습니다. 게다가 다른 선행 전입자 4명의 보증금이 확인되지 않아 163,000,000원조차 최종 총액이 아니라 확인된 최소선입니다. 다회 유찰, 시세 이상의 실질취득, 소형 오피스텔의 환금성, 다수 임차인 불확실성이 겹친 만큼 결론은 가격도 권리도 보류입니다.