감정가 33%까지 내려왔지만, 5명 보증금이 모두 미상 — 군포 우진아트리움 604호

수원지방법원 2025타경100777. 등기상 대상은 경기도 군포시 금정동 47-24 우진아트리움 6층 604호이고, 물건 분류는 다세대입니다. 감정 이용상태에는 오피스텔로 기재돼 있습니다. 소유자 강석종은 2021년 2월 16일 매매를 원인으로 거래가액 235,000,000원에 취득했고, 2025년 2월 17일 파산관재인 이원익이 청산을 위한 형식적 경매를 신청했습니다.

표면상 가격만 보면 감정가 245,000,000원에서 5회 유찰돼 80,282,000원까지 내려왔습니다. 2021년 10월 확인된 전용 39.95㎡ 실거래 264,000,000원과 비교하면 30.4% 수준입니다. 그러나 이 거래는 2021년 단 1건뿐이고, 현재 점유자 5명의 보증금이 모두 미상입니다. 따라서 80,282,000원은 실질취득가가 아니라 인수 보증금을 전혀 반영하지 않은 경매 최저가일 뿐입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소 기록과 배당 계산이 서로 맞지 않는다

2021년 2월 3일 반월신용협동조합 명의의 채권최고액 2,040,000,000원 근저당권이 설정됐지만, 같은 근저당권은 2021년 2월 26일 ‘일부포기’를 원인으로 한 말소등기가 이어집니다. 2023년 5월 2일 국 명의 압류도 2023년 11월 7일 해제를 원인으로 말소됐습니다.

신고된 말소기준은 2025년 2월 17일 경매개시결정입니다. 다만 임차인의 대항력은 등기상 말소기준일만 비교해 확정할 수 없습니다. 실제 점유, 주택 인도, 주민등록, 임대차계약 및 보증금의 존재를 함께 확인해야 하며, 현재는 보증금과 확정일자가 모두 미상입니다.

② 임차·점유 분석 — 실제 점유자 5명, 인수액은 미확정

보증기관 또는 대위변제 승계 신고는 없으며, 확인된 이름은 모두 실제 점유자로 분류됩니다. 따라서 실제 점유자는 5명입니다. 다만 임대차계약서, 보증금, 확정일자가 확인되지 않아 누구도 ‘대항력 있음’으로 확정할 수 없고, 모두 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.

③ 시세 비교 — 2021년 단 1건, 가격 기준으로 쓰기 어렵다

확인된 실거래는 2021년 10월 전용 39.95㎡·12층의 264,000,000원 한 건입니다. 대상 면적 39.54㎡와 유사하지만 거래 시점이 2021년이고 표본도 1건뿐입니다. 최근 가격 추세를 판단할 거래가 없으므로, 이 금액을 현재 시세로 단정하거나 최저가 80,282,000원을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다.

감정가 245,000,000원은 해당 거래가보다 낮고, 최저가는 거래가의 30.4%입니다. 하지만 이 차이는 임차보증금 인수 위험과 2021년 이후의 시장 변화를 반영하지 않습니다. 실질취득액을 알 수 없는 상태에서 30.4%라는 숫자만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 80,282,000원 가정)

배당 시뮬레이션상 매각대금은 집행비용과 반월신용협동조합 배당으로 모두 소진됩니다. 다만 임차인의 보증금·최우선변제·당해세는 반영되지 않았고, 등기 흐름에는 해당 근저당의 말소 기록이 있으므로 실제 배당순위와 존속 채권은 원본 확인이 필요합니다. 계산표상 매수인 인수액 0원은 임차보증금이 확인되지 않은 상태의 수치일 뿐, 실제 인수 0원을 의미하지 않습니다.

⑤ 회차별 미배당 — 유찰돼도 채권 부족액만 커진다

유찰이 계속되면 매각가는 64,225,600원, 51,380,480원으로 내려가지만 배당 부족액은 각각 1,977,330,461원, 1,989,944,369원으로 커집니다. 임차보증금 인수 여부가 정리되지 않은 상태에서는 낙찰가 하락분만큼 실질취득액이 낮아진다고 볼 수 없습니다.

⑥ 서류 동일성·입지·환금성 메모

• 용도. 사건 분류는 다세대이고 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 실제 사용승인 용도와 현황을 건축물대장으로 확인해야 합니다.
• 규모. 우진아트리움은 12세대, 대상 면적은 39.54㎡, 사용승인일은 2021.01.22로 기재돼 있습니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적 399.1㎡, 일반상업지역이며 평지의 사다리형 토지로 기재돼 있습니다.
• 도로. 토지 정보에는 세로각지(가), 소로3류 접함으로 기재돼 있습니다.
• 규제. 과밀억제권역·과밀억제지역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함돼 있습니다.
• 위반 여부. 위반건축물 표시는 없으며, 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다.
• 환금성. 확인된 실거래가 2021년 1건뿐이고 평균 유찰 횟수가 7.9회여서 일반적인 주거용 집합건물보다 가격 검증과 재매각 가능성 판단이 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임대차계약서 확보. 송치민·이상은·이상민·이승노·전용호의 계약 당사자, 점유 부분, 보증금, 차임과 계약 기간을 모두 확인하세요.
• 대항력 확정 금지. 전입일만으로 대항력을 확정하지 말고 실제 인도 시점과 주민등록의 유효성, 소유자와의 관계를 함께 확인하세요.
• 배당요구 확인. 전용호는 2025.03.20 배당요구가 확인되지만 나머지 4명은 배당요구 여부가 확인되지 않습니다.
• 전입일 이상 확인. 2017.01.09 전입 기록과 2021.01.22 사용승인일의 선후관계를 전입세대확인서와 주소변동 이력으로 검증하세요.
• 근저당 원본 대조. 반월신용협동조합 근저당의 일부포기·말소 범위와 공동담보목록 제2021-9호를 확인하세요.
• 감정서 동일성 확인. 군포시 금정동 604호와 안양시 안양동 101호가 혼재한 이유를 법원 감정서 원본과 별지 목록으로 확인하세요.
• 실질취득액 계산. 모든 임차보증금과 예상배당액이 확인된 뒤 낙찰가에 미배당 인수액을 더해 응찰 상한을 산정하세요.
• 현장 점유 확인. 5명이 동일 세대를 점유하는지, 세대 분리·무상거주·가족관계 또는 전출 미정리인지 현장에서 확인하세요.
• 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비, 당해세와 최우선변제 가능액은 별도로 확인하세요.

맺으며 — “80,282,000원은 실질취득가가 아니다”

이 물건의 핵심 숫자는 감정가 대비 32.77%나 2021년 실거래 대비 30.4%가 아닙니다. 핵심은 보증금 미상인 실제 점유자 5명입니다. 이들의 대항력과 미배당 보증금이 확인되지 않으면 낙찰자가 부담할 총액을 계산할 수 없습니다.

여기에 전용호의 2017년 전입일과 2021년 사용승인일이 충돌하고, 감정요항에는 사건 소재지와 다른 안양동·101호 내용이 들어 있으며, 말소된 것으로 보이는 근저당이 배당 계산에는 존속 채권으로 반영돼 있습니다. 따라서 현재 판단은 가격 검토가 아니라 원본 서류 재검증 단계입니다. 임차보증금·점유관계·근저당 존속 범위·감정 대상 동일성이 모두 확인될 때까지 입찰을 보류하는 것이 합리적입니다.