수원지방법원 2025타경100789. 의왕시 삼동 부곡꿈마을 9층 902호입니다. 현재 소유자는 정미림이고, 2012.12.15 매매를 원인으로 2013.01.25 소유권이전등기가 접수됐으며 거래가액은 270,000,000원입니다. 같은 날 설정된 의왕신용협동조합 근저당권 187,200,000원이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정된 김규철 근저당과 각종 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 김경배 1명이 확인됩니다. 전입일은 2016.11.15로 말소기준일인 2013.01.25보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 배당요구는 2025.03.13 접수됐고 현재 배당 시나리오상 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경100789 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의왕시 삼동 160-29 부곡 꿈마을 9층 902호 · 경기도 의왕시 부곡중앙남1길 34 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 실지조사일 현재 근린생활시설 및 아파트로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층/지상9층 · 제9층 제902호 |
| 소유자 | 정미림 · 2012.12.15 매매 · 거래가액 270,000,000원 · 2013.01.25 소유권이전등기 |
| 감정가 / 최저가 | 424,000,000원 / 217,088,000원 · 3회 유찰 |
| 신청채권자 / 청구 | 의왕신용협동조합 / 133,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 단지 | 부곡꿈마을 · 19세대 · 2005.08.29 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2013.01.25 의왕신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 187,200,000원이며 이 권리가 말소기준입니다. 이후 설정된 2013.03.22 김규철 근저당권 40,000,000원, 국민건강보험공단 및 의왕시 압류, 2025.02.21 임의경매개시결정, 2025.04.15 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 전입은 늦고, 보증금은 미상
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김경배 | 2016.11.15 | 미상 | 미상 | 2025.03.13 | 대항력 없음 |
김경배의 전입신고일은 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 현재 확인된 정보 기준으로는 매수인에게 대항할 수 없습니다. 보증금 액수는 확인되지 않았고 우선변제 여부도 확정되지 않았으므로 배당 순위와 실제 배당액은 원문 서류 대조가 필요합니다. 다만 대항력 부재 때문에 보증금이 미배당되더라도 현재 분석상 그 금액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 시세 비교 — 57.1%지만 표본은 1건
부곡꿈마을의 비교 대상 면적은 84.69㎡이고, 확인된 실거래는 2024.03 전용 84.42㎡·4층·380,000,000원 1건입니다. 제시된 실거래 평균·최신 거래·최저·최고가가 모두 380,000,000원이며, 현재 최저매각가 217,088,000원은 이 기준의 57.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 84.42㎡ | 4 | 380,000,000원 |
| 시세 기준 | 84.69㎡ | 1건 | 380,000,000원 |
숫자만 보면 할인폭은 큽니다. 감정가 424,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저가는 217,088,000원이고, 실거래 기준의 57.1%입니다. 다만 거래 표본이 1건뿐이고 최신 거래도 2024.03이므로, 380,000,000원을 현재 확정 시세처럼 단정해서는 안 됩니다. 특히 19세대 규모의 단지라는 점까지 감안하면 환금성과 가격 검증은 별도로 확인할 필요가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 217,088,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,839,232원 |
| 1. 근저당 · 의왕신용협동조합 | 187,200,000원 | 187,200,000원 |
| 2. 근저당 · 김규철 | 40,000,000원 | 26,048,768원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 227,200,000원 중 예상 배당은 213,248,768원이며, 미배당액은 13,951,232원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 51% | 217,088,000원 | 213,248,768원 | 13,951,232원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 173,670,400원 | 170,439,014원 | 56,760,986원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 33% | 138,936,320원 | 136,191,212원 | 91,008,788원 | 0원 |
낙찰가가 내려갈수록 후순위 채권의 미배당액은 커지지만, 현재 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액이 0원입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 후순위 채권자의 미배당보다 응찰가와 실제 환금가치를 얼마나 보수적으로 잡느냐에 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부곡초등학교 북측 인근이며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교·철도시설 등이 존재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 9미터의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 상대보호구역·비행안전제3구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 2,591,000원/㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 주상용 · 평지 · 소로한면.
- 단지 규모. 부곡꿈마을 19세대, 2005.08.29 준공으로 실거래 표본 자체가 많지 않습니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 김경배는 대항력이 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서 원문을 최종 대조하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건의 당해세 여부에 따라 실제 배당 순서와 후순위 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 실거래 표본 한계. 제시된 실거래가 1건뿐이므로 380,000,000원을 확정 시세로 단정하지 말고 현장 매물과 추가 거래를 대조해야 합니다.
- 3회 유찰 원인 점검. 가격 매력과 별개로 반복 유찰의 원인이 물건 상태·환금성·수요 부족과 관련 있는지 확인하세요.
- 이용상태 확인. 감정요항표에는 실지조사일 현재 근린생활시설 및 아파트로 이용 중이라고 기재되어 있어 현장 이용 형태를 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 배당요구 내역을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘가격 검증’이 승부처
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2013.01.25 의왕신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 김경배의 전입도 말소기준 이후라 대항력이 없으며, 현재 배당 계산상 매수인이 승계할 금액도 0원입니다.
가격은 분명 눈에 띕니다. 감정가 424,000,000원에서 3회 유찰돼 217,088,000원까지 내려왔고, 제시된 실거래 기준 380,000,000원의 57.1%입니다. 다만 비교 거래가 1건뿐이고 그 거래 시점이 2024.03이라는 점, 단지 규모가 19세대라는 점, 실제로 3회 유찰됐다는 점을 함께 봐야 합니다. 권리는 통과, 가격은 매력적이지만 시세 검증은 필수. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가 자체보다 실제 매도 가능한 가격을 얼마나 보수적으로 확인하느냐입니다.
