78,014,000원
수원지방법원 2025타경100803. 안양시 만안구 석수동 타운하우스 A동 101호, 전용면적 62.79㎡인 다세대주택입니다. 감정가는 3억 7,200만원이지만 일곱 차례 유찰되면서 최저매각가가 7,801만원 수준까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 매력적인 저가 경매처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 낙찰대금 외에 매수인이 책임질 임대차보증금이 핵심입니다.
2020년부터 이어지는 임대차관계와 2023년에 등기된 임차권이 존재합니다. 등기부상 임차보증금은 338,000,000원이고, 해당 임차권은 매각물건명세서에서도 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 권리로 명시돼 있습니다. 따라서 낙찰가 78,014,000원만으로 투자수익을 계산해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경100803 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 석수동 814-1 타운하우스 제에이동 제1층 제101호 |
| 도로명주소 | 경기도 안양시 만안구 예술공원로131번길 17 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) · 전용 62.79㎡ · 4층 건물 중 1층 |
| 내부구성 | 방 3개 · 거실 · 주방/식당 · 욕실 2개 · 다용도실 |
| 소유자 | 이영주 (단독소유) |
| 소유권보존 | 2020.05.19 |
| 감정가 | 372,000,000원 |
| 최저매각가 | 78,014,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 | 서울보증보험 주식회사 |
| 청구금액 | 324,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 말소기준권리 | 2024.07.29 국 압류 (갑구 12번, 지정 기준) |
| 공부와의 차이 | 없음 |
| 위반건축물 | 위반사항 없음 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심이다
등기상 말소기준으로 지정된 권리는 2024.07.29 국 압류입니다. 그러나 이번 사건에서 단순히 그 날짜 이후 권리의 소멸 여부만 보면 안 됩니다. 그보다 앞서 2023.02.07 등기된 정예린의 주택임차권이 있고, 전입 및 확정일자도 더 빠릅니다.
정예린의 임차권은 매각물건명세서에서 명시적으로 인수 대상으로 기재됐습니다. 우선변제 배당을 받더라도 보증금 전액이 변제되지 않으면 미변제 잔액을 매수인이 부담할 수 있습니다. 또한 2024.06.14 안양시 압류는 지정된 말소기준보다 앞서 접수됐으며, 권리분석상 인수 대상으로 표시돼 있습니다. 세금 관련 배당·말소 관계를 확인하지 않은 채 인수액을 확정해서는 안 됩니다.
② 임차인 및 점유관계 — 보증금 인수 위험
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정예린 | 2020.12.21 | 등기부 원문 338,000,000원 질권설정액 324,000,000원 |
대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미배당 인수 대위자 표기 |
| 이강근 | 2021.01.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 인수 확인 |
| 이명섭 | 2024.10.18 | 미상 | 기준일 이후 전입 | 미상 | 점유관계 확인 |
정예린의 확정일자는 2020.12.03, 점유개시일은 2020.12.18, 임차권등기일은 2023.02.07입니다. 서울보증보험 주식회사는 임차권등기에 대위자로 기재돼 있으며, 별도의 임차인으로 중복 합산하지 않습니다.
서울보증보험 주식회사는 임차권등기의 대위자로 기재돼 있고, 경매신청채권자이기도 합니다. 따라서 임차보증금·질권설정금액·경매신청채권을 각각 독립된 임차인 보증금처럼 단순 합산해서는 안 됩니다. 실제 채권 귀속과 배당 수령주체를 확인하는 것이 중요합니다.
③ 시세 비교 — 최저가 22.3%의 착시
해당 타운하우스 A동은 7세대 규모이며, 사용승인일은 2020.05.11입니다. 확인되는 비교 실거래는 2023.05 거래 1건으로, 전용 58.77㎡, 4층이 350,000,000원에 거래됐습니다. 분석 대상은 전용 62.79㎡, 1층으로 면적과 층이 다릅니다.
| 구분 | 거래월 | 전용 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|---|
| 확인 실거래 | 2023.05 | 58.77㎡ | 4층 | 350,000,000원 |
| 감정가 | — | 62.79㎡ | 1층 | 372,000,000원 |
| 현재 최저가 | 2026.11.10 | 62.79㎡ | 1층 | 78,014,000원 |
| 실질취득액(배당모형) | — | 62.79㎡ | 1층 | 325,804,252원 |
| 등기부 원문 보증금 | — | — | — | 338,000,000원 |
최저매각가 78,014,000원은 확인 실거래가 350,000,000원의 22.3%에 불과합니다. 하지만 선순위 임차보증금 인수를 반영하면 얘기가 완전히 달라집니다.
배당모형상 실질취득액 325,804,252원은 비교 실거래가의 약 93.1%입니다. 등기부 원문 보증금 338,000,000원을 기준으로 추가 인수 가능성을 검토하면 경제적 부담은 더 커질 수 있습니다. 결국 최저가 22.3%라는 수치만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 78,014,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,804,252원 |
| 1. 임차인 정예린 보증금(우선변제) | 324,000,000원 | 76,209,748원 |
| 2. 경매신청채권 · 서울보증보험 주식회사 | 324,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 배당 합계 | — | 78,014,000원 |
위 배당은 집행비용을 추정하고 임차보증금 324,000,000원을 배당 산정기준으로 적용한 모형입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영하지 않았습니다. 등기부 원문 보증금 338,000,000원과의 차이, 서울보증보험의 대위·질권 관계, 선순위 압류 및 다른 점유자의 권리는 별도 확정이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락의 실질 효과
이 사건은 추가 유찰로 최저매각가가 내려가도 선순위 임차보증금의 미배당 잔액이 증가하는 구조입니다. 제공된 회차별 배당모형을 비교하면 그 특징이 분명해집니다.
| 회차 | 최저가 | 인수액(모형) | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재(7회 유찰) | 78,014,000원 | 247,790,252원 | 325,804,252원 |
| 8회 유찰 시 | 62,411,200원 | 263,112,202원 | 325,523,402원 |
| 9회 유찰 시 | 49,928,960원 | 275,369,761원 | 325,298,721원 |
실질취득액은 각 회차의 최저가와 모형상 매수인 인수액의 합계입니다. 실제 낙찰가, 집행비용, 배당순위 및 최종 인정 보증금에 따라 변동합니다. 다른 선순위 점유자와 압류 관련 추가 부담은 포함하지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 안양시 만안구 석수동, 안양호암초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지·단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재된 일반주택지대입니다.
- 교통. 간선도로인 경수대로까지 약 600m 거리이며, 간선도로와 대중교통시설 접근성이 무난합니다. 폭 6m 포장도로에 접해 차량 접근이 가능합니다.
- 건물. 2020.05.11 사용승인된 철근콘크리트구조의 4층 다세대주택입니다. 승강기·주차·난방·도시가스·급배수 설비 등이 있습니다.
- 토지. 부정형 평지로, 제1종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 해당합니다. 공시지가는 2,078,000원/㎡입니다.
- 토지이용 규제. 정비구역·과밀억제권역·도시교통정비지역·역사문화환경보존지역 등에 포함됩니다. 토지거래계약 허가 관련 사항도 확인 대상입니다.
- 공부 상태. 감정평가상 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. A동은 7세대 규모입니다. 확인 실거래는 2023.05의 1건이며, 경매 평균 유찰 5.6회·매각률 0%라는 점에서 처분 가능성을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 원금 확인. 등기부·매각물건명세서의 338,000,000원과 배당모형 기준 324,000,000원의 차이를 해소해야 합니다. 최종 인정 보증금과 매수인 승계액을 입찰 전 확인하세요.
- 서울보증보험 대위관계 확인. 임차보증금반환채권의 질권설정·양수 및 대위 관계, 배당 수령주체와 실제 잔존 채권을 확인해야 합니다. 동일 채권을 중복 계산해서도, 임의로 소멸 처리해서도 안 됩니다.
- 이강근의 점유·계약 확인. 말소기준권리보다 먼저 전입한 이강근의 임대차계약, 보증금, 확정일자와 실제 점유 여부를 확인하세요. 정예린과 별개의 인수 위험이 존재할 수 있습니다.
- 이명섭의 점유관계 확인. 기준일 이후 전입이지만 실제 거주자와 임대차관계, 인도 대상자를 확인해야 합니다.
- 선순위 압류 확인. 2024.06.14 안양시 압류의 배당·말소 및 인수 여부를 확인하고, 당해세 등 조세채권의 우선순위를 점검해야 합니다.
- 매각물건명세서 최신본 확인. 선순위 임차권 인수 문구, 배당요구 및 매각조건 변경 여부를 원본으로 확인하세요.
- 실거래 재조사. 2023.05의 거래 1건만으로는 현재 시세를 충분히 판단할 수 없습니다. 동일 건물·인근 다세대주택의 최근 매매 사례를 추가 확인하세요.
- 취득 부대비용 확인. 취득세·등기비용·명도비용·관리비 체납·수선비용은 배당모형 실질취득액에 포함되지 않았습니다.
- 유찰 효과 재계산. 최저가가 낮아질 때 인수액이 증가하므로 다음 회차의 최저가만 보고 입찰 수익성을 판단하지 마세요.
맺으며 — “최저가가 싸다고, 취득가격도 싼 것은 아니다”
이 물건은 감정가 3억 7,200만원에서 7회 유찰돼 최저가가 7,801만원 수준으로 떨어졌습니다. 그러나 선순위 임차보증금이 매각대금보다 훨씬 크다는 사실이 겉으로 보이는 할인율의 의미를 바꿉니다.
배당모형대로라면 최저가에 낙찰받아도 실질취득액이 약 3억 2,580만원입니다. 실제 임대차보증금 원문은 3억 3,800만원으로 기재돼 있고, 다른 선순위 전입자의 보증금도 확인되지 않았습니다. 추가 유찰이 발생해도 매수인 인수액이 증가하므로 실질취득액은 크게 낮아지지 않습니다.
비교 가능한 실거래는 2023년 3억 5,000만원 거래 1건뿐입니다. 현재 시세와 환금성을 판단하기에는 부족한 표본이며, 7회 유찰과 7세대 규모라는 점도 신중하게 접근해야 할 이유입니다.
결론은 ‘입찰 보류·인수권리 우선 확인’입니다. 정예린의 최종 보증금 반환채무, 서울보증보험의 대위·질권 관계, 이강근의 실제 임대차 및 안양시 압류 관계가 명확해지기 전에는 최저가 78,014,000원을 가격 메리트로 평가할 수 없습니다. 이 물건의 승부처는 추가 유찰 여부가 아니라 실제로 얼마의 보증금을 떠안고, 얼마에 다시 처분할 수 있는가입니다.
