수원지방법원 2025타경100803. 안양시 만안구 석수동 타운하우스 에이동 1층 101호, 다세대주택입니다. 감정가는 372,000,000원인데 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 121,897,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 약 3분의 1 가격처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 을구 1번 주택임차권 정예린은 말소기준인 2024.07.29. 압류보다 훨씬 먼저 전입·확정일자를 갖춘 대항력 임차권자로, 배당에서 보증금을 전액 돌려받지 못하면 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
현재 회차 배당가정에서는 정예린에게 119,390,442원이 배당되고, 204,609,558원이 미배당으로 남습니다. 결국 최저가가 낮아져도 그만큼 인수액이 늘어나는 구조여서, 이 물건의 경제적 취득원가는 최저가가 아니라 임차보증금 규모에 가깝게 고정됩니다. 따라서 “감정가 대비 32.77%”라는 숫자만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경100803 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 석수동 814-1 타운하우스 에이동 1층101호 |
| 도로명 | 경기도 안양시 만안구 예술공원로131번길 17 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 방 3개·거실·주방/식당·욕실 2개·다용도실 · 철근콘크리트구조 4층 건물의 1층 |
| 소유자 | 이영주 |
| 감정가 / 최저가 | 372,000,000원 / 121,897,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 324,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 선순위 압류가 핵심
말소기준은 2024.07.29. 동안양세무서 압류입니다. 그러나 그보다 앞선 2024.06.14. 안양시 압류는 등기 분석상 매수인 인수로 분류되어 있고 금액도 확인되지 않습니다. 더 중요한 것은 2023.02.07. 등기된 정예린의 주택임차권입니다. 임대차계약일 2020.12.03., 점유개시 2020.12.18., 주민등록 2020.12.21., 확정일자 2020.12.03.로 모두 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 그중 2명이 핵심 확인 대상
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정예린 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.12.21 / 2020.12.03 | 324,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 미배당 인수 |
| 이강근 | 2021.01.07 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 이명섭 | 2024.10.18 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
정예린은 확정일자와 배당요구가 확인되므로 우선변제권을 행사하지만, 보증금이 매각가보다 커 전액 변제되지 않습니다. 반면 이강근은 전입일이 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없습니다. 이강근은 대항력 가능·미상으로 보고 계약관계와 점유원인을 반드시 추가 확인해야 합니다. 이명섭의 전입일은 말소기준 이후입니다.
등기부상 정예린 임차권에는 서울보증보험 주식회사가 대위자로 기재되어 있으나, 이를 별도 임차인이나 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최저가 34.8%가 아니라 실질취득을 봐야 한다
타운하우스(A동)는 7세대이고, 확인되는 거래 표본은 1건입니다. 2023.05 전용 58.77㎡, 4층이 350,000,000원에 거래됐습니다. 현재 최저가 121,897,000원은 이 금액의 34.8%지만, 이 비율을 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.05 | 58.77㎡ | 4 | 350,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 350,000,000원 |
정예린의 현재 회차 예상 인수액 204,609,558원을 고려하면 경제적 취득원가는 임차보증금 324,000,000원 규모에 가깝게 고정됩니다. 즉 1.22억짜리 매물이 아니라, 사실상 3.24억대의 취득원가를 놓고 3.50억의 단일 거래 표본과 비교해야 합니다. 게다가 시세 표본이 1건뿐이고 확인 거래월도 2023.05이므로 350,000,000원을 강한 최신 시세로 단정하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 121,897,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,506,558원 |
| 1. 임차인 정예린 보증금 | 324,000,000원 | 119,390,442원 |
| 2. 경매개시결정 · 서울보증보험 | 324,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당가정에서 정예린의 미배당 보증금은 204,609,558원이며 매수인 인수로 계산됩니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등으로 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안양호암초등학교 남동측 인근의 다세대주택으로, 주위는 아파트단지·단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재한 일반주택지대입니다.
- 교통. 경수대로까지 약 600미터 거리이며 간선도로와 대중교통시설 접근성은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 1층으로 위생·급배수·난방·승강기·주차·도시가스 설비가 있습니다.
- 도로. 폭 6미터 포장도로와 접해 통행 및 승용차 접근이 가능합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역·정비구역·역사문화환경보존지역·과밀억제권역 등에 포함되며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 타운하우스(A동)는 7세대이고 확인 거래 표본도 1건에 그칩니다. 다세대 특성상 아파트처럼 풍부한 비교거래를 확보하기 어렵다는 점을 감안해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 정예린 인수액 재확인. 배당기일 기준 실제 배당액과 미배당 보증금 잔액을 확인해야 합니다.
- 이강근 점유원인 확인. 전입 2021.01.07.로 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 임대차계약서와 점유관계를 확인해야 합니다.
- 안양시 선순위 압류 확인. 2024.06.14. 압류는 말소기준보다 앞서 인수로 분류되어 있습니다. 체납액과 매각 후 처리 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 보증금 금액 원본 대조. 등기내용에는 임차보증금 338,000,000원과 질권설정금액 324,000,000원이 함께 기재되어 있으므로 실제 반환채권 범위와 배당·인수 기준을 반드시 원문으로 확인해야 합니다.
- 유찰 착시 금지. 6회·7회 유찰 시에도 낙찰가 하락분만큼 미배당 인수액이 증가하므로 최저가만으로 응찰가를 판단하지 마세요.
- 시세 보수적으로 적용. 비교 가능한 거래는 2023.05의 350,000,000원 1건뿐입니다. 층·면적·내부 상태 차이를 감안해 별도 현장 시세 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구종기·체납관계 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 1.22억”이라는 숫자를 버리고 봐야 한다
이 사건은 5회 유찰로 최저가가 121,897,000원까지 내려왔지만, 그 자체로 싸진 물건이 아닙니다. 정예린의 대항력 임차보증금이 매각가를 크게 웃돌아 현재 회차 예상 인수액만 204,609,558원입니다. 더 유찰되면 낙찰가는 낮아지지만 인수액은 오히려 커져, 실질취득은 계속 보증금 규모에 가까이 머무릅니다.
게다가 말소기준 이전 안양시 압류가 인수로 남고, 이강근은 전입일은 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 리스크가 있습니다. 시세 역시 350,000,000원 한 건뿐입니다. 결론은 명확합니다. ‘5회 유찰 = 초저가’가 아니라, 선순위 임차권·선순위 압류·미상 점유를 모두 정리한 뒤 실질취득 기준으로 판단해야 하는 고난도 물건입니다.
