수원지방법원 2025타경100818. 안양시 만안구 안양동 1119, 병목안로 292에 소재한 기타 + 토지 물건입니다. 감정평가상 가동은 지1층 음식점, 1층 음식점, 2층 및 복층 주택으로 이용되고, 나동은 지1층 스크린골프연습장, 1층 음식점, 2층 및 복층 주택으로 이용됩니다. 토지는 1,825.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다.
권리의 중심은 2018.09.07 설정된 근저당권입니다. 북부천새마을금고 채권최고액 2,340,000,000원과 부천제일새마을금고 채권최고액 1,170,000,000원이 같은 날 설정됐고, 이 가운데 북부천새마을금고 근저당권이 말소기준권리로 제시돼 있습니다. 그 뒤 김재분 근저당권, 음종래 지분 가등기, 현재 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경100818 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 1119 · 경기도 안양시 만안구 병목안로 292 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 음식점·스크린골프연습장·주택 복합 이용 |
| 소유자 | 김재분, 음종래 |
| 토지 | 1,825.0㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 중로한면 |
| 감정가 / 최저가 | 5,106,630,620원 / 2,614,594,000원 (3회 유찰 · 감정가 51.2%) |
| 청구금액 | 917,622,140원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 구조
현재 권리분석의 기준점은 2018.09.07 북부천새마을금고 근저당권입니다. 같은 날 부천제일새마을금고 근저당권도 설정됐고, 2019.05.20 김재분 근저당권과 2024.01.05 음종래 지분의 이전청구권가등기, 2025.03.11 임의경매개시결정은 모두 기준권리 뒤에 있습니다. 가등기는 데이터상 매각으로 소멸 처리돼 있으나, 별도 주의사항으로 가등기 종류 확인 필요가 제시돼 있어 입찰 전 원문 대조가 필요한 지점입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 6명, 모두 말소기준 이후 전입
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 6명입니다. 전입일은 모두 2018.09.07 말소기준권리보다 뒤이고, 각 임차인은 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 따라서 임차보증금 자체를 매수인이 승계하는 구조로 계산되지는 않습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김은지 | 지하층 오른쪽 59.19 | 2024.03.11 | 4,500만원 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.05.23 |
| 홍성래 | 1층 전부 150 | 2019.04.05 | 4,000만원 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 한은섭 | 가동 202호 | 2021.07.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 최우영 | 나동 지하층 전부 280.30 | 2022.05.04 | 3,000만원 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.04.08 |
| 이윤재 | 나동 1층 전부 157.18 | 2023.07.28 | 2,000만원 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.05.19 |
| 탁윤호 | 나동 202호 | 2025.02.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 2,614,594,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 28,545,940원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 북부천새마을금고 | 2,340,000,000원 | 2,340,000,000원 |
| 3. 을구 5번 근저당권 · 부천제일새마을금고 | 1,170,000,000원 | 246,048,060원 |
| 4. 을구 6번 근저당권 · 김재분 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 채권 합계는 3,710,000,000원, 예상 배당액은 2,586,048,060원이며 미배당은 1,123,951,940원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 할인율과 채권 미배당은 반대로 움직인다
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 2,614,594,000원 | 51.2% | 2,586,048,060원 | 1,123,951,940원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 2,091,675,200원 | 40.96% | 2,068,358,448원 | 1,641,641,552원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 1,673,340,160원 | 32.77% | 1,654,206,758원 | 2,055,793,242원 | 0원 |
현재 최저가는 감정가의 51.2%까지 내려와 있지만, 이 비율만으로 “싸다”라고 결론낼 수는 없습니다. 이 물건은 일반 아파트가 아니라 토지와 복수 용도의 건물이 결합된 주상용 성격이고, 음식점·스크린골프연습장·주택이 혼재합니다. 따라서 응찰가 판단에서는 단순 감정가 할인율보다 실제 수익성·점유현황·건물 현황·제시외 부분과 토지 규제를 함께 봐야 합니다.
⑤ 건물·토지 현황 — 복합 이용과 제시외 부분 확인
- 가동 이용상태. 지1층은 음식점(우돈, 엄마의찌개포장판매), 1층은 음식점(어소반생선구이), 2층 및 복층은 주택으로 이용 중입니다.
- 나동 이용상태. 지1층은 스크린골프연습장(안양숲스크린골프), 1층은 음식점(숲속의정원), 2층 및 복층은 주택으로 이용 중입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 경사지붕 2층 건물이며 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 새시창호입니다.
- 일괄매각. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 각 건물 2층은 복층구조로 층을 구분해 사용 중이고, 복층 부분은 제시외건물로 별도 평가됐습니다.
- 공부상 층과 현황. 공부상 지1층이 접면도로상 1층 부분에 해당해 현황을 기준으로 평가됐습니다.
- 토지. 1,825.0㎡, 지목 대, 주상용, 평지·사다리형이며 중로 한 면에 접합니다. 공시지가는 1,156,000원/㎡입니다.
⑥ 입지·규제·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 병목안시민공원 남서측 인근이며, 주위는 단독주택·농경지·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 근거리에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 용도지역. 보전녹지지역·지구단위계획구역·지구단위계획구역(주거및근생용지)에 해당합니다.
- 기타 규제. 대기관리권역·도시교통정비지역·과밀억제권역에 포함되고, 중로3류(폭 12m~15m)에 접합니다.
- 토지 추가 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고, 보전산지·공익용산지와 접합니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표의 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가등기 원문 확인. 2024.01.05 갑구 36번 가등기는 말소기준 이후로 매각 소멸 분류지만, 가등기 종류 확인 필요 사항이 있으므로 원문을 대조해야 합니다.
- 제시외 건물 범위 확인. 가동·나동 2층 복층 부분이 제시외건물로 별도 평가돼 있으므로 실제 면적·사용현황과 평가 반영 범위를 확인해야 합니다.
- 점유자 6명 확인. 권리상 대항력은 없지만 실제 점유·인도 협의는 별개이므로 각 점유부분과 현장 사용자를 대조해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자. 한은섭·탁윤호는 보증금이 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 관련 서류를 다시 대조해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 시뮬레이션은 채권 미배당 1,123,951,940원이 발생해도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
- 가격 검증. 감정가의 51.2%라는 수치만으로 저가매수라고 판단하지 말고 복합용도 수익성, 토지 규제, 건물 현황을 함께 검토해야 합니다.
- 당해세·최우선변제. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 물건”은 같은 말이 아니다
권리 순위만 놓고 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2018.09.07 말소기준권리 뒤의 근저당·가등기·경매개시결정은 매각 소멸 구조이고, 실제 임차인 6명도 모두 기준권리 뒤에 전입해 대항력 없음으로 분류됩니다. 배당 계산상 매수인 인수도 0원입니다.
다만 투자 판단의 난도는 권리보다 물건 자체에 있습니다. 감정가 5,106,630,620원에서 3회 유찰돼 최저가가 2,614,594,000원까지 내려왔지만, 음식점·스크린골프연습장·주택이 섞인 복합 이용, 일괄매각과 제시외건물, 토지 규제, 2024년 가등기 확인 과제가 함께 존재합니다. 권리상 인수는 0원, 가격과 환금성은 별도 검증. 이 사건의 핵심은 바로 그 구분입니다.
