수원지방법원 2025타경100818. 안양시 만안구 안양동 1119의 토지와 가동·나동 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 가동은 음식점과 주택, 나동은 스크린골프연습장·음식점·주택으로 이용되고 있습니다. 토지 면적은 1,825㎡이고, 각 건물은 철근콘크리트구조 경사지붕 2층 건물입니다.
권리의 기준점은 2018년 9월 7일 설정된 새마을금고 근저당권입니다. 같은 날 북부천새마을금고 채권최고액 2,340,000,000원과 부천제일새마을금고 채권최고액 1,170,000,000원이 설정됐고, 이후 김재분 근저당권·음종래 지분 이전청구권가등기·이번 경매개시결정이 이어졌습니다. 이 후순위 등기는 매각으로 소멸하는 구조여서 등기상 인수액은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경100818 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 1119 · 경기도 안양시 만안구 병목안로 292 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 근린생활시설 및 주택 복합 이용 |
| 매각 범위 | 토지와 건물 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 대 1,825㎡ · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 중로 한면 |
| 건물 | 가동·나동 공히 철근콘크리트구조 경사지붕 2층 건물 |
| 소유자 | 김재분, 음종래 (공유) |
| 감정가 / 최저가 | 5,106,630,620원 / 3,268,243,000원 (2회 유찰·감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부천제일새마을금고 / 917,622,140원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2018년 9월 7일 설정된 두 새마을금고 근저당권이 동일한 접수일과 접수번호를 갖는 말소기준 권리입니다. 두 근저당권은 토지 1119와 가동·나동을 공동담보로 합니다. 2019년 김재분의 200,000,000원 근저당권과 2024년 김재분 명의의 음종래 지분 이전청구권가등기는 모두 그 이후 권리입니다.
말소기준 근저당권 두 건은 2026년 2월 11일 주식회사새마을금고자산관리회사로 확정채권양도에 따른 이전등기가 접수됐습니다. 권리자가 변경된 만큼 입찰 전 최신 등기부와 채권계산서를 다시 확인해야 합니다.
② 임차인 6명 — 대항력은 없지만 명도는 별도
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며 실제 임차인 또는 점유자는 6명입니다. 모두 전입일이 2018.09.07. 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아니지만, 한은섭·탁윤호의 보증금은 미상이고 배당요구 여부도 확인되지 않아 점유관계와 계약서를 현장에서 확인해야 합니다.
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김은지 | 지하층 오른쪽 59.19 | 2024.03.11 | 4,500만원 | 2025.05.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍성래 | 1층 전부 150 | 2019.04.05 | 4,000만원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한은섭 | 가동 202호 | 2021.07.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최우영 | 나동 지하층 전부 280.30 | 2022.05.04 | 3,000만원 | 2025.04.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이윤재 | 나동 1층 전부 157.18 | 2023.07.28 | 2,000만원 | 2025.05.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 탁윤호 | 나동 202호 | 2025.02.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 64%지만 ‘저가’ 판정은 보류
현재 최저매각가는 3,268,243,000원으로 감정가 5,106,630,620원의 64%입니다. 두 차례 유찰되며 1,838,387,620원 낮아졌지만, 이 수치만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
본건은 1,825㎡ 토지와 상업·주거 복합 건물, 제시외 건물을 함께 평가한 물건입니다. 동일 조건의 최근 거래와 직접 비교할 시세 자료가 없어 감정가 대비 할인율은 확인되지만 시장가 대비 할인율은 확인되지 않습니다. 특히 임대수익, 공실, 영업시설 상태와 보전녹지지역의 이용 제한이 가격에 직접 영향을 줍니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,268,243,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 35,082,430원 |
| 1. 을구 5번 근저당권 · 북부천새마을금고 | 2,340,000,000원 | 2,340,000,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 부천제일새마을금고 | 1,170,000,000원 | 893,160,570원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 김재분 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 3,710,000,000원 중 3,233,160,570원이 배당되고, 미배당액은 476,839,430원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있으나, 미배당 채권은 낙찰자의 인수액으로 전환되지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 3,268,243,000원 | 3,233,160,570원 | 476,839,430원 | 893,160,570원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51.2% | 2,614,594,400원 | 2,586,048,456원 | 1,123,951,544원 | 246,048,456원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 40.96% | 2,091,675,520원 | 2,068,358,765원 | 1,641,641,235원 | 0원 | 0원 |
⑤ 건물 이용과 토지 규제 — 현장 확인이 가격을 좌우
- 가동 이용. 지1층은 음식점 ‘우돈’과 ‘엄마의찌개포장판매’, 1층은 음식점 ‘어소반생선구이’, 2층 및 복층은 주택으로 이용 중입니다.
- 나동 이용. 지1층은 ‘안양숲스크린골프’, 1층은 음식점 ‘숲속의정원’, 2층 및 복층은 주택으로 이용 중입니다.
- 층 표시 주의. 공부상 지1층은 접면도로상 1층에 해당하며, 각 건물 2층은 복층구조로 구분 사용되고 복층 부분은 제시외 건물로 별도 평가됐습니다.
- 이용상황 대조. 매각물건명세서 비고에는 공부상 이용상황과 현황이 달라 현황을 기준으로 평가했다고 기재돼 있습니다. 호칭·면적·점유구획을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 토지 규제. 보전녹지지역·지구단위계획구역·주거 및 근생용지이며, 중로3류에 접합니다. 과밀억제권역·대기관리권역·도시교통정비지역· 토지거래계약에관한허가구역에도 포함됩니다.
- 주변 환경. 병목안시민공원 남서측 인근으로 단독주택·농경지·근린생활시설이 혼재하며, 차량 출입이 가능하고 근거리에 노선버스정류장이 있습니다.
- 설비. 가동은 위생·급배수·난방·LP가스 설비, 나동은 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 설치돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없지만 제시외 복층 부분이 매각에 포함되므로 건축물대장·허가도면·현황 면적을 함께 대조해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 확인. 갑구 36번 가등기의 담보 목적, 피담보채권과 배당요구 여부를 등기원인증서 및 최신 매각물건명세서로 확인하세요.
- 임차계약 원본. 한은섭·탁윤호의 보증금과 계약기간이 미상입니다. 나머지 점유자도 실제 보증금·차임·사업자등록·시설물 소유 관계를 확인해야 합니다.
- 상가·주택 명도 분리. 영업 중인 음식점과 스크린골프장, 주거 점유자를 별도 협상 대상으로 보고 명도 일정과 비용을 산정하세요.
- 매각 범위 경계. 토지 1119, 가동·나동, 복층 제시외 부분의 위치와 평가 포함 여부를 감정평가서 도면 및 현황사진으로 확인하세요.
- 수익성 검증. 현재 임대료가 확인되지 않으므로 감정가 할인율이 아닌 실제 임대수익·공실·운영비·수선비를 기준으로 입찰 상한을 계산해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 보전녹지지역과 지구단위계획, 토지거래계약 허가 대상 여부, 증축·용도변경 가능 범위를 관할기관에 확인하세요.
- 최신 권리 대조. 2026.02.11. 근저당권 이전등기 이후의 채권자와 채권계산서, 당해세·최우선변제 신고를 최신 등기부와 법원 기록에서 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 운영과 명도
본건의 등기상 결론은 비교적 명확합니다. 2018.09.07. 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리와 6명의 임차보증금은 낙찰자에게 승계되지 않아 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단은 단순하지 않습니다. 음식점·스크린골프장·주택이 혼재하고, 제시외 복층 부분과 공부·현황 이용 차이가 있으며, 실제 점유자 6명 중 2명의 보증금이 미상입니다. 토지는 보전녹지지역과 지구단위계획구역에 포함돼 활용성 확인도 필요합니다.
현재 최저가는 감정가의 64%지만 이를 곧바로 시장가격 대비 할인으로 볼 수 없습니다. 권리는 인수 0원, 가격은 비교 보류, 승부처는 임대수익·토지 활용·다중 명도 실사입니다. 서류상 말소 여부만 확인하고 입찰하기보다 각 영업장과 주거공간의 실제 점유 상태를 모두 확인한 뒤 접근해야 하는 물건입니다.
