수원지방법원 2025타경100827. 안양시 만안구 안양동 흥화아파트 101동 19층 1903호입니다. 현재 소유자는 김형욱이며 2021년 거래가 430,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 근저당이 아니라, 2022년부터 대항력을 갖춘 임차인 박소은입니다. 박소은은 보증금 430,000,000원, 확정일자 2022.04.01., 전입일자 2022.04.11.로 확인되고 2024.10.30. 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 강제경매개시결정일인 2025.03.17.보다 앞선 권리이므로, 배당에서 보증금을 전부 돌려받지 못하면 그 잔액은 매수인이 인수합니다.
현재 최저가는 94,582,000원으로 감정가 451,000,000원의 21% 수준까지 내려왔지만, 이것만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 현재 배당 시나리오상 박소은에게 배당되는 금액은 92,479,524원이고, 보증금 중 337,520,476원이 남습니다. 즉 낙찰가가 더 내려가면 배당액은 줄고 인수액은 늘어나는 구조라, 매수인의 실질 부담은 임차보증금 430,000,000원을 중심으로 거의 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경100827 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 716-5 흥화아파트 제101동 제19층 제1903호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 관리상태 무난함 |
| 전용면적 | 84.63㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬라브지붕 · 지하2층/지상19층 중 19층 · 사용승인 1996.04.29. |
| 소유자 | 김형욱 (2021.08.20. 소유권이전 · 거래가액 430,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 451,000,000원 / 94,582,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박소은 / 430,416,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 임차권 인수’가 핵심
말소기준권리는 2025.03.17. 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 박소은의 임차관계는 계약일 2022.01.03., 점유개시 2022.03.31., 확정일자 2022.04.01., 전입일자 2022.04.11.이며, 등기부에는 2024.10.30. 보증금 430,000,000원의 주택임차권이 등기되어 있습니다. 매각물건명세서도 이 임차권이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박소은 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 430,000,000원 | 2022.04.11 / 2022.04.01 | 2024.10.30 · 배당요구 있음 | 대항력 있음 우선변제 승계 없음 |
③ 유찰이 반복돼도 실질부담은 크게 내려가지 않는다
대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인 배당액이 줄고, 그만큼 매수인 인수액이 증가합니다. 그래서 이 물건은 “7회 유찰되어 9,458만원”이라는 숫자만 보고 접근할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 의미 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 94,582,000원 | 337,520,476원 | 낙찰가가 낮아진 만큼 미배당 보증금 인수 |
| 8회 유찰 시 | 75,665,600원 | 356,096,381원 | 낙찰가 하락과 함께 인수액 증가 |
| 9회 유찰 시 | 60,532,480원 | 370,957,105원 | 보증금 중심의 실질부담 구조 유지 |
즉 8회, 9회로 더 유찰되어 최저가가 내려가더라도 “싸지는 폭”만큼 임차보증금 인수액이 늘어납니다. 이 사건의 가격 기준은 낙찰가가 아니라 430,000,000원의 대항력 임차보증금입니다.
④ 시세 비교 — 실질취득 약 4.30억이 최근 시장보다 높다
흥화아파트 제공 실거래 표본은 9건입니다. 최근 12개월 5건 평균은 370,000,000원, 최신 거래는 2026.06. 381,000,000원입니다. 최근 12개월 거래 수준은 과거 거래 대비 -5.2%로 낮아져 있습니다. 따라서 전체 평균 379,111,111원보다 최근 가격 흐름을 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 76.44㎡ | 16 | 381,000,000원 |
| 2026.01 | 76.44㎡ | 6 | 363,000,000원 |
| 2026.01 | 76.44㎡ | 6 | 363,000,000원 |
| 2025.10 | 76.44㎡ | 7 | 378,000,000원 |
| 2025.08 | 76.44㎡ | 8 | 365,000,000원 |
| 2022.08 | 76.44㎡ | 8 | 380,000,000원 |
| 2021.07 | 76.44㎡ | 3 | 375,000,000원 |
| 2021.07 | 76.44㎡ | 8 | 377,000,000원 |
| 2021.06 | 84.63㎡ | 19 | 430,000,000원 |
현재 물건의 실질취득 기준 약 430,000,000원은 최근 12개월 평균 370,000,000원과 최신 거래 381,000,000원을 모두 웃돕니다. 특히 7회 유찰됐음에도 실질취득 기준은 2021.06. 전용 84.63㎡·19층 거래가 430,000,000원과 같은 수준입니다. 최근 가격 추세가 -5.2%인 상황까지 감안하면, 최저가가 싸 보인다는 이유로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 94,582,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,102,476원 |
| 1. 임차인 박소은 보증금 | 430,000,000원 | 92,479,524원 |
| 2. 경매개시결정 · 박소은 | 430,416,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금 중 337,520,476원이 미배당되어 매수인에게 인수됩니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등 개별 사정에 따라 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안양3동행정복지센터 남측 인근에 위치한 흥화아파트입니다.
- 교통. 차량 접근과 진출입이 용이하고, 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 이용·관리. 아파트로 이용 중이며 관리상태는 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕, 지하2층·지상19층 건물의 19층 1903호이며 사용승인일은 1996.04.29.입니다.
- 설비. 위생·급배수·급탕·개별난방·승강기·소방·방송설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 인접 도로 및 필지와 등고평탄한 부정형 토지이며, 북서측으로 약 9미터 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역이며 공시지가는 2,829,000원/㎡입니다.
- 단지. 흥화아파트는 152세대이며 사용승인일은 1996.04.29.입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 해당사항 없음이며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득가로 판단. 94,582,000원만 보고 응찰가를 정하면 안 됩니다. 대항력 임차보증금 430,000,000원이 가격 판단의 중심입니다.
- 인수보증금 재확인. 현재 배당 시나리오상 미배당 337,520,476원이 매수인 인수 대상입니다. 매각 직전 배당요구·채권계산서·명세서 원본을 다시 대조해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 박소은의 계약일·점유개시일·전입일·확정일자 및 임차권등기명령 내용을 원본과 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인 박소은과 강제경매 신청채권자 박소은이 동일하므로 채권 발생 원인과 임대차관계의 실체를 확인해야 합니다.
- 최근 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 370,000,000원, 최신 381,000,000원, 최근 대비 과거 추세 -5.2%를 가격 상한 판단에 반영해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 8회·9회 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 매수인 인수액은 각각 356,096,381원·370,957,105원으로 늘어납니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구서·실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “9,458만원짜리 아파트”가 아니다
이 사건을 최저가만 보면 감정가 451,000,000원이 7회 유찰되어 94,582,000원까지 내려온 초저가 물건처럼 보입니다. 하지만 실제 권리구조는 정반대입니다. 대항력 있는 임차인 박소은의 보증금이 430,000,000원이고, 현재 회차에서 배당되지 않는 337,520,476원을 매수인이 인수합니다. 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어나는 구조이므로 실질취득 기준은 약 430,000,000원에서 크게 벗어나지 않습니다.
최근 12개월 실거래 평균은 370,000,000원, 최신 거래는 381,000,000원이며 최근 거래 흐름은 -5.2%입니다. 즉 7회 유찰이라는 숫자가 실제 가격 할인으로 이어지지 않고, 실질취득가는 최근 시세보다 높습니다. 권리 인수 위험, 다회유찰, 최근 하락 추세가 동시에 겹치는 만큼 이 물건은 최저가가 아니라 임차보증금과 실질취득가를 기준으로 판단해야 합니다.
