수원지방법원 2025타경100827. 안양시 만안구 안양동 흥화아파트 101동 19층 1903호, 전용 84.63㎡ 아파트입니다. 감정가는 451,000,000원이지만 5회 유찰돼 최저매각가는 147,784,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 최저가가 아닙니다. 임차인 박소은의 보증금은 430,000,000원이고 전입일은 2022.04.11., 확정일자는 2022.04.01.로 2025.03.17. 경매개시결정보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
현재 최저가 147,784,000원에서 집행비용 2,868,976원을 먼저 공제하면 임차인에게 돌아가는 예상배당은 144,915,024원입니다. 보증금 430,000,000원 중 남는 285,084,976원이 매수인 부담이므로, 입찰대금과 합친 실질취득은 432,868,976원입니다. 최저가가 최근 12개월 평균의 39.9%라는 수치는 인수를 빼고 본 착시일 뿐입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경100827 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 716-5 흥화아파트 101동 19층 1903호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.63㎡ · 지하 2층/지상 19층 중 19층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 · 관리상태 무난함 |
| 소유자 | 김형욱 (2021.08.20. 소유권이전 · 거래가액 430,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 451,000,000원 / 147,784,000원 (5회 유찰 · 감정가의 32.77%) |
| 신청채권자 / 청구 | 박소은 / 430,416,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 과거 근저당은 말소, 임차권은 남는다
등기부에 나타나는 과거 근저당권들은 각각 후속 말소등기가 완료됐습니다. 1996년 한국주택은행 근저당과 2003년 조흥은행 근저당은 2005.09.06., 2005년 한국외환은행 근저당은 2007.10.15., 2007년 농협과 2008년 우리은행 근저당은 2011.05.27. 말소됐습니다. 2011년 농협 근저당은 2015.03.26., 2015년 하나은행 근저당 2건은 2019.06.14., 2019년 하나은행 근저당은 2021.08.23. 말소됐습니다.
따라서 현재 인수 판단의 핵심은 과거 근저당이 아니라 을구 18번 주택임차권입니다. 임차권자 박소은은 전유부분 전부를 주거용으로 사용했고, 보증금 430,000,000원에 전입과 확정일자, 배당요구를 갖췄습니다. 실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 아닙니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제 모두 있으나 전액 회수 불가
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 권리일자 | 판정 | 현재 예상 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박소은 | 전유부분 전부 주거·임차권등기 | 430,000,000원 | 점유 2022.03.31. 확정 2022.04.01. 전입 2022.04.11. 배당요구 2024.10.30. | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 | 285,084,976원 |
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 총비용은 거의 같다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 147,784,000원 | 285,084,976원 | 432,868,976원 |
| 6회 유찰 시 | 118,227,200원 | 314,227,981원 | 432,455,181원 |
| 7회 유찰 시 | 94,581,760원 | 337,520,712원 | 432,102,472원 |
5회 유찰에서 7회 유찰까지 낙찰가는 53,202,240원 내려가지만, 인수액이 52,435,736원 늘어 실질취득은 고작 766,504원 감소합니다. 보증금 430,000,000원이 낙찰대금보다 크기 때문에 낙찰가가 내려간 만큼 미배당 보증금이 늘어나는 구조입니다. 따라서 추가 유찰을 기다려도 일반적인 무인수 물건처럼 가격 메리트가 커지지 않습니다.
④ 시세 비교 — 비교 기준은 147,784,000원이 아니라 432,868,976원
제공된 최근 12개월 실거래 5건의 평균은 370,000,000원, 최신 거래는 2026.06.의 381,000,000원입니다. 최근 거래 흐름은 이전 기간보다 -5.2% 하락했습니다. 현재 실질취득 432,868,976원은 최근 12개월 평균보다 62,868,976원, 최신 거래보다 51,868,976원 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 76.44㎡ | 16 | 381,000,000원 |
| 2026.01 | 76.44㎡ | 6 | 363,000,000원 |
| 2026.01 | 76.44㎡ | 6 | 363,000,000원 |
| 2025.10 | 76.44㎡ | 7 | 378,000,000원 |
| 2025.08 | 76.44㎡ | 8 | 365,000,000원 |
| 2021.06 | 84.63㎡ | 19 | 430,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 76.44㎡ | 5건 | 370,000,000원 |
최근 12개월 표본은 목록상 전용 76.44㎡로 본건 84.63㎡보다 작아 직접 비교에는 면적 차이가 있습니다. 다만 본건과 같은 84.63㎡·19층의 2021.06. 거래가도 430,000,000원으로, 현재 실질취득 432,868,976원이 2,868,976원 높습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 147,784,000원 가정)
| 배당 항목 | 권리금액 | 예상배당 | 미배당·인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,868,976원 | - |
| 1. 임차인 박소은 보증금 | 430,000,000원 | 144,915,024원 | 285,084,976원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
매각대금은 집행비용과 임차보증금 일부 배당으로 모두 소진됩니다. 임차보증금 부족분 285,084,976원은 소멸하지 않고 매수인에게 남는 것으로 계산됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안양3동행정복지센터 남측 인근에 위치하는 흥화아파트 101동 19층 1903호입니다.
- 교통. 차량의 접근과 진출입이 용이하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 2층·지상 19층 건물로 사용승인일은 1996.04.29.입니다.
- 설비. 위생·급배수·급탕·개별난방·도시가스보일러·승강기·소방·방송설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 9미터 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 상대보호구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다. 공시지가는 2,829,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없고, 아파트 관리상태는 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 환금성. 152세대, 1996.04.29. 준공 단지입니다. 제공 통계상 단지 경매 평균 유찰은 5.0회이고 낙찰률은 0.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 실질취득으로 판단. 현재 기준 147,784,000원에 인수 285,084,976원을 더한 432,868,976원을 자금계획과 시세 비교의 기준으로 삼아야 합니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 7회 유찰 가정에서도 실질취득은 432,102,472원입니다. 낙찰가 하락이 인수액 증가로 상쇄됩니다.
- 임대차 실체 확인. 임대차계약서, 보증금 430,000,000원의 지급내역, 전입세대확인서, 점유관계와 신청채권자·임차권자 동일 경위를 확인해야 합니다.
- 임차권 배제 여부 확인. 임차권의 무효나 인수 면제를 전제로 입찰하지 말고, 법원기록과 매각물건명세서 최종본에서 변동 여부를 대조해야 합니다.
- 명도 조건 확인. 임차권등기가 있어 실제 점유 여부와 인도 시점, 보증금 정산 요구를 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 관리사무소와 관할기관에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “147,784,000원에 사는 경매가 아니다”
이 물건은 감정가 451,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 147,784,000원까지 낮아졌습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 430,000,000원이 낙찰대금보다 훨씬 크기 때문에, 현재 회차에서 임차인이 배당받지 못하는 285,084,976원을 매수인이 인수합니다. 실제로 투입되는 금액은 432,868,976원입니다.
이 금액은 최근 12개월 평균 370,000,000원과 최신 거래 381,000,000원을 모두 웃돌고, 본건과 같은 전용 84.63㎡·19층의 2021.06. 거래가 430,000,000원보다도 높습니다. 최근 가격 흐름은 -5.2% 하락인데 실질취득은 최근 평균의 117.0%입니다. 추가 유찰이 발생해도 낙찰가가 내려간 만큼 보증금 인수가 늘어 총액은 약 432,000,000원대로 유지됩니다. 낮은 최저가는 장점이 아니라 인수액을 가리는 숫자입니다. 인수 위험이 해소되지 않는 한 가격·권리 양쪽 모두 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.