수원지방법원 2025타경100833. 안양시 만안구 안양동 청명에이스 비동 4층 401호, 다세대주택입니다. 감정가 248,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 198,400,000원입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 등기상 주택임차권자 최민지입니다. 임대차계약일은 2022.03.14, 확정일자도 2022.03.14, 주민등록 및 점유개시는 2022.04.15로, 말소기준인 2023.05.25 국세 압류보다 앞섭니다. 따라서 원칙적 권리관계만 보면 대항력 있는 선순위 임차권으로 매수인 인수 위험이 존재합니다.
그러나 이 사건에는 결정적인 후속 자료가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 임차인의 우선변제권 승계인인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 보증금 반환청구권을 행사하지 않고 임차권등기 말소에 동의한다는 2026.06.10.자 확약서를 제출했습니다. 이 확약은 최민지 임차인에 한해 적용되므로, 해당 임차인의 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 이 사건에서 다른 임차인은 확인되지 않아 실제 임차인은 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경100833 (강제경매개시결정) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 945-25 청명에이스 비동 4층401호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 대상 면적 41.75㎡ · 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 중 4층 |
| 소유자 | 이진재 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 248,000,000원 / 198,400,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 주택도시보증공사 / 246,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심, 확약으로 실질 인수 해소
② 임차인 분석 — 대항력은 있으나 확약 적용
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최민지 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.04.15 | 2022.03.14 | 246,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 실질 승계 0원 |
최민지의 주민등록·점유개시일 2022.04.15은 말소기준 2023.05.25보다 앞서며, 확정일자 2022.03.14와 배당요구도 확인됩니다. 따라서 일반적인 계산에서는 최저가 198,400,000원에서 집행비용 3,577,600원을 먼저 차감한 뒤 194,822,400원이 임차보증금에 배당되고, 51,177,600원이 미배당되어 매수인 인수 대상으로 계산됩니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 198,400,000원’으로 봐야 한다
이 사건은 확약으로 실질 인수액이 0원이므로 가격 비교 기준은 최저가와 동일한 실질취득 198,400,000원입니다. 청명에이스 실거래는 4건이 확인되고, 전체 평균은 274,500,000원이지만 과거 345,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 따라서 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 44.94㎡ | 4 | 268,000,000원 |
| 2024.02 | 44.94㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 2022.12 | 44.87㎡ | 5 | 345,000,000원 |
| 2021.11 | 45.79㎡ | 2 | 255,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 268,000,000원 |
최신 거래이자 최근 12개월 평균인 268,000,000원과 비교하면 실질취득 198,400,000원은 74.0%입니다. 금액 차이는 69,600,000원입니다. 전체 평균 274,500,000원 대비 수치보다도 이 최신 거래 기준이 더 중요합니다. 다만 최근 거래 추세는 이전 거래군보다 -3.1%로 하락 방향이므로, 과거 345,000,000원 같은 고가 거래를 시세 기준으로 삼아 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 198,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,577,600원 |
| 1. 임차인 최민지 보증금(우선변제) | 246,000,000원 | 194,822,400원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,011,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 246,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당표는 현재 최저매각가 198,400,000원에 대한 기계적 배당 시나리오입니다. 계산상 최민지 보증금 중 51,177,600원이 미배당됩니다. 그러나 2026.06.10.자 확약에 따라 해당 미배당분의 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약이 없었다면 인수가 커지는 구조
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 룰상 합계 | 확약 적용 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(80%) | 198,400,000원 | 51,177,600원 | 249,577,600원 | 실질 인수 0원 |
| 3회 유찰 시(64%) | 158,720,000원 | 90,302,080원 | 249,022,080원 | 실질 인수 0원 |
| 4회 유찰 시(51%) | 126,976,000원 | 121,601,664원 | 248,577,664원 | 실질 인수 0원 |
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건은 원칙적으로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커지므로 단순히 “유찰돼 싸졌다”고 볼 수 없습니다. 이 사건의 제공 시나리오 역시 룰상 매각가와 미배당 인수액 합계가 약 248,000,000원대에 머뭅니다. 다만 이 사건은 최민지에 대한 확약이 제출돼 그 임차인의 실질 인수액이 0원이므로, 현재 가격 판단에서는 실질취득 198,400,000원을 기준으로 봅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 청명에이스는 38세대입니다.
- 입지. 안양공업고등학교 남측 인근으로, 주위는 다세대주택 등으로 이루어진 기존 주택지대이며 주위환경은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량통행이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 안양역(지하철 1호선)이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 중 4층이며 위생·급배수, 도시가스 난방, 승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 대체로 사다리형 평지로 다세대주택 건부지로 이용 중이고, 서측 및 남측으로 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 공시지가는 2,219,000원/㎡입니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 확인된 실거래는 4건이고 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최신 거래는 268,000,000원이지만 최근 대 과거 거래 추세는 -3.1%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.10.자 확약서에서 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 모두 명확히 기재됐는지 대조하세요.
- 선순위 임차권 재확인. 최민지의 전입 2022.04.15, 확정일자 2022.03.14, 보증금 246,000,000원과 배당요구 관계를 등기부·매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·서울특별시·안양시·국민건강보험공단 압류가 존재합니다. 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 가격 기준은 최신 거래. 전체 평균 274,500,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 268,000,000원을 우선하고, -3.1% 하락 추세를 반영해 응찰가를 결정해야 합니다.
- 환금성 점검. 38세대 다세대이고 최근 12개월 거래가 1건이므로 매도 시 거래기간과 가격 할인 가능성을 고려하세요.
- 민간임대주택등기 대조. 2022.12.06 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리 여부를 원본 권리서류에서 확인하세요.
- 관리비·점유 상태 확인. 실제 점유 및 미납 관리비 등 현장 비용 요소를 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — “원래는 인수형, 이번 사건은 확약이 결론을 바꾼다”
이 사건을 등기 순서만 보고 판단하면 246,000,000원 보증금의 선순위 대항력 임차권이 있어 현재 최저가 198,400,000원보다 보증금이 큰 전형적인 인수 위험형입니다. 실제 배당 시나리오도 현재 회차에서 51,177,600원의 미배당분을 계산합니다. 그러나 2026.06.10.자 확약서로 해당 임차인에 대한 대항력과 잔존 보증금 반환청구권이 포기되고 임차권등기 말소에도 동의했으므로, 정확도 규칙상 실질 인수는 0원입니다.
그 결과 현재 실질취득가는 198,400,000원이고, 최신 거래·최근 12개월 평균 268,000,000원의 74.0%입니다. 가격 자체는 최근 시세 아래에 위치합니다. 다만 시장 추세가 -3.1%로 하락 중이고, 38세대 다세대이며 최근 거래 표본이 적다는 점을 감안하면 단순 할인율만으로 높은 점수를 주기 어렵습니다. 결론은 “확약 확인 시 권리 부담은 크게 낮아지고 가격 여유도 있지만, 소규모 다세대의 환금성과 하락 추세까지 반영해 보수적으로 접근할 물건”입니다.
