수원지방법원 2025타경100836. 군포시 당동 성인스위스아파트 지하1층 비01호입니다. 사건의 용도 표기는 ‘대지’지만, 감정평가상 실제 이용상태는 집합건축물대장상 제1종근린생활시설입니다. 명칭에 ‘아파트’가 들어가더라도 이 호실을 일반 아파트 전유부분으로 전제해 가격을 비교해서는 안 됩니다.
최저매각가는 감정가 278,000,000원에서 다섯 차례 유찰되어 91,095,000원까지 내려왔습니다. 표면 할인율은 크지만, 대상 면적은 147.91㎡이고 지하층 근린생활시설인 반면 실거래 표본은 56.96~69.12㎡의 다른 면적 거래입니다. 따라서 최근 거래 265,000,000원과의 단순 비율 34.4%는 참고 수치일 뿐, 이 물건의 직접적인 시세 할인율로 해석할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경100836 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 군포시 당동 776-11 성인스위스아파트 지하1층 비01호 |
| 사건용도 / 이용상태 | 대지 / 집합건축물대장상 제1종근린생활시설 |
| 평가 대상 면적 | 147.91㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 경사지붕 9층 건물 · 지하1층 비01호 · 사용승인 2003.01.03 |
| 소유자 | 유재환 (2015.02.09 임의경매로 인한 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 278,000,000원 / 91,095,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 강진군수산업협동조합 / 72,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 임차인 인수는 0원, 과거 말소기재는 재확인
현재 소유자 유재환이 2015.02.09 임의경매 매각으로 소유권을 취득한 날, 강진군수산업협동조합의 채권최고액 93,600,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 현재 권리분석의 말소기준이며, 2024년 이후의 가압류·압류와 2025년 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 예상배당표에는 2004년 안양북부새마을금고 근저당과 2007년 주재승 가압류가 선순위로 반영되어 있습니다. 등기 흐름에는 이 권리들이 2008.08.27 임의경매 매각을 원인으로 말소된 것으로 기재되어 있으므로, 현재 등기 원본과 법원의 배당순위 자료를 반드시 대조해야 합니다. 이 부분이 확인되지 않으면 배당표만으로 권리관계를 확정해서는 안 됩니다.
임차인 현황
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오현동 | 147.91㎡ | 2024.11.20 | 30,000,000원 / 100,000원 | 2025.04.22 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 오현동의 전입신고일 2024.11.20은 말소기준권리인 2015.02.09 근저당권보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 보증금 30,000,000원과 월차임 100,000원, 배당요구일 2025.04.22가 확인되며 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 매수인이 승계하는 임차보증금은 0원으로 산정됩니다.
② 가격 비교 — 숫자는 낮지만 직접 비교 가능한 시세가 아니다
성인스위스의 확인된 실거래는 3건이며 평균은 261,666,666원입니다. 최근 12개월 거래는 2026년 6월의 265,000,000원 한 건이고, 최근 가격은 이전 거래 평균보다 1.9% 높은 흐름입니다. 그러나 모든 표본의 면적이 평가 대상 147.91㎡와 일치하지 않고, 대상 호실은 지하층 제1종근린생활시설이므로 주거형 거래를 동일 물건 시세로 적용할 수 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 68.43㎡ | 7층 | 265,000,000원 |
| 2024.04 | 69.12㎡ | 8층 | 270,000,000원 |
| 2021.07 | 56.96㎡ | 2층 | 250,000,000원 |
| 평균 | 불일치 | 3건 | 261,666,666원 |
경매 통계에서도 평균 유찰 횟수는 5.0회, 매각률은 0%로 집계돼 있습니다. 최저가가 크게 낮아진 사실 자체보다, 지금까지 응찰 수요가 매각으로 연결되지 않았다는 점을 환금성 경고로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 91,095,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,039,710원 |
| 2. 근저당 · 안양북부새마을금고 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주재승 | 87,911,282원 | 5,055,290원 |
| 4. 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 149,500,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 강진군수산업협동조합 | 93,600,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 김은희 | 6,790,949원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 제이비우리캐피탈 | 100,687,476원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 한국스탠다드차타드은행 | 36,008,464원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 558,498,171원 중 89,055,290원이 배당되고, 미배당액은 469,442,881원으로 산정됩니다. 소유자 잔여와 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 국세·지방세 압류 이력 14건 중 당해세가 확인될 경우 선순위 차감으로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지이용 기준)
- 입지. 군포역 남서측 인근이며 소형아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 군포역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 용도. 지하1층 비01호이며 집합건축물대장상 제1종근린생활시설입니다. 주거용 아파트 호실로 가정해서는 안 됩니다.
- 토지. 일반상업지역의 평지·사다리형 토지로 남측과 남동측에서 중로 및 소로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. ㎡당 3,209,000원이며 전체 토지면적은 762.2㎡입니다.
- 건물상태. 위생설비·기본 소방설비·승강기설비가 있고, 공부와의 차이 및 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 34세대 규모, 지하층 근린생활시설, 5회 유찰 및 경매 매각률 0%가 겹쳐 일반 주거형 물건보다 매수층이 제한될 가능성이 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도부터 확인. 사건용도 ‘대지’와 실제 건축물 이용상태 ‘제1종근린생활시설’을 구분하고 건축물대장·전유부분 면적을 원본 대조하세요.
- 직접 비교 시세 확보. 147.91㎡ 지하 근린생활시설의 실제 임대료·공실률·매매사례를 별도로 확인하세요. 56.96~69.12㎡ 주거형 거래를 그대로 적용하면 안 됩니다.
- 배당순위 검증. 2008년과 2015년 경매매각에 따른 말소기재와 현재 예상배당표의 선순위 권리가 일치하는지 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 이력 14건 중 당해세가 있는지 확인해야 실제 배당과 말소관계를 판단할 수 있습니다.
- 임차인 명도. 오현동은 대항력이 없지만 실제 점유자이므로 인도명령, 영업·시설물 정리와 명도 기간을 예상하세요.
- 월세와 보증금 원본 확인. 보증금 30,000,000원·월차임 100,000원의 계약서, 확정일자, 사업자등록 및 점유 범위를 확인하세요.
- 관리비·공용비용. 지하 상가의 공용관리비와 장기 체납액, 전기·소방·누수 상태를 현장에서 확인하세요.
- 토지거래허가 여부. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부가 실제 취득과 이용에 미치는 영향을 관할기관에 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 비교 가능한 시세가 먼저다”
권리만 놓고 보면 임차인 오현동의 전입이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 매수인에게 승계되는 보증금도 0원입니다. 그러나 이 물건의 승부처는 임차보증금이 아니라 용도와 환금성입니다.
감정가 278,000,000원에서 91,095,000원까지 내려왔다는 사실은 분명하지만, 최근 거래 265,000,000원은 면적과 용도가 다른 표본입니다. 여기에 지하층 근린생활시설, 5회 유찰, 매각률 0%, 세금 압류 이력과 배당순위 대조 문제가 겹칩니다. 따라서 결론은 “인수는 0원이지만 가격 메리트는 아직 입증되지 않았다”입니다. 직접 비교 가능한 상가 시세와 최신 권리 원본을 확보하기 전에는 낮은 최저가만으로 응찰가를 정해서는 안 됩니다.
