5회 유찰로 9,109만원까지 내려왔지만, ‘아파트 시세’로 보면 안 된다 — 성인스위스 지하 비01호

수원지방법원 2025타경100836. 군포시 당동 성인스위스아파트 지하1층 비01호입니다. 사건의 용도 표기는 ‘대지’지만, 감정평가상 실제 이용상태는 집합건축물대장상 제1종근린생활시설입니다. 명칭에 ‘아파트’가 들어가더라도 이 호실을 일반 아파트 전유부분으로 전제해 가격을 비교해서는 안 됩니다.

최저매각가는 감정가 278,000,000원에서 다섯 차례 유찰되어 91,095,000원까지 내려왔습니다. 표면 할인율은 크지만, 대상 면적은 147.91㎡이고 지하층 근린생활시설인 반면 실거래 표본은 56.96~69.12㎡의 다른 면적 거래입니다. 따라서 최근 거래 265,000,000원과의 단순 비율 34.4%는 참고 수치일 뿐, 이 물건의 직접적인 시세 할인율로 해석할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인 인수는 0원, 과거 말소기재는 재확인

현재 소유자 유재환이 2015.02.09 임의경매 매각으로 소유권을 취득한 날, 강진군수산업협동조합의 채권최고액 93,600,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 현재 권리분석의 말소기준이며, 2024년 이후의 가압류·압류와 2025년 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 예상배당표에는 2004년 안양북부새마을금고 근저당과 2007년 주재승 가압류가 선순위로 반영되어 있습니다. 등기 흐름에는 이 권리들이 2008.08.27 임의경매 매각을 원인으로 말소된 것으로 기재되어 있으므로, 현재 등기 원본과 법원의 배당순위 자료를 반드시 대조해야 합니다. 이 부분이 확인되지 않으면 배당표만으로 권리관계를 확정해서는 안 됩니다.

임차인 현황

실제 임차인은 1명입니다. 오현동의 전입신고일 2024.11.20은 말소기준권리인 2015.02.09 근저당권보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 보증금 30,000,000원과 월차임 100,000원, 배당요구일 2025.04.22가 확인되며 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 매수인이 승계하는 임차보증금은 0원으로 산정됩니다.

② 가격 비교 — 숫자는 낮지만 직접 비교 가능한 시세가 아니다

성인스위스의 확인된 실거래는 3건이며 평균은 261,666,666원입니다. 최근 12개월 거래는 2026년 6월의 265,000,000원 한 건이고, 최근 가격은 이전 거래 평균보다 1.9% 높은 흐름입니다. 그러나 모든 표본의 면적이 평가 대상 147.91㎡와 일치하지 않고, 대상 호실은 지하층 제1종근린생활시설이므로 주거형 거래를 동일 물건 시세로 적용할 수 없습니다.

경매 통계에서도 평균 유찰 횟수는 5.0회, 매각률은 0%로 집계돼 있습니다. 최저가가 크게 낮아진 사실 자체보다, 지금까지 응찰 수요가 매각으로 연결되지 않았다는 점을 환금성 경고로 봐야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 91,095,000원 가정)

총 채권액 558,498,171원 중 89,055,290원이 배당되고, 미배당액은 469,442,881원으로 산정됩니다. 소유자 잔여와 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 국세·지방세 압류 이력 14건 중 당해세가 확인될 경우 선순위 차감으로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지이용 기준)

• 입지. 군포역 남서측 인근이며 소형아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 군포역이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 용도. 지하1층 비01호이며 집합건축물대장상 제1종근린생활시설입니다. 주거용 아파트 호실로 가정해서는 안 됩니다.
• 토지. 일반상업지역의 평지·사다리형 토지로 남측과 남동측에서 중로 및 소로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
• 공시지가. ㎡당 3,209,000원이며 전체 토지면적은 762.2㎡입니다.
• 건물상태. 위생설비·기본 소방설비·승강기설비가 있고, 공부와의 차이 및 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 34세대 규모, 지하층 근린생활시설, 5회 유찰 및 경매 매각률 0%가 겹쳐 일반 주거형 물건보다 매수층이 제한될 가능성이 큽니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 용도부터 확인. 사건용도 ‘대지’와 실제 건축물 이용상태 ‘제1종근린생활시설’을 구분하고 건축물대장·전유부분 면적을 원본 대조하세요.
• 직접 비교 시세 확보. 147.91㎡ 지하 근린생활시설의 실제 임대료·공실률·매매사례를 별도로 확인하세요. 56.96~69.12㎡ 주거형 거래를 그대로 적용하면 안 됩니다.
• 배당순위 검증. 2008년과 2015년 경매매각에 따른 말소기재와 현재 예상배당표의 선순위 권리가 일치하는지 확인하세요.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 이력 14건 중 당해세가 있는지 확인해야 실제 배당과 말소관계를 판단할 수 있습니다.
• 임차인 명도. 오현동은 대항력이 없지만 실제 점유자이므로 인도명령, 영업·시설물 정리와 명도 기간을 예상하세요.
• 월세와 보증금 원본 확인. 보증금 30,000,000원·월차임 100,000원의 계약서, 확정일자, 사업자등록 및 점유 범위를 확인하세요.
• 관리비·공용비용. 지하 상가의 공용관리비와 장기 체납액, 전기·소방·누수 상태를 현장에서 확인하세요.
• 토지거래허가 여부. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부가 실제 취득과 이용에 미치는 영향을 관할기관에 확인하세요.

맺으며 — “낮은 최저가보다 비교 가능한 시세가 먼저다”

권리만 놓고 보면 임차인 오현동의 전입이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 매수인에게 승계되는 보증금도 0원입니다. 그러나 이 물건의 승부처는 임차보증금이 아니라 용도와 환금성입니다.

감정가 278,000,000원에서 91,095,000원까지 내려왔다는 사실은 분명하지만, 최근 거래 265,000,000원은 면적과 용도가 다른 표본입니다. 여기에 지하층 근린생활시설, 5회 유찰, 매각률 0%, 세금 압류 이력과 배당순위 대조 문제가 겹칩니다. 따라서 결론은 “인수는 0원이지만 가격 메리트는 아직 입증되지 않았다”입니다. 직접 비교 가능한 상가 시세와 최신 권리 원본을 확보하기 전에는 낮은 최저가만으로 응찰가를 정해서는 안 됩니다.